สินค้าจีนหนุนคลังสินค้าไทยโตแรง อัตราเช่าพุ่งแตะ 88.9%

ลาดคลังสินค้าไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2568 เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังได้รับแรงหนุนจากการไหลเข้าของสินค้าจากจีน และการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนของผู้ผลิตทั่วโลก ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศ

ข้อมูลจาก Knight Frank Thailand ระบุว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 2568 ปริมาณการดูดซับสุทธิ (Net Absorption) ของตลาดคลังสินค้าไทยอยู่ที่ประมาณ 310,700 ตารางเมตร สะท้อนถึงความต้องการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ท่ามกลางภาวะที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งบริหารจัดการสต็อกสินค้า เพื่อรับมือกับความไม่แน่นอนด้านการค้าโลกและมาตรการภาษีระหว่างประเทศ

จีนเร่งส่งออก-บริษัทข้ามชาติปรับเกมผลิต

หนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด มาจากการที่ผู้ผลิตจากจีนเพิ่มปริมาณการส่งสินค้าเข้าสู่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น

เพื่อกระจายความเสี่ยงจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และสงครามการค้า ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้พื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น ทั้งเพื่อเก็บสต็อกวัตถุดิบ ชิ้นส่วน และสินค้าสำเร็จรูป

แนวโน้มดังกล่าวยังสอดคล้องกับกลยุทธ์ของบริษัทข้ามชาติที่เริ่มหันมาใช้โมเดล “Multi-location Strategy” หรือการกระจายฐานการผลิตและกระจายสินค้าไปยังหลายประเทศ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาฐานการผลิตแห่งเดียวมากเกินไป โดยประเทศไทยยังคงได้รับอานิสงส์จากจุดแข็งด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์ และการเชื่อมต่อด้านการค้าในภูมิภาค

อัตราเช่าพุ่งแตะ 88.9%

ภาพรวมตลาดคลังสินค้าไทยในช่วงดังกล่าว มีอุปทานรวมเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่เช่าจริงเพิ่มขึ้นเป็น 5.89 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 88.9% สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เริ่มตึงตัวมากขึ้นในบางทำเลสำคัญ

โดยพื้นที่ที่ยังมีการเติบโตโดดเด่น ได้แก่ เขต EEC และกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญของกิจกรรมอุตสาหกรรม การผลิต และการกระจายสินค้า

AI-ดาต้าเซ็นเตอร์ หนุนดีมานด์พื้นที่จัดเก็บ

นอกจากปัจจัยด้านการค้าโลกแล้ว ความต้องการพื้นที่คลังสินค้ายังได้รับแรงสนับสนุนจากหลายอุตสาหกรรมหลัก โดยเฉพาะกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ที่เติบโตตามกระแสเทคโนโลยี AI และดาต้าเซ็นเตอร์ รวมถึงอุตสาหกรรมเหล็กและยานยนต์ที่มีการผลิตและการส่งออกเพิ่มขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำหรับจัดเก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วน และสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ขณะเดียวกัน บทบาทของคลังสินค้าในประเทศไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจาก “พื้นที่เก็บสินค้า” ไปสู่การเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการผลิตและซัพพลายเชนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการจัดเตรียมวัตถุดิบ การรวมสินค้าเพื่อส่งออก รวมถึงการรองรับระบบโลจิสติกส์แบบ Just-in-time ที่ภาคอุตสาหกรรมให้ความสำคัญมากขึ้น

ผู้เช่ามองหาคลังคุณภาพสูง รองรับระบบอัตโนมัติ

จากแนวโน้มดังกล่าว ผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับคลังสินค้าที่มีคุณภาพสูง ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ และสามารถรองรับเทคโนโลยีรวมถึงระบบอัตโนมัติได้มากขึ้น ส่งผลให้คลังสินค้าในทำเลหลักยังคงมีอัตราการเช่าสูง ขณะที่ทรัพย์สินรองเริ่มเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม Knight Frank Thailand กล่าวว่า ความต้องการคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ไม่ได้มาจากการบริโภคที่เร่งตัวขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงการที่ภาคธุรกิจให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงด้านซัพพลายเชนมากขึ้น

“การไหลเข้าของสินค้าจากจีน รวมถึงการกระจายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกถือสต็อกสินค้าในระดับสูงขึ้น และเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารเครือข่ายโลจิสติกส์ ซึ่งประเทศไทยยังคงได้รับประโยชน์จากแนวโน้มดังกล่าว จากจุดแข็งด้านฐานอุตสาหกรรมและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ของประเทศ” นายมาร์คัส กล่าว

ทั้งนี้ ในระยะต่อไป การเปลี่ยนแปลงของซัพพลายเชนโลก รวมถึงการไหลเข้าของสินค้าระหว่างประเทศ คาดว่าจะยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนตลาดโลจิสติกส์ของไทยต่อเนื่อง พร้อมตอกย้ำบทบาทของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ต่อไป