ไฮสปีดสะดุด ที่ดินEECสะเทือน เก็งกำไรอ่วม เบนเข็มซบนิคมฯ-โครงข่ายถนนใหม่

ที่ดินในพื้นที่ เขตเศรษฐกิจพิเศษ หรือEEC 3 จังหวัด ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เคยเป็นหนึ่งในทำเลที่ร้อนแรงที่สุดของประเทศ หลังรัฐบาลในยุค คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.)จุดประกายผลักดัน ให้เป็นเมืองท่าสำคัญ ต่อจากโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด โดยมีหมุดหมายดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้าประเทศ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ โดยเฉพาะแม่เหล็กสำคัญอย่างโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา (ไฮสปีดเทรน) ควบคู่กับการพัฒนา เมืองการบินและโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ การมาของโครงการดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด จากหลักล้านบาทต่อไร่ขยับเป็นหลัก10ล้านบาทต่อไร่จากนายหน้านักเก็งกำไรปั่นราคาที่ดิน

7ปีไฮสปีดไม่คืบ-เศรษฐกิจชะลอ

 ย้อนไปก่อนหน้านี้ ตลอด 7 ปี นับตั้งแต่ กลุ่มบริษัท ซีพี (เครือเจริญโภคภัณฑ์) และพันธมิตร ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เอเชีย เอราวัณ จำกัด ได้ลงนามในสัญญาร่วมลงทุน (PPP) กับการรถไฟแห่งประเทศไทยวันที่ 24 ตุลาคม 2562 ในขณะที่ต้นปี 2563 เกิดสถานการณ์โควิค เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศผันผวน และกลายเป็นจุดหักเหสำคัญ จนถึงขั้นอาจยกเลิกสัญญา รวมถึงภาคเอกชนที่รอความหวังที่จะดึงนักท่องเที่ยวเข้าพื้นที่เพิ่มมากขึ้นจากรถไฟความเร็วสูง และการพัฒนาที่อยู่อาศัยชานเมืองรองรับคนต่างถิ่น เดินทางเช้าไปเย็นกลับระหว่างที่อยู่อาศัยกับแหล่งงาน มีอันต้องสะดุดลง

ขณะเดียวกันความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจในประเทศ ตลอดจนความไม่สงบในตะวันออกกลาง มีผลสำคัญต่อการลงทุนและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ขณะนี้กำลังซื้อหายไปจากตลาดรวมถึงสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อผู้ประกอบการต่างชะลอโครงการการซื้อขายที่ดินจะลดลงตามไปด้วย

ที่ดินรอบไฮสปีดสะเทือน

 นายยุทธนา มาตเจือ ประธานหอการค้าจังหวัดฉะเชิงเทรา เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า มองว่าความล่าช้าของโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม3 สนามบิน กระทบภาคเอกชนที่รอความหวังจากความเจริญเข้าพื้นที่ ขณะเดียวกัน ประเด็นที่น่ากังวลคือ กรณีที่ดินบริเวณแนวโครงการรถไฟความเร็วสูงที่ถูกเวนคืนไปแล้ว แต่โครงการยังไม่สามารถเดินหน้าต่อได้ ส่งผลให้เจ้าของที่ดินเดิมไม่สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้อีก ขณะที่การพัฒนาในพื้นที่ก็ยังไม่เกิดขึ้นตามแผน ซึ่งเป็นการรอนสิทธิ์

ข้อเสนอสำคัญคือ ภาครัฐควรพิจารณาแนวทาง รองรับผู้ได้รับผลกระทบ รวมถึงพิจารณาเพิ่มสิทธิในการประกอบอาชีพหรือสร้างรายได้ในพื้นที่ดังกล่าวได้ก่อน และอาจจัดทำโครงการทดแทนเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบให้กับประชาชนที่สูญเสียที่ดินจากการเวนคืน

ในอีกด้านหนึ่ง แม้ว่าพื้นที่โดยรอบจะได้รับอานิสงส์จาก พื้นที่ EEC ที่ผลักดันให้จังหวัดฉะเชิงเทรามุ่งสู่การเป็น Smart City แต่ประโยชน์ดังกล่าวเกิดขึ้นเฉพาะบางอำเภอที่แนวรถไฟความเร็วสูงพาดผ่าน และไม่ได้กระจายตัวในวงกว้าง ขณะที่หลายพื้นที่ซึ่งอยู่ห่างจากแนวโครงการเกินประมาณ5 กิโลเมตร ไม่ได้อยู่ในเงื่อนไขที่จะได้รับประโยชน์โดยตรง

ในทางกลับกัน ที่ดินที่อยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตรรอบสถานี จะได้อานิสงส์ราคาที่ดินขยับ 40-50% ที่ 10 ล้านบาทบวก-ลบ ซึ่งปรับขึ้นมาตั้งแต่ช่วง 3-4 ปีก่อน เมื่อที่ตั้งสถานีมีความชัดเจน ส่วนปัจจุบันราคาทรงตัวและอาจไม่มีความเคลื่อนไหวจากการซื้อ-ขาย โดยฉะเชิงเทรามีสถานีรถไฟความเร็วสูงเพียงหนึ่งสถานี และศูนย์ซ่อม คือบริเวณตำบลวังตะเคียน อำเภอเมือง จังหวัดฉะเชิงเทรา ที่ยอมรับว่ามีนักลงทุนและเก็งกำไร เมื่อรถไฟความเร็วสูงล่าช้าหรืออาจยกเลิกสัญญา มองว่าจะมีผลกระทบ แน่นอน ขณะเดียวกันภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวยังส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา แรงกระตุ้นทางเศรษฐกิจลดลง

ย้อนกลับไปเมื่อ 3-4 ปีก่อนมีนักลงทุนจำนวนมากเข้าไปกว้านซื้อที่ดินตามแนวโครงการรถไฟความเร็วสูง เนื่องจากคาดหวังการพัฒนาในอนาคต แต่เมื่อโครงการเกิดความไม่ชัดเจนและถูกระงับ ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่อสิทธิในที่ดินของหลายฝ่าย

 ในประเด็นนี้ มีข้อสังเกตว่าการสื่อสารของภาครัฐที่ผ่านมาอาจยังไม่ชัดเจนเพียงพอ โดยไม่ได้อธิบายเงื่อนไขหรือแนวทางดำเนินการอย่างละเอียด ทำให้ประชาชนไม่สามารถประเมินผลกระทบหรือวางแผนรับมือได้ ขณะที่ปัจจุบันโครงการยังอยู่ในภาวะชะลอ ทำให้ข้อมูลที่ภาครัฐสามารถให้ได้ยังเป็นเพียงข้อมูลทั่วไป ไม่สามารถระบุทิศทางที่ชัดเจนได้

จึงมีข้อเสนอให้ภาครัฐเปิดเวทีหารือร่วมกับภาคเอกชนและประชาชนผู้ได้รับผลกระทบ เพื่อกำหนดแนวทางเยียวยาและสร้างความชัดเจน โดยเฉพาะกรณีที่ดินถูกเวนคืนไปแล้ว แต่โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผน และควรมีโครงการใหม่ทดแทน

เบนเข็มซบนิคมฯ-ถนนวงแหวนใหม่

เช่นเดียวกับ นายจอมพงษ์ ชูทับทิม เลขาธิการหอการค้าจังหวัด ฉะเชิงเทรา ระบุว่า แม้ภาพรวมตลาดจะไม่ร้อนแรงเช่นเดิม แต่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ ไม่โฆษณาว่ามี รถไฟความเร็วสูง พาดผ่าน แต่หันไปมองโอกาสจากการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม การลงทุนภาคการผลิต และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมอื่น ๆ โดยเฉพาะโครงการถนนสายใหม่และทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) ส่วนต่อขยายทยอยเปิดใช้ ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหนุนสำคัญต่อมูลค่าที่ดินในหลายพื้นที่ของ EEC และอาจกลายเป็นแรงขับเคลื่อนรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมีความหวังต้องการให้ภาครัฐผลักดันโครงการก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่1 ในจังหวัดฉะเชิงเทราระยะทาง 50 กิโลเมตรมูลค่าประมาณ 1หมื่นล้านบาท ของกรมทางหลวงแทนแม้ว่า โครงการจะถูกตัดงบประมาณและชะลอโครงการมา 12 ปีแล้วก็ตาม มองว่าจะส่งเสริมการเดินทาง และขยายการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรออกไปได้ รวมการมีโครงการทางคู่ใหม่และรถไฟฟ้ารางเบาเชื่อมเข้ากรุงเทพมหานคร-เมืองฉะเชิงเทราเป็นต้น

สำหรับราคาที่ดิน บริเวณ สถานีฉะเชิงเทรา (ตำบลวังตะเคียน) ตามแนวถนนสุวินทวงศ์ ราคาอยู่ที่ 8-9 ล้านบาทต่อไร่ ขณะบริเวณด้านในซึ่งเป็นบ่อปลา บ่อกุ้ง ขายราคา ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อไร่โดยขยับไม่ต่ำกว่า 30% มาเมื่อช่วง 3-4 ปีก่อนที่มีความชัดเจนเรื่องที่ตั้งของสถานี แต่ปัจจุบันราคาทรงตัว

อย่างไรก็ตามยอมรับว่าหากโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่มา จะมีผลกระทบต่อความหวังของผู้ประกอบการฉะเชิงเทรา ที่ต้องการรองรับความต้องการคนกรุงเทพฯย้ายถิ่นฐานมาอยู่ในพื้นที่ เนื่องจากราคาขายจะถูกกว่า หลายคนวาดฝันเตรียมการทำสถานีน้ำมัน อพาร์ตเม้นต์ โรงแรม 3-4 ดาว รองรับความเจริญ ในทางกลับกันโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่มามองว่า ฉะเชิงเทราไม่แย่มากนัก เนื่องจาก มีสถานีเดียวและใกล้กรุงเทพฯเดินทางด้วยรถยนต์สะดวกกว่า แต่ชลบุรีจะหนักกว่าเพราะ เอกชนเตรียมการค่อนข้างมาก

ไฮสปีดไม่ใช่ปัจจัยหลักดันที่ดินชลบุรีราคาขึ้น

 นางชญานิศ ธัญญวัฒนกุล เลขาธิการหอการค้า จังหวัดชลบุรี ระบุว่า หากไม่มีโครงการรถไฟความเร็วสูง ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดอาจเป็นกลุ่ม นักลงทุนที่เข้ามาเก็งกำไรที่ดิน ขณะที่ประชาชนทั่วไปแทบไม่ได้รับผลกระทบเพราะการพัฒนาของจังหวัดชลบุรีในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเกิดจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและการลงทุนภาคอุตสาหกรรมเป็นหลัก มากกว่าปัจจัยจากโครงการรถไฟความเร็วสูง

  สำหรับพื้นที่ศรีราชา ราคาที่ดินบริเวณถนนสุขุมวิทปัจจุบันอยู่ที่ประมาณไร่ละ 40 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มต่อเนื่องจากเดิม โดยแรงหนุนสำคัญเกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงที่มีการลงทุนของบริษัทญี่ปุ่น โดยเฉพาะการเข้ามาของกลุ่มอุตสาหกรรมและชุมชนชาวญี่ปุ่น ส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ก่อนที่ราคาที่ดินจะค่อย ๆ ปรับขึ้นตามการขยายตัวของเศรษฐกิจ

 ปัจจุบัน การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมโดยเฉพาะนักลงทุนจีนที่เข้ามาตั้งโรงงานอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การพัฒนากระจายตัวออกไปยังหลายพื้นที่ ไม่ได้กระจุกตัวเฉพาะเมืองชลบุรี ศรีราชา หรือพัทยา แต่ขยายไปยังอำเภอบ้านบึง หนองใหญ่ และพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมมากขึ้น

มองว่า รถไฟความเร็วสูงเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้น หากโครงการเกิดขึ้นจริงผลบวกจะอยู่ที่การยกระดับระบบคมนาคมและสนับสนุนการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว ทำให้ผู้คนสามารถเลือกอยู่อาศัยในเมืองรอบนอกและเดินทางเข้ามาทำงานได้สะดวกมากขึ้นเหมือนต่างประเทศเช่นนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา แต่จนถึงขณะนี้ ตลาดยังไม่ให้ความหวังกับโครงการมากนัก เนื่องจากความล่าช้าที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง

 ด้านแหล่งข่าวจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีระบุว่า ก่อนหน้านี้เคยมีกระแสข่าวเกี่ยวกับตำแหน่งสถานีรถไฟความเร็วสูงในหลายพื้นที่ ส่งผลให้มีการเสนอราคาซื้อขายที่ดินกันบ้าง แต่เมื่อโครงการยังไม่เดินหน้า ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟจึงแทบไม่เปลี่ยนแปลง ปัจจุบัน ราคาที่ดินในพื้นที่หลักของจังหวัดชลบุรียังทรงตัว โดยในตัวเมืองชลบุรีและศรีราชาอยู่ที่ประมาณไร่ละ 5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่พัทยาเฉลี่ยประมาณไร่ละ 7 ล้านบาท ส่วนสัตหีบอยู่ที่ประมาณไร่ละ 3-4 ล้านบาท ซึ่งระดับราคาใกล้เคียงกับเมื่อ 7 ปีก่อน แม้บางพื้นที่จะปรับขึ้นราว 30% แต่เป็นการปรับตามภาวะตลาดในระยะยาว ไม่ได้เกิดจากแรงเก็งกำไรจากโครงการรถไฟความเร็วสูง

ส่วนพื้นที่อู่ตะเภา ราคาที่ดินมีความหลากหลาย ตั้งแต่ประมาณไร่ละ 3 ล้านบาท ไปจนถึง 4-5 ล้านบาท ขึ้นอยู่ กับทำเลและการติดเส้นทางคมนาคมแม้จะมีการเก็งกำไรอยู่บ้าง แต่ยังไม่รุนแรง อีกทั้งต้นทุนการถือครองที่ดินที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาประเมินที่ดินที่ปรับสูงขึ้น ทำให้เจ้าของที่ดินจำนวนหนึ่งต้องเผชิญแรงกดดันในการถือครอง

แหล่งข่าวระบุว่า ปัจจุบันยังมีผู้ถือครองที่ดินจำนวนมาก แต่กลุ่มที่มีเงินทุนจำกัดเริ่มทยอยขาย ขณะที่ผู้มีสภาพคล่องยังคงถือครองต่อ ส่วนการซื้อขายหลายกรณี หากผู้ซื้อไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ก็มักยอมเสียเงินมัดจำ ขณะที่ผู้ที่สามารถโอนได้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีเงินทุนระยะยาว

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรียังอยู่ในภาวะชะลอตัว ยอดเข้าชม โครงการยังพอมี แต่ลดลงประมาณ 30-40% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากกว่า 50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ไปสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำ เช่น บ้านเช่าและอาคารให้เช่าสำหรับแรงงานในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งยังมีกำลังซื้อจากนักลงทุน รวมถึงความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน คิดเป็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 7-8% ต่อปี

ในพื้นที่บ่อวินยังพบการขยายตัวของชุมชนชาวจีนและธุรกิจร้านอาหารจีนอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การเข้าซื้อที่ดินของนักลงทุนส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโรงงานจริง มากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร

สำหรับพื้นที่รอบสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งครอบคลุมบางส่วนของจังหวัดชลบุรีและระยอง โดยเฉพาะฝั่งตะวันตกของสนามบินที่อยู่ในจังหวัดชลบุรี และพื้นที่บ้านฉาง จังหวัดระยอง ซึ่งเชื่อมโยงกับสนามบินและท่าเรือน้ำลึกนั้น ราคาที่ดินบริเวณติดถนนสุขุมวิทอยู่ที่ประมาณไร่ละ 10 ล้านบาท และทรงตัวในระดับดังกล่าวมาระยะหนึ่งแล้ว แม้จะมีความพยายามพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร แต่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ทำให้การขายโครงการขนาดใหญ่เป็นไปได้ค่อนข้างยาก และตลาดยังอยู่ในภาวะทรงตัว