ตลาดบ้านมือสองรุ่ง ราคาถูก ทำเลดี โอกาสทองผู้บริโภค-นักลงทุน

ที่อยู่อาศัยมือสองไม่ว่าจะเป็นบ้านประเภทต่างๆ และคอนโด มิเนียมมีความน่าสนใจในสายตาของคนทั่วไปและนักลงทุนมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งกระแสความสนใจในที่อยู่อาศัยมือสองมีมานานแล้ว ทั้งการซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อมาเพื่อปรับปรุงและขายต่อของนักลงทุนบางกลุ่ม หรือผู้ประกอบการบางรายที่เข้ามาทำธุรกิจนี้เพื่อต้องการสร้างรายได้ระยะยาว

โดยที่อยู่อาศัยมือสองที่เรียกแบบง่ายว่า “บ้านมือสอง” ซึ่งจะรวมทั้งบ้านประเภทต่างๆ และคอนโดมิเนียมไว้ด้วยกันนั้นเป็นบ้านที่สามารถแยกออกง่ายๆ ได้ 2 รูปแบบ คือ บ้านมือสองที่เคยมีการอยู่อาศัยมาก่อน และบ้านมืองสองที่ยังไม่เคยมีการอยู่อาศัยแต่มีการขายเปลี่ยนมือจากผู้ประกอบการมาสู่ผู้ซื้อก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่ยังไม่เคยมีคนเข้าไปอาศัยอยู่

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย สะท้อนความน่าสนใจของบ้านมือสองอยู่ที่ราคาอาจจะตํ่ากว่าบ้านมือหนึ่งหรือบ้านที่ประกาศขายอยู่ในปัจจุบันพอสมควร แล้วแต่ว่าเปรียบเทียบกับอะไร ถ้าเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ทำเลเดียวกันอาจจะแตกต่างกันเป็นเท่าตัวขึ้นอยู่กับระดับราคาของโครงการใหม่และสภาพปัจจุบันของบ้านมือสองหรืออาจจะราคาตํ่ากว่าบ้านมือสองเหมือนกันในทำเลเดียวกันประมาณ 30-50% เพียงแต่อายุหรือสภาพปัจจุบันมีความเก่าแก่ต่างกันเป็น 10 ปี

บ้านมือสองส่วนใหญ่ในปัจจุบันประกาศขายโดยบุคคลทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียมมากกว่าที่ตนเองต้องการใช้งาน ดังนั้น จึงนำมาขายต่อ ทั้งขายในสภาพที่เป็นอยู่ ณ ปัจจุบัน หรือขายในสภาพที่ผ่านการปรับปรุงตกแต่งมาระดับหนึ่งแล้ว

โดยบ้านมือสองที่ประกาศโดยบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีมากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 68,834 ยูนิตคิดเป็นสัดส่วนมากถึง 36.6% ของจำนวนบ้านมือสองทั้งหมดในตลาด ณ สิ้นสุดไตรมาสที่ 2 2568 และมีการเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 2.2% ซึ่งเพิ่มขึ้นไม่มาก

ที่น่าสนใจ คือ บ้านมืองสองที่ประกาศในตลาดโดยกรมบังคับคดีที่ตามมาเป็นอันดับที่ 2 ด้วยจำนวน 67,641 ยูนิต บ้านมือสองที่อยู่ในการครอบครองของกรมบังคับคดีมีการเพิ่มจากช่วงไตรมาสที่ 2 2567 ถึง 210.1% ซึ่งในทางกลับกันนั้นบ้านมืองสองที่ประกาศขายโดยธนาคารพาณิชย์มีจำนวนมากเป็นอันดับที่ 5 ด้วยจำนวนเพียง 6,144 ยูนิตและลดลงในช่วงระหว่างไตรมาสที่ 2 2567 ถึงไตรมาสที่ 2 2568 ประมาณ 11.9% และมีมูลค่าเพียง 27,282 ลดลงไปในช่วงเวลาเดียวกันถึง 13.1%ถ้าพิจารณาตามข้อมูลข้างต้น แสดงว่าธนาคารพาณิชย์ส่งต่อทรัพย์ NPLs และ NPA ของตนเองให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์และกรมบังคับคดีเมื่อไม่สามารถเจรจาหรือแก้ไขปัญหาหนี้เสียได้

บ้านมือสองที่อยู่ในการครอบครองของกรมบังคับคดีหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ เช่น ธนาคารออมสิน, ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.), ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย (ธอท.) และธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เป็นบ้านมือสองที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนมากกว่าบ้านมือสองที่ประกาศขายโดยบุคคลทั่วไป และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

เพราะราคาขายที่อาจจะตํ่ากว่าราคาตลาดเพียงแต่อาจจะมีปัญหาในเรื่องของสภาพบ้านที่ไม่สมบูรณ์บ้าง หรือมีปัญหามีคนอาศัยอยู่ในปัจจุบันบ้าง คนที่สนใจจะซื้อบ้านมือสองจากสถาบันการเงินรูปแบบต่างๆ ควรต้องมีการไปตรวจสอบบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สนใจก่อนที่จะเข้าร่วมการประมูลหรือเสนอราคาขอซื้อทรัพย์ และควรต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบต่างๆ ที่ธนาคาร สถาบันการเงินหรือองค์กรต่างๆ ที่วางไว้แบบเคร่งครัด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาและกลายเป็นข่าวแบบที่เกิดขึ้นไม่นานมานี้

สถานการณ์ของตลาดบ้านมือสองยังมีความน่าสนใจ และคาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นรวมไปถึงจำนวนของบ้านมือสองที่ประกาศขายโดยบุคคลทั่วไป นายหน้า สถาบันการเงิน หรือองค์กรต่างๆ น่าจะมีมากขึ้นและกลายเป็น 1 ในคู่แข่งสำคัญของบ้านมือหนึ่ง เพราะถ้าสภาพของบ้านมือสอง สภาพของโครงการดี และอยู่ในทำเลเดียวกันบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ประกาศขายใหม่ก็อาจจะได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่าก็เป็นไปได้ เพียงแต่การซื้อบ้าน

มือสองผู้ซื้อต้องมีความพร้อมในเรื่องของเงินทุนหรือความมั่นใจในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะไม่สามารถผ่อนดาวน์หรือผ่านตรงกับเจ้าของหรือคนที่อ้างว่าเป็นเจ้าของทรัพย์นั้นๆ ได้ อาจจะทำได้เพียงการวางเงินจองและโอนกรรมสิทธิ์เลยไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเงินสดหรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องแบบนี้และดู

แนวโน้มแล้วอีก 1-2 ปีข้างหน้าก็คงยังไม่แตกต่างจากปัจจุบันมากนัก ก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีคนที่ไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินมากขึ้น และมีผลให้บ้านมือสองที่อยู่ในมือของสถาบันการเงินมากขึ้นจนต้องถ่ายโอนมาให้บริษัทบริหารสินทรัพย์และกรมบังคับคดีในที่สุด

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,153 วันที่ 30 พฤศจิกายน -3 ธันวาคม พ.ศ. 2568