คอนโดฯ ไทยปี 69 ตั้งหลัก ชะลอเปิดโครงการใหม่ เน้นระบายสต็อก

ตลาดคอนโดมิเนียมของไทยในปี 2568 ถือเป็นอีกปีที่การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน สะท้อนจากจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตลอดทั้งปีที่มีเพียงประมาณ 16,408 ยูนิต โดยเฉพาะในไตรมาส 4/2568 ที่มีโครงการเปิดขายใหม่ราว 3,100 ยูนิต ลดลงถึง 56% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังซบเซา และการขาดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรมจากภาครัฐ

แม้รัฐบาลจะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกมาก่อนหน้านี้ แต่ยังไม่เพียงพอในการกระตุ้นกำลังซื้อ ขณะที่ปัจจัยลบจากเหตุอุทกภัยในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองจากการยุบสภาและการรอเลือกตั้งใหม่ในต้นปี 2569 ทำให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการยิ่งระมัดระวังมากขึ้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ภาพรวมคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568 พบว่ามีสัดส่วนโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

และเริ่มเห็นหลายโครงการตั้งราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกันยังมีโครงการระดับราคาสูงอีกจำนวนหนึ่งที่เตรียมเปิดตัวในปี 2569 และเริ่มทำตลาดล่วงหน้าแล้วตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างชัดเจน เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง ขณะที่ภาระสต็อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จรอขายยังอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายรายเลือกใช้กลยุทธ์เร่งปิดการขายโครงการเดิม แม้ต้องยอมลดราคาหรือหั่นอัตรากำไรลงบ้าง เพื่อเร่งโอนกรรมสิทธิ์และรักษาสภาพคล่อง ส่งผลให้ผลประกอบการโดยรวมยังคงมีกำไร แต่กำไรสุทธิปรับลดลง

สำหรับปี 2569 คุชแมนฯ มองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิต ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกมากกว่าการลงทุนโครงการใหม่ ท่ามกลางความไม่แน่นอนทั้งด้านเศรษฐกิจ การเมืองภายในประเทศ และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในหลายภูมิภาคทั่วโลก

แม้ภาคการท่องเที่ยวในปี 2569 จะมีแนวโน้มฟื้นตัวดีกว่าปี 2568 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่อาจกลับมาเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อจากคนไทยยังถูกกดดันจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติอยู่ในระดับค่อนข้างทรงตัวที่ประมาณ 3,300-3,900 ยูนิตต่อไตรมาส สะท้อนบทบาทสำคัญของกลุ่มลูกค้าต่างชาติในตลาด ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายเลือกขายแบบบิ๊กล็อตให้กับตัวแทนนายหน้าเพื่อนำไปทำตลาดต่อในต่างประเทศ

ในระยะข้างหน้า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวังมากขึ้น ทั้งการลดขนาดโครงการ การเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และการใช้ข้อมูลเชิงลึกมาประกอบการตัดสินใจ แทนการเปิดโครงการตามกระแสเหมือนในอดีต รวมถึงการลดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลสูงในระยะยาว

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด คือ ทิศทางนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งในปี 2569 ซึ่งจะมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ โดยตลาดคอนโดมิเนียมอาจเป็นอีกหนึ่งตลาดที่แทบไม่ขยายตัว หรือฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า