AREAชี้ทิศตลาดที่อยู่อาศัย 69 สต๊อกท่วม 2.2แสนหน่วย ขายนาน49.8เดือนหมด

 

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี 2568 หดตัวลงตามคาดแต่ก็ยังคาดว่าในปี 2569 สถานการณ์จะดีขึ้นโดยเติบโต 5% 

 

 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวในงานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2569 ซึ่งจัดต่อเนื่องมา 32 ปีแล้วในโอกาสที่สรุปสถานการณ์การสำรวจภาคสนามล่าสุดครบถึงสิ้นปี 2568 ว่า

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 เมื่อเทียบกับปี 2568 พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่มีการเปิดตัวจำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น โดยการพัฒนาแยกเป็น 2 กลุ่มหลักที่สำคัญ คือ กลุ่มระดับกลางถึงค่อนข้างสูงที่มีระดับราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาท และกลุ่มที่มีระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป 

 

การเปิดตัวโครงการใหม่

   ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่มกราคม-ธันวาคม 2568 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 265 โครงการ โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 259 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จำนวน 6 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดที่ขายในตลาดรวมกันถึง 41,556 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนารวมจำนวน 291,274 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.004 ล้านบาท

โดยจะพบว่าในเดือนพฤศจิกายนเป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 43 โครงการ ส่วนเดือนที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายมากสุดคือเดือนพฤศจิกายนด้วยจำนวน 6,061 หน่วย (14.6%) มีมูลค่าโครงการรวม 62,818 ล้านบาท (21.6%) เนื่องจากในเดือนนี้มีการเร่งเปิดตัวโครงการก่อนสิ้นปี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและอาคารชุด จึงทำให้ภาพรวมของเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายสูงกว่าเดือนอื่นๆ

ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 7.004 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นจากปี 2568 ที่ราคาเฉลี่ย 6.782 ล้านบาท (3.3%) โดยหากพิจารณาเฉพาะราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีราคาเฉลี่ยที่ 7.004 ล้านบาท  และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 9.981 ล้านบาท

ภาวะตลาดในปัจจุบัน

ตลาดปัจจุบัน ณ สิ้นปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 41,490 หน่วย ลดลงจากปี 2567 ที่เปิดตัว 61,453 หน่วย ถึง 32.5% ส่วนในด้านมูลค่า ก็หดตัวลงถึง 29.8% คือในปี 2568 เปิดตัว 290,615 ล้านบาท ในขณะที่ปี 2567 เปิดตัวถึง 413,773 ล้านบาท อย่างไรก็ตามราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2568 กลับมีมูลค่า 7.004 ล้านบาทโดยเฉลี่ยในขณะที่ปี 2567 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.733 ล้านบาท แสดงว่าสินค้าใหม่มีราคาสูงกว่าเดิม ผู้มีรายได้น้อยกว่ามีความสามารถในการซื้อลดน้อยลง

 

ขณะนี้มีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 49.8 เดือน สถานการณ์เช่นนี้มีลักษณะที่ดีขึ้นเพราะจำนวนหน่วยข้างต้นลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วยเมื่อ 2 ปีก่อน แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมาก การเปิดตัวโครงการน้อยลง การดูดซับอุปทานเดิมมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต

จากตารางข้างต้น ในรายละเอียดจะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 4.612 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.477 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวลดลง ประมาณ -2.9%

โดยประเภทที่มีการปรับตัวลดลงมากที่สุด คือ ที่ดินจัดสรร -4.7% รองลงมา คือ อาคารพาณิชย์ปรับตัวลดลง -4.1% อันดับสาม คือ อาคารชุด -3.5% และทาวน์เฮ้าส์ -2.8% ตามลำดับ ทุกประเภทมีราคาปรับตัวลดลงทั้งหมด

หากมองภาพรวมแล้วจะเห็นได้ว่าในรอบนี้ที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลงเป็นส่วนใหญ่ แต่มีการปรับลดลงในรอบนี้ เป็นเพียงการปรับตัวลงลงเล็กน้อยเท่านั้นตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

 โดยภาพรวมแล้วราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับลดลง โดยกลุ่มสินค้าที่มีการปรับลดจะเป็นสินค้าราคาทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคาถูก มีการปรับลดลงมากที่สุด คือ ระดับราคาต่ำกว่า 0.500 ล้านบาท ปรับลดลง -5.0% รองลงมา คือ ระดับราคามากกว่า 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลดลง  -4.0% และราคา 0.501-1.000 ล้านบาท ปรับลดลง -3.5%

ส่วนที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคา คือ ระดับราคา <0.500 ล้านบาท ตามลำดับ การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง

พร้อมกันนี้ก็มีการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปีต้อนรับปีใหม่ 2568 นอกจากนี้ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน

ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาไม่ได้มาก ทำให้ราคาเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ดังจะเห็นได้จากการลดราคาลงจะเป็นสินค้าในกลุ่มระดับราคาปานกลาง ไปจนถึงระดับราคาแพง แต่ในกลุ่มสินค้าระดับราคาปานกลาง ไปจนถึงระดับราคาต่ำกลับมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น ตามลำดับ

อนาคตตลาดที่อยู่อาศัย

ในขณะนี้ยังมีปัจจัยลบด้านตลาดที่อยู่อาศัย เช่น มาตรการ LTV ซึ่งก็ควรคงไว้ แต่ทำให้การซื้อยากขึ้น หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ต้นทุนธุรกิจปรับตัวเพิ่ม การเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ รวมทั้งการผันผวนของตลาดโลก และโอกาสอาจเกิดสงครามระหว่างประเทศมีมากขึ้น

ปัจจัยบวกก็ยังมี เช่น อาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาลออกมาอีก ภาวะดอกเบี้ยมีทิศทางทรงตัวหรืออาจปรับลดลงบ้าง รวมทั้งยังอาจมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็ยังคาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างประมาณ 5% แต่ในระยะปานกลาง เช่นปี 2570-2572 ตลาดก็ยังอาจทรงตัวเพราะเศรษฐกิจไทยยังคงเติบโตช้านั่นเอง