ลดคาร์บอนสู่เครดิต ‘สินเชื่อสีเขียว’ พลิกกติกาอสังหาฯ ไทย

ทิศทางการเงินสีเขียวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังชัดเจนขึ้น เมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดตัวสินเชื่อ พัฒนาโครงการอาคารคาร์บอนต่ำ หรือ Project Loan for Carbon Reduction Building ในรูปแบบ Pre-finance สำหรับผู้ประกอบการ ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 3.75% ในปีแรก พร้อมยกเว้นค่าธรรมเนียม Front-end Fee และค่าประเมินหลักประกันครั้งแรก หวังเร่งเครื่องให้ตลาดบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมเข้าสู่มาตรฐาน Thailand Taxonomy อย่างเป็นรูปธรรม

แรงจูงใจอัตราดอกเบี้ย 3.75%

ผลิตภัณฑ์ดังกล่าวถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ ธอส.ใช้ผลักดันวาระ ESG โดยเฉพาะมิติสิ่งแวดล้อม ผ่านการปล่อยสินเชื่อ Pre-finance ให้ผู้ประกอบการในสัดส่วน LTV ประมาณ 80% ของมูลค่าโครงการ คิดดอกเบี้ยปีแรก 3.75% เท่ากันทั้งโครงการแนวราบและอาคารให้เช่า

นอกจากต้นทุนดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าผลิตภัณฑ์ปกติ (กรณีไม่เข้าเกณฑ์คาร์บอนต่ำ ดอกเบี้ยพันธมิตรอยู่ที่ 3.9% และผู้ประกอบการทั่วไปเริ่มต้นราว 4.5%) ธอส.ยังยกเว้นค่าธรรมเนียมเงินกู้ และค่าประเมินหลักประกันครั้งแรก เหลือเพียงค่าตรวจงวดงานก่อสร้างงวดละ 2,400 บาทในกรณี Pre-finance

ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับต้นทุนโครงการระดับหลายสิบถึงหลายร้อยล้านบาท โดยเงื่อนไขสำคัญคือ โครงการต้องมีบ้านราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาทในสัดส่วนที่ธนาคารกำหนด เพื่อให้สอดคล้องพันธกิจช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัย

เปิด 6 หมวด “เช็กลิสต์เขียว” ผ่าน 4 ใน 6 ก็เข้าเกณฑ์

หัวใจของสินเชื่อสีเขียวรอบนี้ อยู่ที่ “เกณฑ์ชี้วัดความเขียว” ซึ่ง ธอส.จัดทำร่วมกับ องค์การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจกเพื่อกำหนดคุณสมบัติโครงการให้สอดคล้องกรอบ Thailand Taxonomy

โครงสร้างเกณฑ์แบ่งเป็น 3 ชั้น คือ มีใบรับรองอาคารเขียวจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หากผ่านการรับรองแล้ว ธนาคารไม่ต้องตรวจซ้ำ ใช้วัสดุที่มีฉลากสิ่งแวดล้อมหรือรับรอง CFR/ฉลากเขียว ธนาคารตรวจเอกสารการใช้วัสดุ กรณีไม่มีใบรับรอง ใช้ระบบเช็กลิสต์ 6 หมวด และต้องผ่านอย่างน้อย 4 หมวด

โดย 6 หมวดหลักประกอบด้วย ระบบเปลือกอาคาร เช่น ผนังก่ออิฐฉาบปูน 2 ชั้น หรืออิฐมวลเบา, ระบบหลังคา หลังคาเซรามิกหรือมีฉนวนกันความร้อน, กรอบอาคารและวัสดุตกแต่ง, ภูมิทัศน์และพื้นที่สีเขียว, ระบบประหยัดพลังงาน เช่น เครื่องปรับอากาศเบอร์ 5, และระบบจัดการน้ำเสียและของเสีย

โดยมีความความยืดหยุ่นถือเป็นจุดขายสำคัญให้กับผู้พัฒนาโครงการ เช่น ผนัง Precast หนา 10 ซม. สามารถเข้าเกณฑ์ได้ หรือหากไม่ผ่านหมวดหนึ่ง ก็ชดเชยด้วยหมวดอื่นให้ครบ 4 ใน 6

อย่างไรก็ตาม หากตรวจพบภายหลังว่าไม่ได้ก่อสร้างตามแบบที่ยื่นไว้ ธนาคารมีสิทธิปรับอัตราดอกเบี้ยเป็น MLR ซึ่งปัจจุบันราว 6.15% ทันที สะท้อนการยกระดับ “วินัยความเขียว” ให้เป็นเงื่อนไขทางการเงินจริงจัง

Taxonomy จากนโยบายสู่ธุรกรรมจริง

การออกแบบเกณฑ์ดังกล่าวสอดรับกรอบ Thailand Taxonomy ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยและหน่วยงานกำกับพยายามผลักดัน เพื่อจัดหมวดหมู่กิจกรรมเศรษฐกิจตามระดับการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยแกนสำคัญของ Taxonomy คือการแบ่งกิจกรรมออกเป็น “สีเขียว” ซึ่งมีระดับการปล่อยคาร์บอนต่ำตามเกณฑ์

และ “สีเหลือง” หรือ Transition สำหรับกิจกรรมที่ยังไม่ถึงขั้นสีเขียวเต็มรูปแบบ แต่มีแผนลดคาร์บอนอย่างชัดเจน แนวคิดนี้ถูกออกแบบมาเพื่อไม่ให้การเปลี่ยนผ่านเป็นภาระฉับพลันต่อภาคธุรกิจ หากเปิดทางให้ค่อย ๆ ปรับตัวภายใต้กรอบที่วัดผลได้จริง

สิ่งที่น่าสนใจคือ Taxonomy ไม่ได้หยุดอยู่ในเอกสารเชิงนโยบาย แต่เริ่มถูกแปลงเป็น “เงื่อนไขทางการเงิน” อย่างเป็นรูปธรรม ธนาคารนำเกณฑ์ดังกล่าวมาใช้ประเมินความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมควบคู่กับความเสี่ยงด้านเครดิต ทำให้คาร์บอนฟุตพริ้นท์กลายเป็นตัวแปรหนึ่งของต้นทุนเงินทุน

ในทางปฏิบัติ ตลาดอสังหารัมทรัพย์เริ่มเห็นธุรกรรมจริงแล้ว กรณี แสนสิริ ที่ได้รับสินเชื่อภายใต้กรอบ Taxonomy จาก ธนาคารกสิกรไทยโดยโครงการมีค่าการปล่อยคาร์บอนประมาณ 61.9 กิโลกรัมต่อตารางเมตรต่อปี ถือเป็นหนึ่งในดีลแรก ๆ ที่สะท้อนว่าเกณฑ์การปล่อยคาร์บอนไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขรายงานความยั่งยืน แต่ผูกกับการเข้าถึงแหล่งทุนโดยตรง

โดยอาจเป็นเคสตั้งต้น ที่สร้างแรงกระเพื่อมในอุตสาหกรรม เพราะเมื่อมีตัวอย่างที่เข้าถึงสินเชื่อภายใต้เกณฑ์ชัดเจน ผู้ประกอบการรายอื่นย่อมต้องกลับไปทบทวนแบบก่อสร้าง ระบบพลังงาน และวัสดุ เพื่อไม่ให้เสียเปรียบในการแข่งขันด้านต้นทุนการเงิน

อีกด้านหนึ่ง ธนาคารเองก็ได้เครื่องมือใหม่ในการบริหารความเสี่ยงระยะยาว อาคารที่มีประสิทธิภาพพลังงานสูงและปล่อยคาร์บอนต่ำย่อมมีต้นทุนดำเนินงานต่ำกว่า และมีความเสี่ยงจากมาตรการสิ่งแวดล้อมในอนาคตน้อยกว่า เมื่อโลกกำลังเดินหน้าสู่มาตรการคาร์บอนเข้มข้นขึ้น การประเมินโครงการผ่านเลนส์ Taxonomy จึงเท่ากับการป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบของสถาบันการเงินไปพร้อมกัน

โดยกล่าวอีกนัยได้ว่า Thailand Taxonomy กำลังทำหน้าที่เป็น “ภาษากลาง” ระหว่างภาคการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คำว่า Net Zero ถูกแปลออกมาเป็นตัวเลขที่วัดผลได้ และเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยอย่างจับต้องได้จริง