เจาะ3ทำเลทองเมืองขยาย ปทุมธานี(ตลาดไท) -ศรีนครินทร์ /บางนา-ตราด ดีมานด์ที่อยู่อาศัยยังดี

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังผันผวน ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ชะลอทุกทำเลยังมีบางพื้นที่ที่ “ดีมานด์จริง” ขับเคลื่อนตลาดต่อเนื่อง จากการเติบโตของงาน โครงสร้างพื้นฐาน และการใช้ชีวิตที่ครบจบในพื้นที่เดียว

ปทุมธานี – โซนตลาดไท

ทำเลศูนย์กลางโลจิสติกส์และค้าส่งอาหารที่ใหญ่ที่สุดของประเทศมีแรงงาน ผู้ค้าส่ง และธุรกิจเกี่ยวเนื่องหมุนเวียนตลอดปีความต้องการที่อยู่อาศัยเน้น “อยู่อาศัยจริง” ราคาเข้าถึงได้ทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยวระดับกลางยังขายได้ดีเชื่อมต่อถนนพหลโยธิน วงแหวน และใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคตเหมาะทั้งอยู่อาศัยและปล่อยเช่าแบบระยะยาว

ศรีนครินทร์

ทำเลเมืองชั้นใน-ชั้นกลาง ที่เติบโตจากโครงข่ายรถไฟฟ้าหลายสายทั้งสายสีเหลือง สีเขียว และใกล้แอร์พอร์ตลิงก์
รายล้อมด้วยศูนย์การค้า โรงพยาบาล และโรงเรียนชั้นนำดีมานด์หลักคือคนทำงาน ครอบครัวเมือง และผู้ซื้อเพื่ออยู่เองคอนโดใกล้รถไฟฟ้า และบ้านแนวราบระดับกลาง-บนยังได้รับความสนใจเป็นทำเลที่ “ราคาไม่ถูก แต่มีเสถียรภาพ”

บางนา-ตราด จ.สมุทรปราการ

ประตูเศรษฐกิจฝั่งตะวันออก เชื่อมเมือง-นิคม-สนามบินใกล้โครงการเมกะโปรเจกต์ EEC และสนามบินสุวรรณภูมิมีออฟฟิศ คลังสินค้า และนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมากดีมานด์มาจากผู้บริหาร พนักงานระดับกลาง-สูง และต่างชาติบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงพรีเมียม และคอนโดโลว์ไรส์ยังไปต่อเป็นทำเลที่ “เติบโตตามเศรษฐกิจจริง”

ทั้งนี้ประเมินว่า ทั้ง 3 ทำเลมีจุดร่วมคือ มีงาน มีคน และมีการใช้ชีวิตจริงไม่ใช่ตลาดเก็งกำไร แต่เป็นฐานที่อยู่อาศัยระยะยาวจึงยังเป็นทำเลที่ “ที่อยู่อาศัยไปต่อได้” ในระยะกลางถึงยาว

 

หากเจาะลึกลงไปตลาดไท เป็นหนึ่งในศูนย์กลาง ค้าส่งอาหารและเกษตรครบวงจร ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ทั้งผัก ผลไม้ เนื้อสัตว์ และสินค้าเกษตรแปรรูป ทำหน้าที่เป็นจุดเชื่อมต่อผู้ค้ารายย่อย ผู้ส่งออก และแรงงานจำนวนมากในระบบซัพพลายเชนอาหาร

• จากฐานค้าส่งขนาดใหญ่ ส่งผลให้มี แรงงานทั้งรายวัน รายเดือน และผู้ประกอบการธุรกิจรายเล็ก–กลางกระจายตัวในรัศมีใกล้เคียง ทำให้ความต้องการ ที่พักอาศัยรายยาว มีฐานชัดเจน
• ปัจจัยแหล่งงานจึงไม่ได้มาจากบริษัทใหญ่เพียงอย่างเดียว แต่เป็น ระบบเศรษฐกิจฐานราก + โลจิสติกส์อาหาร ซึ่งเดินหน้าได้อย่างต่อเนื่อง

การขยายตัวของเมือง และโครงข่ายขนส่งอนาคต

• ปทุมธานีถูกมองว่ากำลังถูกพัฒนาให้เป็นส่วนหนึ่งของ เมืองขยาย (Urban Expansion) ของกรุงเทพฯ ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐาน 
• ปัจจุบันยังไม่มีรถไฟฟ้าสายสีแดงต่อสายถึงตลาดไทโดยตรง แต่จังหวัดอยู่ในแผนศึกษาการเพิ่มระบบรางท้องถิ่นหลายรูปแบบ (LRT, BRT ฯลฯ) เพื่อเพิ่มการเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ มากขึ้น 
• นอกจากนั้น ปทุมธานียังได้รับอานิสงส์จากการมี รถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงรังสิต–บางซื่อ ที่ดันให้แนวราบของที่อยู่อาศัยและที่ดินแนวรางพุ่งขึ้นมาต่อเนื่องในพื้นที่รอบ ๆ รถไฟฟ้า 
• ความคืบหน้าแพลนระบบรางในพื้นที่ ยังอยู่ระหว่างศึกษารูปแบบและแผนงาน ซึ่งหมายความว่าการเข้าสู่เมืองผ่านรางไฟฟ้าจะได้ประโยชน์ในระยะกลางและยาวมากกว่าในทันที

ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับตลาดนี้

 

• ทาวน์โฮม / ทาวน์เฮาส์ — เหมาะกับกลุ่มแรงงานและครอบครัวขนาดเล็กถึงกลาง ต้องการพื้นที่ใช้งานจริง ราคาเข้าถึงง่าย
• บ้านเดี่ยวระดับกลาง — สำหรับครอบครัวที่อยู่อาศัยจริงและไม่ต้องเดินทางเข้าเมืองทุกวัน
• คอนโดมิเนียม — ยังไม่เป็นที่นิยมหลักเพราะตลาดแรงงานในตลาดไทยังเน้นการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัวและรถเมล์มากกว่า
• ที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า — เนื่องจากมีแรงงานหมุนเวียนจำนวนมาก

 ช่วงราคาและตัวอย่างราคาตลาดจริง

ทาวน์โฮม/ทาวน์เฮาส์

• ตัวอย่างราคาโครงการทาวน์โฮม 2–3 ห้องนอนในเมืองปทุมธานีใกล้ตลาดไท อยู่ประมาณ ราว 2.4–2.6 ล้านบาท (พื้นที่ประมาณ 90–100 ตร.ม.) 
• ตัวเลือกที่ใกล้ระดับนี้ยังพบหลายดีมานด์ โดยเฉพาะผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

บ้านเดี่ยวระดับกลาง

• ราคาจะเริ่มตั้งแต่ ประมาณ 4–7 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่และขนาด

 คอนโดใกล้สถาบันการศึกษา/ถนนหลัก

• ราคาต่อ ตร.ม.โดยเฉลี่ยรอบพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย/ทำเลใกล้เมือง อาจ 70,000–80,000 บาท/ตร.ม. สำหรับโครงการที่มีความต้องการสูง 

 โอกาสและแนวโน้ม

ตลาดไทยังมีฐาน ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Absorption Demand) เพราะมีแรงงานและครอบครัวอาศัยในพื้นที่ ราคาที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมา ยังเข้าถึงได้มากกว่าโซนกรุงเทพฯ ใกล้เคียงแต่ โครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีแดงยังไม่เข้าโดยตรง ทำให้การเติบโตแบบ “กรุงเทพฯ ใจกลาง” ยังต้องรอการพัฒนาในอนาคต แต่แนวโน้มราคาที่ดินและแรงซื้อยังเติบโตสอดคล้องกับการขยายเมือง 

 

ทำเลศรีนครินทร์ – ศรีเอี่ยม

ทำเลศรีนครินทร์ อยู่บนแนว ถนนศรีนครินทร์–บางนา เป็นแกนหลักคมนาคมฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ–สมุทรปราการ เชื่อมใจกลางเมืองกับย่านเศรษฐกิจทั้งบางนา–ตราด และโซนอุตสาหกรรม/คลังสินค้า ทำให้ยังเป็นทำเลที่อยู่อาศัยเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะรอบ MRT ศรีเอี่ยม ที่ให้การเชื่อมต่อระบบรางกับอีกหลายโซนในเมืองได้ดีขึ้นในระยะยาว 

รูปแบบที่อยู่อาศัยตามสไตล์

 1. ทาวน์โฮม – บ้านแนวราบระดับกลาง

• เป็นประเภทอสังหาฯ พบมากที่สุด ในซอยรอบศรีเอี่ยม เพราะราคาเข้าถึงง่ายกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว
• เหมาะกับ ครอบครัวรุ่นใหม่ / คู่แต่งงานแรก / คนทำงานโซนกรุงเทพฝั่งตะวันออก
• ราคาโดยประมาณมักอยู่ในช่วง 10–20+ ล้านบาท ขึ้นกับทำเลแยกย่อยและขนาดพื้นที่ 

2. บ้านเดี่ยวแนวสูงระดับพรีเมียม

• มีเฉพาะบางโครงการใหญ่และแปลงที่ดินแปลงใหญ่ โดยเฉพาะบริเวณใกล้แยกใหญ่ และบนถนนศรีนครินทร์หลัก
• ขนาดบ้านหน้ากว้าง พร้อมพื้นที่จอดรถ และส่วนกลาง เช่น คลับเฮ้าส์หรือสวนใหญ่
• ช่วงราคาอยู่ประมาณ 20–30+ ล้านบาท ขึ้นไป โดยเฉพาะใกล้โครงการ Transit และศูนย์การค้า 

 3. คอนโดมิเนียม – โลว์ไรส์ใกล้ระบบราง

• มีโครงการคอนโดแทรกในซอยและพื้นที่เชื่อมต่อกับถนนหลัก
• ตัวอย่างเช่นโครงการคอนโดในย่านศรีนครินทร์ ราคาขายเริ่มราว 1.9 ล้านบาท++ สำหรับห้องขนาดมาตรฐาน และอาจสูงขึ้นตามพื้นที่และส่วนกลางของโครงการ 
• เหมาะกับ คนทำงานโสด / คู่รักรุ่นใหม่ / นักลงทุนปล่อยเช่า

ราคาประเมินภาพรวมตลาด

ทาวน์โฮม ~ 10-20+ ล้านบาทต่อหน่วย

บ้านเดี่ยวระดับกลาง~ 20–30+ ล้านบาท / หลัง 

บ้านหรูระดับสูง30 ล้านบาทขึ้นไป (บ้านใหญ่ใกล้แยกหลัก) 

คอนโด เริ่ม~ 1.9–3+ ล้านบาท (บางโครงการ)

หมายเหตุ: ราคาจริงขึ้นอยู่กับทำเลเฉพาะ (ใกล้ MRT ศรีเอี่ยม / ใกล้ถนนใหญ่ / ติดแหล่งไลฟ์สไตล์)

กลุ่มเป้าหมายที่อยู่อาศัยในโซนนี้

 ผู้ซื้อเพื่อ อยู่อาศัยจริง

• คนทำงานในโซนตะวันออกและกรุงเทพฝั่งใต้
• ครอบครัวที่ต้องการบ้านแนวราบ แต่ไม่อยากเข้าเมืองชั้นในทุกวัน
• คนรุ่นใหม่ที่ต้องการระบบระเบียบชีวิตใกล้ระบบราง

 ผู้ประกอบการและนักลงทุน

• นักลงทุนปล่อยเช่า คอนโด ให้คนทำงานต่างจังหวัดหรือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในพื้นที่
• ปล่อยเช่า บ้านแนวราบ ให้ครอบครัวยาวหรือคนทำงานช่วงย้ายงาน/งานประจำชั่วคราว

โอกาสด้านโครงสร้างพื้นฐาน

แม้โครงการ MRT ศรีเอี่ยม จะไม่ได้เชื่อมตรงกับรถไฟฟ้าพร้อมใช้ทุกสาย ณ วันนี้ แต่แนวถนนศรีนครินทร์เป็นแกนสำคัญที่อยู่ในแผนขยายระบบรางและเชื่อมต่อกับโครงสร้างหลักอื่น ๆ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตได้ต่อเนื่องในระยะกลางถึงยาว และลูกค้ามักมองว่าการเข้าถึงการเดินทางสาธารณะคือจุดขายเชิงอนาคตของทำเล 

จุดเด่นทำเลศรีนครินทร์ – ศรีเอี่ยม

 เหมาะกับ ครอบครัวใหม่/คนทำงาน ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบราคาเข้าถึงได้
 มีตัวเลือกตั้งแต่ คอนโดราคาจับต้องได้ ถึง บ้านเดี่ยวระดับสูง
 โครงสร้างพื้นฐานขยายตัว รองรับการใช้ชีวิตและเชื่อมต่อเข้าสู่กรุงเทพฯ ได้ดีขึ้นเรื่อย ๆ

ภาพรวมทำเลบางนา–ตราด

โซน บางนา–ตราด ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่อยู่อาศัย ดาวรุ่งของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เพราะเชื่อมเมืองชั้นในกับพื้นที่ EEC และสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้พื้นที่นี้เติบโตทั้งด้านที่อยู่อาศัย การค้า สำนักงาน และไลฟ์สไตล์อย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินในบางนา–ตราดอยู่ในกลุ่มที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ใกล้ BTS / ทางด่วน / ห้าง โดยเฉพาะเส้นบางนา-ตราดใกล้สุวรรณภูมิ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับอดีต 

 รูปแบบที่อยู่อาศัยตามความต้องการ

1) ทาวน์โฮม – บ้านแนวราบ

• รูปแบบ: ทาวน์โฮม 2–3 ชั้น / บ้านแฝด
• ราคา: โดยรวมตั้งแต่ ประมาณ 2.5–10 ล้านบาท ขึ้นไปตามขนาดและทำเลย่านต่าง ๆ 
• เหมาะสำหรับ:
  – ครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการพื้นที่บ้านพร้อมที่จอดรถ
  – คนที่อยู่อาศัยระยะยาว แต่ไม่ต้องการบ้านเดี่ยวราคาแพง

2) บ้านเดี่ยวระดับกลาง–พรีเมียม

• รูปแบบ: บ้านเดี่ยว / บ้านแฝดขนาดใหญ่
• ราคา:
  – บ้านเดี่ยวทั่วไป ประมาณ 5–10+ ล้านบาท ขึ้นกับพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวก 
  – บ้านหรูพรีเมียม อาจเริ่มตั้งแต่ 20 ล้านบาท ขึ้นไป โดยเฉพาะโครงการระดับบนใกล้ถนนใหญ่หรือไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ 
• เหมาะสำหรับ:
  – ครอบครัวขนาดกลาง–ใหญ่
  – ผู้ที่ต้องการบ้านคุณภาพสูงพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ

 3) คอนโดมิเนียม

• รูปแบบ: คอนโดความสูงต่าง ๆ ตั้งแต่ Low-rise ถึง High-rise
• ราคา: โดยทั่วไปประมาณ ฿80,000–200,000+ / ตร.ม. ขึ้นกับทำเล ความใกล้ BTS และส่วนกลางโครงการ 
• เหมาะสำหรับ:
  – คนโสด / คู่รักรุ่นใหม่
  – ผู้เช่าระยะยาวหรือปล่อยเช่า
  – นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนค่าเช่า

กลุ่มผู้ซื้อ/เป้าหมายหลัก

ครอบครัวคนไทยทั่วไปต้องการบ้านแนวราบทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยวราคาปานกลางในทำเลที่เดินทางสะดวก และสามารถเข้าถึงห้างใหญ่ โรงเรียน และทางด่วนได้ง่าย

ผู้บริหาร & คนทำงานระดับสูงกลุ่มกำลังซื้อในบ้านพรีเมียม หรือคอนโดระดับสูง ใกล้จุดเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ หรือใกล้สำนักงานใหญ่ในพื้นที่

นักลงทุน & Expat คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมี BTS หรือเชื่อมกับระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้ห้างใหญ่ เหมาะปล่อยเช่าให้พนักงานบริษัทต่างชาติ และผู้เช่าระยะยาว 

โครงสร้างพื้นฐานรองรับ

รถไฟฟ้า / ระบบราง

– BTS บางนา / อุดมสุข / แบริ่ง – ช่วยการเข้าถึงเมืองชั้นในได้สะดวก
– โครงการ LRT Bangna–Suvarnabhumi และการเชื่อม Airport Rail Link / High-speed rail 3 สนามบินในอนาคต จะทำให้พื้นที่นี้เชื่อมต่อทั้งกรุงเทพฯ และโซน EEC มากขึ้น 

ทางด่วน / ถนนหลัก

– ถนนบางนา–ตราดเป็นแกนหลักเชื่อมต่อกับทางด่วนและ MMAP / มอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางสะดวกทั้งเข้าเมืองและออกไปภาคตะวันออก

แหล่งไลฟ์สไตล์และห้างใหญ่

โซนบางนา–ตราดมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และครบวงจรหลายแห่ง เช่น:
 Mega Bangna – ไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดใหญ่
 Central Bangna / IKEA Bangna – แหล่งช้อปปิ้ง–อาหาร–บริการ
 Bangkok Mall – หนึ่งในศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
 BITEC – ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมระดับนานาชาติ
นอกจากนั้นยังมี Community Mall และร้านค้าระดับท้องถิ่นเพื่อรองรับการใช้ชีวิตประจำวันอีกมาก 

สรุป “บางนา–ตราด = โซนครบชีวิต”ทำเลรองรับ ทุกกลุ่มที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คนทำงานทั่วไปจนถึงระดับบนโครงสร้างพื้นฐาน เติบโตต่อเนื่อง ทั้งระบบรางและถนนหลักไลฟ์สไตล์ครบทั้งช้อปปิ้ง โรงเรียน โรงพยาบาล และพื้นที่ทำงานราคาที่อยู่อาศัยมีช่วงกว้าง ตอบโจทย์ทุกงบประมาณ และยังมีแนวโน้มเติบโตตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 

นี่คือ3ทำเลศักยภาพที่น่าจับตาจากเมืองขยายตัวและมีดีมานด์ต่อเนื่อง