อสังหาฯ ไทย 69 ปีประคองตัว ดีมานด์หด ผู้ประกอบการชะลอลงทุน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ หลังผ่านแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องหลายปี โดยผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกต่างประเมินตรงกันว่า ปีนี้จะยังไม่ใช่ปีของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน หากแต่เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้อง “ตั้งหลักและบริหารความเสี่ยง” มากกว่าการขยายการลงทุนเชิงรุก

แผนกวิจัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อชะลอลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงล่าง

ในฝั่งคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาโครงการได้ปรับกลยุทธ์มาอย่างต่อเนื่องหลายปี ด้วยการลดปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับ “คุณภาพมากกว่าปริมาณ” อย่างชัดเจน

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า โครงการในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีแนวโน้มมุ่งสู่ระดับซูเปอร์ลักชัวรีมากขึ้น โดยใช้กลยุทธ์สร้างมูลค่าเพิ่มผ่านงานออกแบบ การดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหารในรูปแบบ Branded Residence รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก ไม่เกิน 100 ยูนิต เพื่อเน้นความเป็นส่วนตัว

ขณะที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังถูกกดดันจากกำลังซื้อในประเทศ ทำให้การเปิดโครงการใหม่ถูกจำกัดอยู่เฉพาะทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนชัดเจน เช่น ใกล้ระบบขนส่งมวลชน มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล ซึ่งสามารถรองรับทั้งดีมานด์อยู่อาศัยจริงและการเช่า

สอดคล้องกับมุมมองของ บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการเลือก “ระบายสต๊อก” มากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ โดยคาดว่าปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จะไม่เกิน 15,000 ยูนิต ลดลงจากช่วงก่อนโควิดอย่างมีนัยสำคัญ

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย) ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 เห็นสัญญาณชะลอการเปิดตัวอย่างชัดเจน โดยทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 16,408 ยูนิต และในไตรมาส 4/2568 เปิดใหม่เพียงราว 3,100 ยูนิต ลดลงถึง 56% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนการชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการอย่างชัดเจนมากขึ้น

โครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2568-2569 มีสัดส่วนระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน และมีหลายโครงการที่ราคาสูงเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนการปรับพอร์ตของผู้ประกอบการไปจับกลุ่มกำลังซื้อระดับบน ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมทางการเงินสูง และได้รับแรงหนุนจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ในทางกลับกัน โครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำและระดับกลางถูกลดบทบาทลง เนื่องจากความเสี่ยงด้านการโอนกรรมสิทธิ์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำไรของผู้ประกอบการบางรายหดตัว แม้จะยังไม่ถึงขั้นขาดทุน

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ยังช่วยประคองตลาดคอนโดมิเนียมไทย คือ กำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจีน ซึ่งยังคงมีบทบาทอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ข้อมูลจากคุชแมนฯ ระบุว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติอยู่ในระดับค่อนข้างคงที่ เฉลี่ย 3,300-3,900 ยูนิตต่อไตรมาส อย่างไรก็ตาม การพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติในระยะยาวยังมีความเสี่ยง หากเศรษฐกิจโลกหรือสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์กลับมาผันผวนอีกครั้ง

ในฝั่งบ้านจัดสรรแนวราบ ซีบีอาร์อีชี้ว่า ปริมาณบ้านแนวราบเหลือขายที่อยู่ในระดับสูง บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องประเมินทำเลอย่างรอบคอบมากขึ้น การเปิดโครงการใหม่จะเน้นขนาดไม่ใหญ่ ปิดการขายเร็ว และเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะทางมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

เมื่อพิจารณาภาพรวม ทั้ง CBRE และคุชแมนฯ มองตรงกันว่า ปี 2569 เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด ปัจจัยที่ต้องจับตา ได้แก่ หนี้ครัวเรือน นโยบายรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และทิศทางเศรษฐกิจโลก

ในบริบทดังกล่าว ตลาดที่อยู่อาศัยอาจแทบไม่มีการขยายตัว หรือขยับดีขึ้นจากปี 2568 เพียงเล็กน้อย ผู้ประกอบการบางรายอาจเลือกไม่เปิดโครงการใหม่ และมุ่งบริหารพอร์ตที่มีอยู่ให้มีสภาพคล่องมากที่สุดโดยปี 2569 จึงถูกมองว่าเป็น “ปีแห่งการตั้งหลัก” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยผู้ประกอบการจะต้องบริหารความเสี่ยง ท่ามกลางดีมานด์ที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ และความไม่แน่นอนที่ยังคงปกคลุมตลาด