คิกออฟดึงลงทุนเมืองใหม่อีอีซี ลุยโครงสร้างพื้นฐานดันราคาที่ดินพุ่ง

การขับเคลื่อนโครงการอภิโปรเจ็กต์ ศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EEC Capital City) หรือ EECiti ในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี ภายใต้สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.)หรือ EECO  ซึ่งมีพื้นที่รวม 14,619 ไร่ มูลค่า 1.34 ล้านล้านบาท บริเวณท้องที่ตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุงจังหวัดชลบุรี โดยมีหมุดหมายเป็นศูนย์กลางของธุรกิจระดับนานาชาติ ศูนย์กลางการเงิน นวัตกรรม เทคโนโลยีสีเขียว การวิจัยและพัฒนาการใช้ชีวิตคุณภาพสูง

ล่าสุด วันที่ 21 กรกฎาคมนี้ สกพอ.จะเปิดรับฟังความคิดเห็นภาคเอกชนเพื่อเชิญชวนร่วมลงทุนในรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) เกี่ยวกับระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการระยะแรก  5,795 ไร่ มูลค่าโครงการ 72,042 ล้านบาท จากพื้นที่ที่รวบรวมได้จากที่ดินส.ป.ก. จำนวน 6,167.89ไร่ คาดว่าจะมีนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจเป็นอย่างมาก 

เมืองใหม่ขยับดันราคาที่ดินพุ่ง200% 

 ขณะความเคลื่อนไหวพื้นที่โดยรอบโครงการเมืองใหม่ นับตั้งแต่ สกพอ.เริ่มดำเนินการปี 2565  ราคาที่ดิน ขยับต่อเนื่อง และมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการในพื้นที่ ขณะที่ดินติดถนนสุขุมวิท อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรีที่มีเอกสารสิทธิ์  “ฐานเศรษฐกิจ” สอบถามนางชญานิศ ธัญญวัฒนกุล เลขาธิการหอการค้า จังหวัดชลบุรี ระบุว่าราคาอยู่ที่ไร่ละ 20 ล้านบาท และมีแนวโน้มขยับขึ้นหากความต้องการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ส่วนที่ดินแปลงด้านในจะมีราคาถูกลงลดหลั่นกันไป ส่วนที่ดินศรีราชาและเมืองพัทยา (ไม่ติดทะเล) เฉลี่ยราคาซื้อขายอยู่ที่ไร่ละ 40 ล้านบาท 

 สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ระบุว่าภายหลังจากสกพอ.เข้าพื้นที่ เมืองใหม่ ตำบลห้วยใหญ่ พบว่าเริ่มมีการซื้อขายและมีนายหน้าเข้าพื้นที่ โดยเฉพาะ บริเวณ ทางหลวงหมายเลข 331 (สัตหีบ-เขาหินซ้อน) บริเวณ ใกล้ สถานีตำรวจภูธร (สภ.)ห้วยใหญ่ ติดกับที่ตั้งเมืองใหม่  ที่ดินมีเอกสารสิทธิ์บอกขายราคาเฉลี่ย 7-15ล้านบาทต่อไร่   บางแปลงขาย 12ล้านบาทต่อไร่ และก่อนหน้านี้ราคา 5ล้านบาทต่อไร่  ปรับขึ้นเป็น10 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้น 100% และล่าสุด15 ล้านบาทต่อไร่ เรียกว่าขยับขึ้น200%  ไม่ห่างกันมากนักมี มีมหาวิทยาลัยเอเชียนปิดกิจการ เนื้อที่1,000ไร่  บอกขายในราคายกแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างมูลค่า 1,000-2,000ล้านบาทเนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่  ปัจจุบันมีนักลงทุนให้ความสนใจซื้อแต่ไม่ทราบแน่ชัดว่าเป็นกลุ่มใด

ตัดถนน -โมโนเรล -อ่างเก็บน้ำเมืองใหม่ 

 ขณะเดียวกันพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่ สกพอ.ได้รวบรวมซื้อจากเจ้าของที่ดินที่ได้รับการจัดสรรจาก ส.ป.ก.ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนต่างถิ่นเข้ามาทำการเกษตร เฉลี่ยไร่ละ 1.3-1.4ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างวางแผนพัฒนาสาธารณูปโภค  ทั้งก่อสร้างโครงข่ายถนน การก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเบา(โมโนเรล) เพื่อเชื่อมระหว่างภายในโครงการและพื้นที่ภายนอก รวมถึงการก่อสร้างอ่างเก็บน้ำขนาดใหญ่ เพื่อใช้หล่อเลี้ยงภายในโครงการซึ่งกรมชลประทานรับผิดชอบ

 โดยเฉพาะการก่อสร้างถนนใหม่ จากความร่วมมือของกรมทางหลวง (ทล.)และกรมทางหลวงชนบท (ทช.) ได้แก่  โครงการส่วนต่อขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) หมายเลข 7 แยกนาจอมเทียน-ทางหลวงหมายเลข 331 (สายสัตหีบ-เขาหินซ้อน) ห่างสภ.ห้วยใหญ่ ประมาณ 3 กิโลเมตร, โครงการก่อสร้าง ถนนบริเวณทางหลวงหมายเลข 331 (สายสัตหีบ-เขาหินซ้อน)-ทางหลวงหมายเลข 3376 (มะขามคู่-บ้านฉาง) โดยมีจุดเริ่มต้นจาก บริเวณสนามกีฬายิงปืน  ตำบลห้วยใหญ่  ไป อำเภอบ้านฉาง ราคาที่ดินบริเวณนี้อยู่ที่ไร่ละ 3-3.5 ล้านบาท และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวหากถนนก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่น่าสนใจทำเลดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นนิคมอุตสาหกรรม

ส่วนบริเวณ ชุมชนชากหมาก และสำนักท้อน อำเภอบ้านฉาง พื้นที่ส่วนใหญ่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ ราคาที่ดินซื้อขายอยู่ที่ 4-5 แสนบาทต่อไร่ ส่วนใหญ่เป็นบ้านอยู่อาศัยปลูกสร้างเอง และอีกโครงการถนนตัดใหม่ บริเวณชุมชน ชะแง้ว หรือซากแง้ว (ห้วยใหญ่) - ทางหลวง 3376 (เขาภูดอน) มองว่าจะมีศักยภาพสูง โดยเฉพาะบริเวณตลาดชากแง้ว ราคาที่ดินอยู่ที่ 5-10 ล้านบาทต่อไร่ เนื่องจากเป็นเขตเมืองมีการขยายตัวของบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมาก

 อย่างไรก็ตามชาวบ้านในพื้นที่มองว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะคนรุ่นใหม่จะไม่ทำการเกษตรแต่ในทางกลับกันต้องการทำงานในเมืองใหม่ เพราะจะเกิดผลดีต่อการขยายการเติบโตของเศรษฐกิจ อีกทั้ง ใกล้สนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบิน ท่าเรือแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน ปลวกแดง ส่วนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินไม่มีผลมากนัก หากจะยกเลิกสัญญา เพราะพื้นที่ที่ตั้งโครงการอยู่ห่างกัน ซึ่งนักธุรกิจที่เข้ามาอยู่ในเมืองใหม่ สามารถใช้โครงข่ายของถนนในโครงการ และรถไฟรางเบา เชื่อมต่อพื้นที่ใกล้เคียงได้  

ผนึกหน่วยงานรัฐ เดินหน้าโครงสร้างพื้นฐานรอบเมือง

 อย่างไรก็ตาม โครงการพัฒนาสาธารณูปโภค ภายในเมืองใหม่ มีรายงานข่าวจากสกพอ.ระบุว่า ได้อาศัยความร่วมมือจากหน่วยงานรัฐหลายภาคส่วน โดยด้านคมนาคมมีกรมทางหลวงชนบท (ทช.) สำรวจออกแบบถนนเชื่อมทางหลวง 331 กับ 3376 และกรมทางหลวง (ทล.) ออกแบบส่วนต่อขยายมอเตอร์เวย์สาย 7 ด้านไฟฟ้ามี กฟผ. (EGAT) และ กฟภ. (PEA) ด้านน้ำมีกรมชลประทาน (RID) ศึกษาและออกแบบโครงสร้างเก็บน้ำคลองน้ำบางไผ่ การประปาส่วนภูมิภาค (กปภ.) และกรมทรัพยากรน้ำบาดาล ส่วนด้านดิจิทัลมี National Telecom (NT) และเทศบาลโดยรอบ EECiti

 โครงการใช้รูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) แบบ Single Package อายุสัญญา 50 ปี โดย สกพอ.ทำหน้าที่เจ้าของเมืองและ Master Developer รับผิดชอบการจัดหาที่ดินและจัดทำข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินกับบริษัทพัฒนาที่ดิน (Land Development Company) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน ขณะที่เอกชนคู่สัญญา PPP รับผิดชอบการออกแบบและก่อสร้าง การลงทุนและจัดหาเงินทุน การให้บริการสาธารณูปโภคสาธารณะ ตลอดจนการดำเนินการและบำรุงรักษา (O&M)

  การจัดสรรกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ทั้งแบบ Build-Operate-Transfer (BOT) สำหรับระบบไฟฟ้าและพลังงาน น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย จัดการขยะ ดิจิทัลและโทรคมนาคม และระบบดับเพลิง-เตือนภัย และแบบ Build-Transfer-Operate (BTO) สำหรับระบบขนส่งและถนน พื้นที่สีเขียว โดยระบบบริหารจัดการน้ำและ Common Utility Duct ใช้ทั้งสองรูปแบบผสมกัน

 ในแง่การพัฒนาที่ดิน เอกชนจะเข้าลงทุนในระยะการก่อสร้าง ดำเนินการ (ให้บริการสาธารณูปโภค) และบำรุงรักษา ขณะที่ สกพอ.รับผิดชอบการจัดหาและเวนคืนที่ดิน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของเอกชนในส่วนต้นน้ำ

 โมเดลรายได้ของโครงการวางไว้ 3 กระแสหลัก ได้แก่ 1. ค่าบริการสาธารณูปโภค ที่นักลงทุน และผู้พัฒนาจ่ายให้เอกชน PPP โดยตรง 2. ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง  ที่ สกพอ.เป็นผู้เก็บและส่งต่อให้ PPP และ 3. ค่าเช่าพื้นที่ ที่นักลงทุนจ่ายให้ สกพอ.ที่ปรึกษาโครงการได้ศึกษาโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐไว้ 2 ทางเลือก คือ

 ทางเลือกที่ 1 จ่ายเงินสนับสนุนแบบ การจ่ายเงินแบบคงที่ หรือ การชำระเงินด้วยจำนวนที่ตายตัว ควบคู่ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยมีเงินสนับสนุนคงที่ 535.36 ล้านบาทต่อปี และค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง 74,521.36 บาทต่อไร่ต่อปี รวมมูลค่าการสนับสนุน 138,456.69 ล้านบาท (มูลค่าปัจจุบัน 34,228.38 ล้านบาท)

 ทางเลือกที่ 2 เก็บค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลางเพียงอย่างเดียวที่ 169,868.21 บาทต่อไร่ต่อปี รวมมูลค่าการสนับสนุน 180,245.79 ล้านบาท (มูลค่าปัจจุบัน 34,522.91 ล้านบาท)

เปิดเช่าที่ดินสูงสุด 99 ปี

 นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์จาก BOI พื้นที่ EEC ยังให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมภายใต้ พ.ร.บ. EEC ทั้งด้านภาษี 14 รายการ อาทิ การยกเว้นและลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล สิทธิยกยอดผลขาดทุน สิทธิหักค่าใช้จ่ายลงทุนแบบ 2 เท่า สำหรับค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้าและน้ำ และการยกเว้นอากรขาเข้าเครื่องจักรและวัตถุดิบ

 ส่วนสิทธิประโยชน์ที่มิใช่ภาษี7 รายการ ครอบคลุมสิทธิการถือครองที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ สิทธิ EEC Visa (วีซ่าพำนักระยะยาวสูงสุด 10 ปี สำหรับนักลงทุน ผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญและครอบครัว) สิทธิ EEC Work Permit ผ่านระบบ One Stop Service การยกเว้นการควบคุมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ และสิทธิถือครองห้องชุด

ทั้งนี้ สกพอ.มีอำนาจเจรจาสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเป็นรายโครงการซึ่งอาจมากกว่าหรือแตกต่างจาก BOI ขึ้นกับความสำคัญของโครงการ ขณะที่นักลงทุนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้สูงสุด 50 ปี และต่ออายุอีก 49 ปี รวมเป็น 99 ปี