บ้านหรูแข่งเดือด! ตลาดลักชัวรี ปรับเกมเฉพาะกลุ่มจับเรียลดีมานด์

ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางในหลายมิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนกลับแสดงศักยภาพสวนทางกับตลาดแมส โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับราคา 30-80 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อและลงทุนต่อเนื่อง ตามข้อมูลจาก แผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ชี้ว่า ภายในปี 2567 มีอุปทานบ้านหรูในกลุ่มราคาดังกล่าวเปิดขายใหม่กว่า 1,498 ยูนิต มูลค่ารวม กว่า 73,420 ล้านบาท แม้จะลดลงราว 34% จากปีก่อนหน้า แต่กลับเป็นตลาดที่มี “คุณภาพของดีมานด์” สูงและขายได้จริงในสัดส่วนกว่า 61.5% ของยูนิตทั้งหมด

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า กลุ่มบ้านระดับลักชัวรีถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” เต็มรูปแบบ ลูกค้ามีอำนาจต่อรองสูงและเลือกสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะตัว โดยเฉพาะกลุ่มนักธุรกิจรุ่นใหม่และเศรษฐีอายุตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป ที่มองบ้านหรูทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 300,000-1,000,000 บาทต่อเดือน

“แม้ตลาดจะอยู่ในช่วงชะลอตัวบางส่วน แต่บ้านหรูยังคงเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยและมีมูลค่าเพิ่มจากที่ดินในระยะยาว ผู้พัฒนารายใหญ่จึงยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง” นายภัทรชัยกล่าว

ข้อมูลคอลลิเออร์สระบุว่า ปัจจุบันผู้พัฒนาที่ครองตลาดบ้านหรูมากที่สุดคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)ครองส่วนแบ่ง 42.21% ตามด้วย แสนสิริ 23.56%, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 14.23%, สิงห์ เอสเตท 10.99%, และ เอพี (ไทยแลนด์)9.01% ซึ่งล้วนเป็นแบรนด์ที่เน้นทำเลศักยภาพในเมือง เช่น ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า-กรุงเทพกรีฑา-บางนา-พระราม 9

ในสมรภูมิที่มีผู้เล่นรายใหญ่ เช่น แสนสิริ, เอสซี แอสเสท, เอพี, และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองตลาด A5 ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ หรูเลือกใช้กลยุทธ์ “Customer Obsession” หรือการทำความเข้าใจลูกค้าเชิงลึกเพื่อตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม โดยเน้น “ตลาดที่แคบแต่ตรงจุด (Very Niche)” และสร้างความรู้สึกเร่งด่วนในการตัดสินใจซื้อ (Sense of Urgency) ผ่านการออกแบบที่ตรงกับรสนิยมจริงของผู้ซื้อ

นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทถือเป็นผู้เล่นใหม่ในตลาดบ้านหรูที่ตั้งเป้าแข่งขันกับแบรนด์ใหญ่ โดยสร้างจุดแข็งจาก “ความเข้าใจลูกค้า” มากกว่าการขยายโครงการจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น โครงการ CINQ ROYAL มูลค่า 3,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นแบรนด์ลักชัวรีชุดแรกของบริษัท สามารถขายหมดและปิดโครงการได้เร็วกว่ากำหนดถึง 3 ปี ภายในเวลาเพียง 2 ปี 9 เดือน

“ตลาดบ้านหรูวันนี้เป็นยุคของ Personalization บ้านต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะของแต่ละครอบครัว ไม่ใช่แค่เรื่องพื้นที่หรือราคา แต่เป็นการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่สะท้อนตัวตน” นายศุภโชคกล่าว

ข้อมูลของคอลลิเออร์สยังชี้ว่า ตลาดบ้านหรูเริ่มเห็นแนวโน้ม “กำลังซื้อใหม่จากต่างชาติ” โดยเฉพาะชาวจีน เมียนมาร์และเวียดนาม ที่เข้ามาซื้อบ้านในโซนกรุงเทพตะวันออกเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว ใกล้โรงเรียนนานาชาติและสนามบินสุวรรณภูมิ ขณะที่คนไทยรุ่นใหม่มองบ้านหรูเป็นทั้ง investment asset และ identity symbol ทำให้ตลาดบ้านระดับ 30-80 ล้านบาทยังมีแรงซื้ออย่างต่อเนื่อง

จากสถานการณ์ปัจจุบัน นายศุภโชคยังมองว่า ตลาดบ้านหรูเป็น Bear Market ที่ลูกค้าเลือกเยอะและระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคามากกว่า 50 ล้านบาทซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ชำระเงินสดครึ่งหนึ่งและกู้เพียง 70-80% ขณะที่ธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแม้จะมีการผ่อนปรน LTV 100%

อย่างไรก็ตาม A5 ยังคงเดินหน้าตามแผน 3 ปี (2569-2571) เปิดตัวโครงการแนวราบระดับลักชัวรีรวม 5 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6,150 ล้านบาท โดยตั้งเป้าขยายพอร์ตให้ครอบคลุมตั้งแต่ แบรนด์ Ultra Luxury ราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท ไปจนถึง แบรนด์ระดับกลางตํ่ากว่า 20 ล้านบาท เพื่อเติมช่องว่างตลาด (Fill the Gap) โดยเฉพาะในทำเล ราชพฤกษ์ และ เลียบด่วน–รามอินทรา

“หลักการเลือกทำเลของเราคือ ต้องเดินทางเข้าเมืองได้ภายใน 30 นาที และเน้นโซนกรุงเทพตะวันออกเป็นหลัก เพราะเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อโครงข่ายเมืองใหม่และมีแนวโน้มเติบโตของดีมานด์จริง” นายศุภโชคกล่าว

โดยล่าสุด A5 ได้ต่อยอดสู่แบรนด์ใหม่ Cinquième Krungthep Kreetha มูลค่า 1,370 ล้านบาท โครงการลักชัวรีพูลวิลล่าที่ออกแบบภายใต้แนวคิด “The Fifth Dimension of Privacy Living” หรือ “5 มิติแห่งความเป็นส่วนตัว” ที่ตีความความหรูในมุมสงบและเรียบง่าย ตามแนวคิด Quiet Luxury

โครงการมีเพียง 16 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 655-805 ตร.ม. ทุกหลังมีสระว่ายนํ้า ลิฟต์ส่วนตัว และเลือกใช้วัสดุระดับโลก เช่น Gessi, Kohler, TOTO พร้อมเฟอร์นิเจอร์จากแบรนด์อิตาเลียน Molteni&C และ Poltrona Frau โดยความร่วมมือกับพันธมิตร Euro Creations

ทั้งนี้ A5 มีแนวโน้มปรับพอร์ตให้หลากหลายมากขึ้นในอนาคต โดยเตรียมพัฒนาแบรนด์ที่มีระดับราคาตํ่ากว่า 20 ล้านบาท เพื่อเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในทำเลราชพฤกษ์และเลียบด่วน พร้อมเดินหน้าพัฒนาแบรนด์ Ultra Luxury ที่ราคาเกิน 100 ล้านบาทในอนาคต เพื่อครอบคลุมตลาดลักชัวรีทุกเซ็กเมนต์

อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญของ A5 คือการขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะ ชาวจีนและประเทศเพื่อนบ้านอย่างพม่าและเวียดนามซึ่งนิยมบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างเพดานสูง และใกล้โรงเรียนนานาชาติหรือสนามบิน นายศุภโชคมองว่าแนวโน้มนี้จะเป็น “New Demand” ที่ช่วยพยุงตลาดในระยะยาว ท่ามกลางโครงสร้างประชากรไทยที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย ซึ่งคาดว่า 30% ของประชากรจะอายุเกิน 60 ปีในปี 2575

บริษัทจึงเสนอให้ภาครัฐพิจารณานโยบายสนับสนุนเพิ่มเติม เช่น วีซ่าระยะยาว (Long-Term Visa) และสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ เพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อและดึงดูดกำลังซื้อจากต่างประเทศ

โดยภาพรวมแล้ว ตลาดบ้านหรูไทยยังคงมีศักยภาพเติบโตในระยะกลางถึงยาว แม้เผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่ดินและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเชิงลึกของลูกค้า มากกว่าการเน้นราคาแข่งขัน

ทั้งคอลลิเออร์สและผู้พัฒนาในตลาดต่างเห็นตรงกันว่า ทิศทางของตลาดลักชัวรีจะเปลี่ยนผ่านจากการเน้นความโอ่อ่า สู่ความเรียบหรูและใช้งานจริง ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้ม Quiet Luxury ที่กำลังเกิดขึ้นในหลายประเทศ

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,139 วันที่ 12 -15 ตุลาคม พ.ศ. 2568