อสังหาฯ ปรับเกม โรงแรมหันฟื้นสินทรัพย์เดิม สร้างรายได้ยุคตลาดชะลอ

ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายเซ็กเมนต์ ส่งผลให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนใช้ความระมัดระวังมากขึ้น ขณะที่ภาคธุรกิจโรงแรมและบริการยังคงเดินหน้าท่ามกลางบริบทการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ทั้งจากซัพพลายใหม่ระดับอัปสเกล-ลักซ์ชัวรี่ พฤติกรรมนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก

บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า “การบริหารสินทรัพย์โรงแรม” (Hotel Asset Management) กำลังก้าวขึ้นมาเป็นกลไกสำคัญของตลาดโรงแรมไทย โดยเฉพาะในช่วงที่โรงแรมซึ่งเปิดดำเนินการมานานเริ่มเผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันด้านคุณภาพสินค้า บริการ และแบรนด์

นายเคียราน ชีวมงคล รองผู้อำนวยการ แผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า การบริหารสินทรัพย์โรงแรมในปัจจุบันไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นกลยุทธ์หลักในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว เจ้าของโรงแรมเริ่มหันมาใช้ข้อมูลเชิงลึกด้านผลการดำเนินงานและสภาวะตลาดประกอบการตัดสินใจมากขึ้น รวมถึงจัดลำดับความสำคัญของการลงทุนอย่างเป็นระบบ

แรงกดดังกล่าวสะท้อนจากภาพรวมการท่องเที่ยวไทย โดยในปี 2568 ประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสะสม 32.9 ล้านคน ลดลง 7.2% จากปีก่อนหน้า แม้ตลาดเอเชียใต้และตะวันออกกลางจะเติบโต แต่ตลาดนักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นกลุ่มหลักยังหดตัวกว่า 33% ส่งผลให้โรงแรมหลายแห่ง โดยเฉพาะสินทรัพย์เดิม ต้องเผชิญความท้าทายด้านอัตราการเข้าพักและรายได้

ขณะเดียวกัน ฝั่งซัพพลายยังเพิ่มแรงกดดันต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีโรงแรมเปิดใหม่ในย่านใจกลางธุรกิจกว่า 3,000 ห้องในปีเดียว ทำให้จำนวนห้องพักรวมขยับขึ้นมากกว่า 83,000 ห้อง เครือโรงแรมต่างยกระดับมาตรฐานทั้งด้านงานออกแบบและการให้บริการ ส่งผลให้โรงแรมที่ก่อตั้งมานานต้องทบทวนความเหมาะสมของสินค้า (Product Relevance) และตำแหน่งทางการแข่งขันอย่างจริงจัง

จากสถานการณ์ดังกล่าว เจ้าของโรงแรมจำนวนมากจึงเริ่มเดินหน้าปรับปรุงและอัปเกรดสินทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวต การรีแบรนด์ หรือการลงทุนใหม่ในบางส่วน เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป ตัวอย่างโครงการในไทย อาทิ โรงแรมนารายณ์ สีลม ที่เตรียมกลับมาในรูปแบบโรงแรมลักซ์ชัวรี่ภายใต้แบรนด์ The Unbound Collection by Hyatt หรือโครงการปรับปรุงครั้งใหญ่ของโรงแรมในเครือเซ็นทาราและออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนภาพเดียวกับตลาดอาคารสำนักงานและอสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่เริ่มเห็นเจ้าของอาคารหันมาให้ความสำคัญกับ “คุณภาพและความทันสมัยของสินทรัพย์” มากกว่าการเพิ่มปริมาณซัพพลายใหม่ ทั้งในมิติของประสิทธิภาพอาคาร ประสบการณ์ผู้ใช้งาน และความยั่งยืน ซึ่งกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดในการดึงผู้เช่าและรักษาระดับรายได้ในระยะยาว

ในภาวะที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และต้นทุนทางการเงินยังอยู่ในระดับสูง การตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบและการใช้ข้อมูลเชิงลึกมาประกอบการบริหารสินทรัพย์ จะเป็นกุญแจสำคัญของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินทรัพย์เดิมที่ต้องเผชิญการแข่งขันจากโครงการใหม่ที่มีมาตรฐานสูงกว่า

ซีบีอาร์อีมองว่า การบริหารสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพต้องอาศัยการผสานข้อมูลตลาด การวางแผนสินทรัพย์ และการติดตามผลการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วยให้เจ้าของโรงแรมตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำ ลดความเสี่ยง และรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว

สำหรับแนวโน้มในอนาคต แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังเผชิญความไม่แน่นอน แต่ภาคโรงแรมและบริการยังมีปัจจัยบวกจากฤดูกาลท่องเที่ยวและการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยซีบีอาร์อีแนะนำให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมเร่งประเมินศักยภาพโรงแรมอย่างสม่ำเสมอ เพื่อรองรับการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นและสร้างความแข็งแกร่งให้กับมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

แม้ท้ายที่สุด ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปอาจไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นช่วงเวลาของการ “คัดกรองคุณภาพ” สินทรัพย์ เจ้าของที่สามารถปรับตัว อัปเกรด และบริหารอาคารได้ตรงจุด มีแนวโน้มจะรักษามูลค่าและความสามารถในการแข่งขันได้ดีกว่า ท่ามกลางตลาดที่ยังเปราะบางและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน