REIC ชี้ตลาดบ้านดีมานด์-ซัพพลายชะลอ คาดปี 69 โอนบ้านโต 4.2%
REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ปี 2568 ชะลอตัวทั้งอุปสงค์และอุปทาน โครงการเปิดใหม่ลดเกือบครึ่ง ขณะปี 2569 คาดโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวเล็กน้อยจากมาตรการรัฐหนุน
KEY
POINTS
- REIC เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 68 ชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 13.9% และโครงการเปิดใหม่ลดลง 47.2%
- การหดตัวของตลาดสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม มาตรการรัฐ เช่น การลดค่าโอน-จดจำนอง ได้ช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงปลายปี
- สำหรับปี 2569 REIC คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวเล็กน้อย โดยคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตขึ้น 4.2% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 2.8%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยบทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า
ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการมีการชะลอเปิดโครงการใหม่ รวมถึงใบอนุญาตจัดสรรที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้างลดลง สะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการในภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
หากพิจารณาแบบรายไตรมาส พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นจากแรงหนุนของมาตรการรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และมาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งช่วยกระตุ้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปี
อุปทานชะลอทุกตัวชี้วัด
ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปี 2568 พบว่า มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 4,306 หน่วย ลดลง 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากที่สุด 1,837 หน่วย คิดเป็น 42.7% ขณะที่ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรวม 19,802 หน่วย ลดลง 47.5% โดยกรุงเทพมหานครมีจำนวนมากที่สุด รองลงมาคือสมุทรปราการ และพบว่าทุกจังหวัดมีจำนวนลดลง
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวนประมาณ 9,253 หน่วย ลดลง 31.7% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมี 8,321 หน่วย ลดลง 7.7% และอาคารชุดมีเพียง 932 หน่วย ลดลงถึง 79.5% ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างรวม 61,304 หน่วย ลดลง 12.5% โดยแนวราบลดลง 24.4% ขณะที่อาคารชุดเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 6.2%
ด้านโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวนเพียง 6,162 หน่วย ลดลง 64.1% และมูลค่าโครงการ 47,673 ล้านบาท ลดลง 65.3% ส่งผลให้ทั้งปี 2568 มีโครงการเปิดใหม่ 252 โครงการ ลดลง 30% จำนวนหน่วยรวม 32,887 หน่วย ลดลง 47.2% และมูลค่าโครงการรวม 253,720 ล้านบาท ลดลง 49% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 17,796 หน่วย ลดลง 25.3% ขณะที่ภาพรวมทั้งปี 2568 มีจำนวน 72,584 หน่วย ลดลง 25.4% โดยลดลงทั้งแนวราบและอาคารชุด และพบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีลดลงมากที่สุด
อุปสงค์หดตัว โอนกรรมสิทธิ์ลดลง
ด้านอุปสงค์ ไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 41,848 หน่วย มูลค่า 143,774 ล้านบาท ลดลง 13% และ 12.7 ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นแนวราบ 20,834 หน่วย และอาคารชุด 21,014 หน่วย
ภาพรวมทั้งปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 147,347 หน่วย ลดลง 13.9% โดยอาคารชุดลดลง 16.4% และแนวราบลดลง 11.4% ขณะที่มูลค่าการโอนรวม 499,157 ล้านบาท ลดลง 15.8% ทั้งนี้ พบว่า การโอนลดลงทุกประเภทและทุกระดับราคา ยกเว้นอาคารชุดระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ที่ยังเติบโต
นอกจากนี้ การโอนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีจำนวน 67,297 หน่วย ลดลง 17.5% ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวน 80,050 หน่วย ลดลง 10.6% ส่งผลให้สัดส่วนการโอนบ้านใหม่ต่อบ้านมือสองอยู่ที่ 46 ต่อ 54
แนวโน้มปี 2569 คาดฟื้นตัวเล็กน้อย
สำหรับแนวโน้มปี 2569 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะอยู่ที่ประมาณ 153,462 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.2% จากปี 2568 และคาดว่ามูลค่าการโอนจะอยู่ที่ 513,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.8% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการรัฐและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ภาพรวมตลาดยังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อ แต่แนวโน้มปี 2569 มีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป หลังตลาดปรับฐานในปี 2568 และได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐที่ต่อเนื่อง
