SCB EIC ประเมินอสังหาฯ ปี 69 ยังไม่ฟื้น โอนหด 4 ปีติด สงครามซ้ำเติม
สัญญาณตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ยังเปราะบางต่อเนื่อง SCB EIC ประเมินมูลค่าโอนหด 5% และมีความเสี่ยงลึกถึง 15% หากสงครามยืดเยื้อ
KEY
POINTS
- SCB EIC คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มหดตัว 5% จากกำลังซื้อที่อ่อนแอและสินเชื่อที่เข้มงวด
- สถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางเป็นความเสี่ยงสำคัญที่อาจซ้ำเติมตลาด โดยมีความเสี่ยงที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาจหดตัวรุนแรงขึ้นถึง 10-15% หากสถานการณ์ยืดเยื้อ
- ผู้ประกอบการปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง 5% ต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 เพื่อเร่งระบายสต็อกคงค้างและรักษาสภาพคล่อง ท่ามกลางต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ว่ายังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับเงื่อนไขสินเชื่อที่ยังเข้มงวด ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีแนวโน้มหดตัว 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YOY) มาอยู่ที่ประมาณ 824,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ หากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลางยืดเยื้อ มีความเสี่ยงที่มูลค่าการโอนจะหดตัวลึกถึง 10-15% YOY จากผลกระทบต่อค่าครองชีพ ต้นทุนพลังงาน และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ถูกซ้ำเติม
แรงกดดันหลักยังคงมาจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ขณะที่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อต่อเนื่องจากปี 2568 ส่งผลให้กำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ
ในด้านอุปทาน ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ “ชะลอเปิดใหม่-เร่งระบายสต็อก” โดย SCB EIC คาดว่าในปี 2569 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลราว 39,000 หน่วย ลดลง 5% YOY และเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4
การลดลงของอุปทานใหม่ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมปรับลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 เหลือประมาณ 212,000 หน่วย (-4% YOY) สะท้อนการปรับตัวเชิงรับของผู้ประกอบการเพื่อรักษาสภาพคล่องในภาวะตลาดที่ยังเปราะบาง
ขณะเดียวกัน ต้นทุนการพัฒนาโครงการยังเผชิญแรงกดดันจากราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามสถานการณ์สงคราม ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายได้มากนัก ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตรากำไรของธุรกิจ
อีกด้านหนึ่ง โครงสร้างดีมานด์ในตลาดเริ่มเปลี่ยน โดยที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีสัดส่วนสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ระดับ 50–55% เนื่องจากมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ และมีตัวเลือกในตลาดจำนวนมาก ขณะที่ผู้ซื้อบางส่วนหันไปเลือกสินค้าพร้อมอยู่ (Ready to move) มากกว่าการซื้อแบบพรีเซล เพื่อลดความเสี่ยง
ในเชิงกลยุทธ์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยในระยะสั้นเน้นการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในทำเลที่มีสต็อกคงค้างสูง ควบคู่กับการเร่งสร้างรายได้และกระแสเงินสด ผ่านโมเดลใหม่ เช่น การเช่าและเช่าซื้อ รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดกลาง-เล็ก เพื่อรักษาสภาพคล่อง
ส่วนในระยะยาว การพัฒนาโครงการจะต้องสอดรับกับเทรนด์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น กลุ่ม Wellness, Longevity, สังคมสูงอายุ รวมถึงที่อยู่อาศัยระดับ Ultra luxury ที่ยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง ขณะเดียวกันการยกระดับสู่ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงานและ Smart home จะกลายเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน
ในภาพรวมจึงสะท้อนว่า ปี 2569 ยังไม่ใช่จุดฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย แต่เป็นช่วง “ประคองตัว” ภายใต้ความไม่แน่นอนสูง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจในประเทศและความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดในระยะถัดไปอย่างมีนัยสำคัญ
