ราคาคอนโด EEC ปรับลด กำลังซื้อเปราะบาง สต็อกค้างกดดันอสังหาฯ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดบทวิเคราะห์ “ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1 ปี 2569” พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเผชิญแรงกดดันจากอุปทานคงค้างและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดปรับตัวลดลงทั้งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าและไตรมาสก่อนหน้า

รายงานระบุว่า ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 101.9 จุด ลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากระดับ 102.9 จุด และลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) สะท้อนว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในช่วงชะลอตัวต่อเนื่อง

REIC วิเคราะห์ว่า ปัจจัยหลักมาจากปริมาณห้องชุดเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะบางทำเลที่ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกผ่านกลยุทธ์ด้านการตลาด ทั้งการให้ของแถม ส่วนลดเงินสด และสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง

นอกจากนี้ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับรายได้ประชาชนที่ขยายตัวจำกัด ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในระยะนี้

ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา ปรับลดทุกจังหวัด

เมื่อจำแนกตามพื้นที่ พบว่า ทุกจังหวัดในพื้นที่ EEC มีดัชนีราคาห้องชุดปรับลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดคอนโดมิเนียมหลักของ EEC มีดัชนีอยู่ที่ 101.7 จุด ลดลง 1% จากปีก่อนหน้า ขณะที่จังหวัดระยองมีดัชนีอยู่ที่ 112 จุด ลดลง 0.5% ส่วนจังหวัดฉะเชิงเทราได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยดัชนีอยู่ที่ 103.8 จุด ลดลง 3.1% สะท้อนว่าตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากอุปทานคงค้างและกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้ากว่าคาด

ผู้ประกอบการเร่งแจกของแถมแทนลดราคาแรง

REIC ระบุว่า โปรโมชั่นหลักที่ผู้ประกอบการใช้ในไตรมาสนี้ยังคงเป็นการเพิ่ม “มูลค่า” ให้สินค้า มากกว่าการลดราคาตรง เพื่อรักษาภาพรวมราคาตลาดและลดผลกระทบต่อมูลค่าโครงการในระยะยาว

โดยโปรโมชั่นที่พบมากที่สุด คือ การให้ของแถมและเฟอร์นิเจอร์ เช่น เครื่องปรับอากาศ และเฟอร์นิเจอร์ครบชุด คิดเป็นสัดส่วน 56.0% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่อยู่ที่ 52.4%

รองลงมาเป็นการฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ สัดส่วน 25.4% เพิ่มขึ้นจาก 19.7% ในไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่การให้ส่วนลดเงินสดลดลงเหลือ 18.6% จากเดิม 27.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการเริ่มหลีกเลี่ยงการลดราคาตรง และหันมาใช้สิทธิประโยชน์ในรูปแบบอื่นแทนมากขึ้น

นักวิเคราะห์มองว่า กลยุทธ์ดังกล่าวเป็นความพยายามของผู้ประกอบการในการรักษาระดับราคาขายเฉลี่ย ขณะเดียวกันก็ช่วยสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อรู้สึกคุ้มค่ามากขึ้นในช่วงที่กำลังซื้อยังอ่อนแรง

REIC ชี้ตลาดยังต้องจับตากำลังซื้อและเศรษฐกิจ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุเพิ่มเติมว่า แม้พื้นที่ EEC ยังเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐาน แต่ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า รวมถึงข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาดคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ทำให้ผู้ประกอบการยังต้องแข่งขันด้านโปรโมชั่นและการตลาดอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2569