อสังหาฯ หวังรัฐบาลต่ออายุมาตรการรัฐ ลดโอน-จดจำนอง ผ่อนคลาย LTV ก่อนหมดอายุ30มิ.ย.นี้

ในปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้านจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยากโดยเฉพาะความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างสหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งมีแนวโน้มส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งในมิติของภาคส่งออก เครื่องยนต์หลักของประเทศ ที่อาจชะลอตัว กดดันให้มีการปรับลดคาดการณ์ GDP ลง ขณะเดียวกันยังซ้ำเติมด้วยแรงกดดันด้านราคาพลังงาน ราคาสินค้า และต้นทุนก่อสร้างที่ทยอยปรับสูงขึ้น

หากสถานการณ์ยืดเยื้อหรือขยายวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น ประกอบกับข้อจำกัดเชิงโครงสร้างภายในประเทศ โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวในระดับ สูงยังคงเป็นคอขวดสำคัญ ฉุดรั้งกำลังซื้อ และกระทบต่อการตัดสินใจซื้อรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวมในขณะที่ภาคเอกชน เตรียมเสนอรัฐบาล

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า สมาคมฯเตรียมเสนอมาตรการต่อรัฐบาลอนุทิน2 ซึ่งเป็นข้อเสนอเร่งด่วน ได้แก่ขอให้กระทรวงการคลังพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จากเดิมที่จะสิ้นสุดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1-2 ปี  ขณะเดียวกัน ได้เสนอธนาคารแห่งประเทศไทยขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะครบกำหนดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1-2 ปี 

นอกจากนี้ขอให้กระทรวงมหาดไทย (กรมที่ดิน) ขยายระยะเวลาในกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” จาก 30 ปี เป็น 60 ปีเป็นการจัดระเบียบการถือครองให้เป็นระบบ โปร่งใส และอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายไทย ลดการใช้โครงสร้างนิติกรรมอำพราง เพิ่มภาษีต่างชาติช่วยดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย ขณะเดียวกันขอให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นระยะเวลา 1-2 ปี เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา การลดภาษีชั่วคราวจะช่วยบรรเทาภาระต้นทุน เสริมสภาพคล่อง และเอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถชะลอการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ส่งผลดีต่อผู้บริโภคและเสถียรภาพของตลาดโดยรวม ทั้งนี้ นายสุนทรมองว่า ข้อเสนอดังกล่าว เป็นมาตรการระยะสั้นถึงกลางที่มุ่ง “พยุงตลาด–กระตุ้นกำลังซื้อ–เสริมสภาพคล่อง” ควบคู่กัน

นอกจากนี้จะเสนอเพิ่มเติม “ข้อเสนอเชิงโครงสร้าง” เพื่อประกอบการพิจารณาของรัฐบาล โดยมุ่งยกระดับทั้ง “อุปสงค์–อุปทาน–เสถียรภาพระบบการเงิน” ในระยะกลางถึงยาว ดังนี้ 1) มาตรการ Consolidated Debt (การรวมหนี้เพื่อฟื้นศักยภาพผู้ซื้อ) หน่วยงานหลักคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย และสถาบันการเงิน การผลักดันมาตรการ “รวมหนี้” (Consolidated Debt) ให้ครอบคลุมหนี้ที่ไม่มีหลักประกันและหนี้ระยะสั้นอื่น ๆ ของประชาชน ให้นำมารวมเป็นสินเชื่อระยะยาวที่มีภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และเอื้อต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เพราะปัจจุบันประชาชนจำนวนมากมีภาระหนี้กระจัดกระจาย ส่งผลให้ไม่ผ่านเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) แม้จะมีกำลังผ่อนจริง การรวมหนี้จะช่วย “คืนความสามารถในการกู้” ให้กับกลุ่ม Real Demand เพิ่มโอกาสการมีที่อยู่อาศัย และลดความเสี่ยงหนี้เสียในระบบโดยรวม 2) โครงการ Mortgage Guarantees (การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย)เป็นการเพิ่มบทบาท บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม ร่วมกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และสถาบันการเงินเสนอให้จัดตั้งหรือขยายโครงการ “ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง–ล่าง และ First Jobber ที่มีศักยภาพ แต่ขาดเงินดาวน์หรือมีความเสี่ยงด้านเครดิตเพราะกลุ่มดังกล่าวเป็น Real Demand ขนาดใหญ่ แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราสูง การมีหน่วยงานรัฐช่วยค้ำประกันบางส่วน จะช่วยลดความเสี่ยงของธนาคาร ทำให้ระบบสินเชื่อเปิดกว้างขึ้น

โดยยังคงวินัยทางการเงิน และช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างมีคุณภาพ 3) Green Loan for Green Housing & Low Income Segment Housing (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสีเขียว และกลุ่ม ชนชั้นกลางล่าง) ถึงธนาคารแห่งประเทศไทย, กระทรวงการคลัง สถาบันการเงิน และ IFC WorldBank ส่งเสริมสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับโครงการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมาตรฐานอาคารประหยัดพลังงาน เช่น บ้านประหยัดไฟ บ้านติดตั้ง Solar Roof หรือใช้วัสดุลดคาร์บอนเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายพลังงานระยะยาวให้ประชาชนสนับสนุนเป้าหมาย ESG และ Net Zero ของประเทศเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

สอดคล้องกับแนวโน้มการเงินโลกที่ให้ความสำคัญกับ Green Finance และ  4) การปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ (Regulatory Reform)ถึงกรมที่ดิน ภายใต้ กระทรวงมหาดไทยทบทวนและปรับลด “ขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำของ บ้านเดี่ยวบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ในโครงการจัดสรร” เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและ ขนาดครอบครัวของคนรุ่นใหม่เพิ่มความคล่องตัวให้ผู้ประกอบการ ช่วยให้เกิด Supply ในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้นสอดรับกับการพัฒนาเมือง (Urbanization) และการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพลดต้นทุนที่ดินต่อหน่วย ทำให้ราคาบ้านเหมาะสมกับกำลังซื้อ

ภาพรวมเชิงนโยบายของข้อเสนอเพิ่มเติมทั้ง 4 ข้อนี้ เป็นการ “แก้เชิงโครงสร้าง” ควบคู่กับมาตรการระยะสั้นก่อนหน้า โดยครอบคลุมทั้งฝั่งประชาชน เพิ่มความสามารถในการซื้อฝั่งสถาบันการเงิน ลดความเสี่ยงฝั่งผู้ประกอบการ เพิ่มความคล่องตัวและลดต้นทุนและเป้าหมายประเทศ ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า สมาคมเสนอรัฐบาลใหม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปจนกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีขึ้น  รวมถึงการขยายระยะเวลาเช่าทรัพย์อิงสิทธิ จาก 30 ปีเป็น 60 ปี ขณะเดียวกัน ที่ต้องการสนับสนุนคือ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50 % เนื่องจากกำลังซื้อหดตัว ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่สูง

 สอดคล้องนายหัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน แต่ก็มีปัจจัยบวกที่ช่วยประคองสถานการณ์โดยเฉพาะการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ระดับ 1% ช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนและทำให้ผู้บริโภคมีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันมีแนวโน้มว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ต่อไป

ด้านอุปทานใหม่ในตลาดก็เริ่มชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายลดการเปิดตัวโครงการใหม่และหันมาเน้นการระบายสต็อกเดิมมากขึ้นช่วยลดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง นอกจากนี้ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่สามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและมีเสียงสนับสนุนเพียงพอช่วยให้เกิดเสถียรภาพต่อการวางนโยบายแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจในระยะยาว ทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยที่ช่วยประคับประคองและเพิ่มโอกาสให้ตลาดที่อยู่อาศัยค่อยๆ ฟื้นตัวได้ในระยะถัดไป

 โดยมองว่าในปี 2569 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องการแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อช่วยประคับประคองตลาดให้สามารถผ่านแรงกดดันจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศไปได้ จึงอยากเสนอให้รัฐบาลพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ควบคู่ไปกับการขยายระยะเวลาผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ออกไปเพิ่มเติม

เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด ขณะเดียวกันยังเห็นว่าภาครัฐควรสนับสนุนให้การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน หรือที่เรียกว่าแนวคิด “ซื้อบ้านแก้หนี้” โดยเปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถนำวงเงินกู้ส่วนเพิ่มประมาณ 10% ซึ่งเดิมกำหนดไว้สำหรับการตกแต่งบ้าน มาปรับวัตถุประสงค์เป็นการปิดหนี้เดิมที่มีดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิตหรือหนี้ผ่อนรถยนต์ เพื่อเปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีหลักประกันให้กลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นสินทรัพย์ค้ำประกัน

  “แนวทางดังกล่าวจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนของประชาชนได้มากกว่าครึ่งหนึ่ง พร้อมทั้งลดความเสี่ยงการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ในระบบการเงิน โดยเป็นมาตรการที่สามารถดำเนินการได้โดยที่ภาครัฐไม่จำเป็นต้องใช้งบประมาณเพิ่มเติมแม้แต่บาทเดียว”

 เช่นเดียวกับค่ายใหญ่ นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ. ศุภาลัย แสดงความมั่นใจว่าภาครัฐจะต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค เนื่องจากเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม

   "ประเด็นสำคัญ ภาคอสังหาริมทรัพย์ผลักดันให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองเหลือ 0.01 % มาตรการลดค่าครองชีพ รัฐบาลดำเนินการลดภาษีสรรพสามิตน้ำมันดีเซลและเพิ่มวงเงินบัตรสวัสดิการแห่งรัฐเพื่อช่วยเหลือประชาชน เพื่อให้เกิดความต่อเนื่อง ที่มองว่าแนวโน้มการต่ออายุมาตรการมีขึ้นเพื่อช่วยบรรเทาภาระต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น"

            นี่คืออีกหนึ่งฟันเฟืองสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องรับฟัง!!