บ้านมือสองทะลัก2.2แสนหน่วย 1.3 ล้านล้าน โอนชะลอ ราคา10ล้านอัพประกาศขายเข้าสู่ตลาดพุ่ง
ตลาดบ้านมือสองQ4/68ยอดโอนชะลอประกาศขายทะลัก 2.2แสนหน่วย มูลค่า1.3ล้านล้านบาท น่าจับตากลุ่มราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ไหลเข้ามาในตลาด ทั้งหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 63.2% และ 70.4% ตามลำดับ
KEY
POINTS
- อุปทานบ้านมือสองในไตรมาส 4 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 63.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
- สวนทางกับอุปทานที่เพิ่มขึ้น ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั่วประเทศกลับชะลอตัวลง โดยมีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง -6.5% และ -8.2% (YoY) ตามลำดับ
- แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองในกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทกลับเป็นกลุ่มเดียวที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.6% (YoY)
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วิเคราะห์ “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2568” รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐ-เอกชนบริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐ-เอกชน กรมบังคับคดี
รวมถึงการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ www.taladnudbaan.com ตลาดนัดบ้านมือสองพบว่าจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเพิ่มขึ้น 29.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 54.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ตามลำดับ
หากเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายลดลง -7.0 % และ -12.6 %ตามลำดับ ซึ่งในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ที่ประกาศขายโดยบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น44.3% และประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน40.0% และพบว่าที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น
โดยห้องชุดมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นสูงสุดทั้งหน่วยและมูลค่า 79.1% และ 141.7 %ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ที่ 5.3 ล้านบาท สำหรับอุปทานของที่อยู่อาศัยมือสองที่ขยายตัวมากในไตรมาสนี้ยังคงเป็นทรัพย์ที่มีระดับราคาสูง โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 63.2% และ 70.4% ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม โครงสร้างของตลาดโดยรวมยังคงเป็นทรัพย์
ในช่วงราคา 1.01–2.00 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดที่ 24.5%
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง -6.5% และ -8.2% ตามลำดับ และเป็นการลดของการโอนกรรมสิทธิ์ทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยว มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็น 42.3% ของการโอนทั้งหมด สำหรับระดับราคาพบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคา แต่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์
ในกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.6% ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง
ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ ภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 226,278 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.8% และมีมูลค่า 1,200,372 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง -7.0%และ -12.6% ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 1)
ตารางที่ 1 จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ
ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง
ตารางที่ 2 จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามผู้ขาย
ผู้ขายทรัพย์มือสองได้มีการเสนอขายเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นทุกกลุ่ม เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)โดยเมื่อเรียงตามจำนวนทรัพย์มือสองประกาศขาย มีรายละเอียด (รายละเอียดตามตารางที่ 2) ดังนี้
1.บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เป็นสัดส่วนหน่วยประกาศขายและมูลค่ามากที่สุด โดยมีจำนวน 100,179 หน่วย ( 44.3%) มีมูลค่า 967,953 ล้านบาท (80.6%)และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า52.2% และ 75.7% ตามลำดับ
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
2.กรมบังคับคดี มีหน่วยประกาศขาย 71,801 หน่วย ( 31.7%) มีมูลค่า 106,250 ล้านบาท ( 8.9%)และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า17.2% และ 0.2%ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
3.สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีหน่วยประกาศขาย 24,350 หน่วย (10.8%) มีมูลค่า 38,538 ล้านบาท (3.2%) โดยมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น13.1% แต่มีมูลค่าลดลง -10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
4.บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 21,150 หน่วย (9.3%) มีมูลค่า 54,074 ล้านบาท (4.5%) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า 3.1% และ 0.9% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายและมูลค่าน้อยที่สุดคือ 8,798 หน่วย (3.9%)มีมูลค่า 33,557 ล้านบาท (2.8%) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วย มูลค่า 68.4%และ50.8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย
ในไตรมาสนี้ พบว่า บ้านเดี่ยวยังคงมีจำนวนประกาศขายมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน90,502 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.0 และมีมูลค่า 532,566 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน44.4%
ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด อันดับสอง ได้แก่ ห้องชุดมีจำนวน 70,611 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 31.2% และมีมูลค่า 502,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน41.8% และอันดับสาม คือ ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวน 57,257 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 25.3% และมีมูลค่า 131,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.9% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
ทั้งนี้เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นทุกประเภท โดยห้องชุดมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า79.1% และ141.7% ตามลำดับ รองลงมา คือ บ้านแฝด มีอัตราการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า16.6% และ 22.5% ตามลำดับ และบ้านเดี่ยว มีอัตราการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 15.7% และ 25.2% ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 3)
ตารางที่ 3 จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามประเภทที่อยู่อาศัย
ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสอง
ที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามระดับราคา ดังนี้
1.ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 55,536 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 24.5% แต่มีมูลค่ารวม 31,546 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนน้อยที่สุด 2.6% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
2. ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวน 32,030 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14.2 %และมีมูลค่า 79,753 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 6.6% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
3. ระดับราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท มีจำนวน 31,856 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14.1% และมีมูลค่า 40,132 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน3.3% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า และเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา โดยในจำนวนนี้ พบว่า กลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มีอัตราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยแลมูลค่า 63.2% และ 70.4% ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 4)
ตารางที่ 4 จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามระดับราคา
ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามจังหวัด
จังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า)ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และระยอง มีสัดส่วนรวมกัน87.5% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ ชี้ให้เห็นว่า อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพมหานคร มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุดรวม 71,275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 31.4% มีมูลค่า 729,012 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 60.7% ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ
สำหรับจังหวัดอันดับที่ 2 - 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกัน32.5% และสัดส่วนของมูลค่ารวมกัน 26.8%โดยภูเก็ตมีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด 10.2 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 11.2 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งจังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดกรุงเทพมหานคร
มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุด 98.4% เป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด รองลงมาได้แก่ สมุทรปราการมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 45.1% เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด และชลบุรี มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น35.4% ประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด (รายละเอียดตามตารางที่ 5)
ตารางที่ 5 จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสูงสุด 10 อันดับแรก เรียงตามมูลค่า (ลบ.)
สถานการณ์ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง
ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจำนวน 55,592 หน่วย ลดลง -6.5%และมีมูลค่า 113,651 ล้านบาท ลดลง-8.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองปรับตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 0.7%และ 2.7% ตามลำดับ (รายละเอียดตารางที่ 6)
ตารางที่ 6 จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ
เมื่อพิจารณาเป็นรายประเภท พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนบ้านเดี่ยวจำนวน 23,541 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 42.3% และมีมูลค่า 53,525 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน47.1% และพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์
ที่อยู่อาศัยมือสองลดลงทุกประเภท โดยอาคารพาณิชย์มีอัตราลดลงของจำนวนหน่วยมากที่สุด -12.2%แต่ประเภทที่มีอัตราการลดลงของมูลค่าโอนมากที่สุดคือ ห้องชุดลดลง -10.9% (รายละเอียดตารางที่ 7)
ตารางที่ 7 จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง แยกตามประเภทที่อยู่อาศัย
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองแยกตามระดับราคา พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน1.00 ล้านบาท มีจำนวน 18,905 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน34.0% ด้านมูลค่า พบว่า ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมีมูลค่าการโอนมากที่สุด23.7% หรือคิดเป็นมูลค่า 26,885 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนลดลงเกือบทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคา5.01-7.50 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดถึง -16.9% และ -16.8% ตามลำดับ ขณะที่ระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นมีเพียงระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทเท่านั้น โดยมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 2.6% แต่มีหน่วยลดลง-6.5% (รายละเอียดตามตารางที่ 8)
ตารางที่ 8 จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง แยกตามระดับราคา
