อสังหาฯ เปลี่ยนเกม หันซบคลังสินค้า สร้างรายได้ยั่งยืน

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ภาพรวมธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญแรงกดดันเชิงโครงสร้าง ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแรงต่อเนื่อง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการเข้มงวดสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากเริ่มมองหาแหล่งรายได้ใหม่ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเพียงอย่างเดียว

ปัจจัยสำคัญมาจากผลกระทบต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ซึ่งทำให้กำลังซื้อของคนไทยลดลง ทั้งจากภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น การชะลอการจ้างงาน รวมถึงการปรับโครงสร้างองค์กรและการนำเทคโนโลยีเข้ามาทดแทนแรงงาน ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในการสร้างหนี้ระยะยาวเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

สุรเชษฐระบุว่า ปัญหาดังกล่าวสะท้อนชัดจากตัวเลขที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ซึ่ง ณ ไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวนกว่า 363,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบ 10% จากปีก่อนหน้า และมีมูลค่ารวมมากกว่า 2 ล้านล้านบาท ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมยังมีสัดส่วนไม่ถึง 15% ของการโอนทั้งหมด ไม่สามารถทดแทนกำลังซื้อในประเทศที่หดตัวได้

ที่อยู่อาศัยสั่นคลอน ดันอสังหาฯ หาโมเดลใหม่

จากสถานการณ์ดังกล่าว นายสุรเชษฐมองว่า โมเดลการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อขายเพียงอย่างเดียว อาจไม่ใช่แนวทางที่ยั่งยืนในระยะยาว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ ด้วยการขยายไปสู่ธุรกิจอื่นที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่อง ไม่ผันผวนตามรอบเศรษฐกิจมากนัก

ธุรกิจที่ได้รับความสนใจอย่างชัดเจน คือ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ (Income-generating assets) อาทิ โรงแรม ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ นิคมอุตสาหกรรม และโดยเฉพาะ อาคารคลังสินค้าให้เช่า ซึ่งกลายเป็นหนึ่งในเป้าหมายหลักของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่

จุดแข็งคลังสินค้า สร้างรายได้ระยะยาว

สุรเชษฐอธิบายว่า คลังสินค้าให้เช่ามีจุดเด่นด้านต้นทุนก่อสร้างที่ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัย แต่สามารถสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่องในระยะยาว ผู้ประกอบการยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ต่างจากโครงการบ้านหรือคอนโดที่รายได้จะสิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ครบ

อีกทั้ง คลังสินค้ายังมีความยืดหยุ่นในการบริหารสินทรัพย์ หากศักยภาพที่ดินเปลี่ยนในอนาคตสามารถปรับการใช้ประโยชน์ได้ รวมถึงสามารถพัฒนาเป็นสินทรัพย์เพื่อขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อดึงเงินลงทุนกลับมา และสร้างการเติบโตต่อเนื่องให้กับองค์กร

ภาพการเปลี่ยนทิศทางดังกล่าว สะท้อนจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายประกาศลงทุนหรือร่วมทุนในธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ ที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา อาทิ เอสซี แอสเสท ที่ตั้งเป้าพื้นที่คลังสินค้าระยะยาวกว่า 1 ล้านตารางเมตร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ร่วมมือกับผู้เชี่ยวชาญด้านโลจิสติกส์ รวมถึงพฤกษา เสนา และผู้พัฒนาอีกหลายรายที่จับมือพันธมิตรต่างชาติ

แม้ในระยะสั้น ตลาดคลังสินค้าอาจเผชิญแรงกดดันจากการคืนพื้นที่เช่าของผู้ประกอบการบางส่วน แต่สุรเชษฐมองว่า ในระยะยาวความต้องการยังมีโอกาสกลับมา จากการขยายตัวของโลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ซ และการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ

นายสุรเชษฐสรุปว่า การหันมาลงทุนในคลังสินค้าให้เช่า สะท้อนการเปลี่ยนบทบาทของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จากผู้ขายทรัพย์สิน ไปสู่ผู้สร้างและบริหารสินทรัพย์ระยะยาว ซึ่งอาจเป็นทิศทางสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีข้างหน้า