ออฟฟิศกรุงเทพฯ ปรับสมดุลใหม่ อุปทานลด แต่ผู้เช่ายังได้เปรียบ

ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครไตรมาสแรกปี 2569 ส่งสัญญาณ “ทรงตัว-เริ่มฟื้น” หลังอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับจำกัด ขณะที่อัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ปรับลดลงเล็กน้อย สะท้อนแรงกดดันฝั่งซัพพลายที่ผ่อนคลายลง แม้ภาพรวมดีมานด์ยังขยายตัวในจังหวะช้า ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Cushman & Wakefield ประเทศไทย รายงานว่า ในช่วงไตรมาส 1/2569 มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ราว 154,500 ตารางเมตร โดยทั้งหมดอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่งผลให้อัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรด A โดยรวมลดลงมาอยู่ที่ 23.3% จาก 23.8% ในไตรมาสก่อนหน้า

แม้ระดับการดูดซับพื้นที่ (take-up) จะยังเติบโตไม่มาก แต่การชะลอตัวของอุปทานใหม่ในช่วงก่อนหน้าเริ่มส่งผลบวกต่อตลาด โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาย้อนหลังพบว่า ในปี 2568 มีพื้นที่สำนักงานเปิดใหม่เพียงประมาณ 101,000 ตารางเมตร ลดลงถึง 84% จากปี 2567 ที่มีอุปทานใหม่สูงถึง 615,400 ตารางเมตร

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า การลดลงของอุปทานใหม่ถือเป็นปัจจัยบวกต่อสมดุลตลาด เนื่องจากช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันของอาคารใหม่ ซึ่งในช่วงก่อนหน้าเคยเป็นตัวเร่งให้ตลาดเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดจะเริ่มขยับเข้าสู่จุดสมดุลมากขึ้นระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า แต่ผู้เช่ายังคงมีอำนาจต่อรองอยู่ โดยเฉพาะในอาคารที่ยังมีพื้นที่ว่างจำนวนมาก หรือโครงการที่เพิ่งสูญเสียผู้เช่ารายใหญ่ ซึ่งเจ้าของอาคารจำเป็นต้องเร่งปิดดีลเพื่อรักษาอัตราการเช่า

ด้านราคา ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในไตรมาส 1/2569 ยังทรงตัวอยู่ที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ใกล้เคียงกับปีก่อน สะท้อนว่าตลาดเริ่มเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านราคาไปสู่การแข่งขันด้าน “คุณค่าโดยรวม” ของสัญญาเช่า ทั้งคุณภาพอาคาร ทำเล และเงื่อนไขเชิงพาณิชย์

ในระยะถัดไป ตลาดยังต้องจับตาอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ระบบ โดยในช่วงปี 2569-2574 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่รวมประมาณ 575,310 ตารางเมตร ในจำนวนนี้กว่า 62.5% หรือ 359,310 ตารางเมตร เป็นอาคารเกรด A ในย่าน CBD ซึ่งอาจกลับมาเพิ่มแรงกดดันต่อการแข่งขันอีกครั้ง

อย่างไรก็ดี ภาพรวมปี 2569 คาดว่าตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ จะเคลื่อนไปสู่ภาวะปรับสมดุลเชิงโครงสร้างมากขึ้น จากอุปทานที่จำกัดลงในระยะสั้น ขณะที่อัตราการว่างมีแนวโน้มทยอยปรับลดต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกของการฟื้นตัว

ทั้งนี้ ปัจจัยชี้ขาดยังคงอยู่ที่ทิศทางเศรษฐกิจโลกและในประเทศ ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ของภาคธุรกิจ โดยผู้เช่ายังคงให้น้ำหนักกับ “ความคุ้มค่าโดยรวม” ของดีล มากกว่าราคาเช่าเพียงอย่างเดียว สะท้อนการเปลี่ยนผ่านของตลาดจากยุคแข่งขันด้านราคา สู่ยุคแข่งขันด้านคุณภาพและประสิทธิภาพของพื้นที่ใช้งานอย่างแท้จริง