ธุรกิจอสังหาฯ บี้รัฐบาลเร่งปลดล็อกเช่าที่ดิน 99 ปี เครื่องยนต์ศก.ใหม่

วันนี้ (9 ตุลาคม 2568) นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวในงาน Thailand Economic Outlook 2026 Out of the Trap เรื่อง Thailand Property: New Landscape Opportunity จัดโดยกรุงเทพธุรกิจ ว่า ขณะนี้รัฐบาล ควรต้องพิจารณากฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อขยายระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี ให้สามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านได้

ทั้งนี้มองว่า ต้นเหตุที่แท้จริงของเศรษฐกิจไทยปัจจุบัน คือการที่ประเทศขาดเครื่องยนต์หลักในการพัฒนา แม้ในอดีตการท่องเที่ยวจะเคยเป็นหัวใจสำคัญคิดเป็นประมาณ 20% ของ GDP แต่ปัจจุบันกลไกนี้ไม่สามารถผลักดันเศรษฐกิจต่อไปได้เต็มที่ และเมื่อพิจารณาองค์ประกอบอื่น ๆ ของ GDP ทั้งการบริโภคภายในประเทศที่ติดกับดักหนี้ครัวเรือน การใช้จ่ายของภาครัฐ และการส่งออก ก็ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวและติดขัด

ดังนั้นเครื่องยนต์ตัวเดียวที่เหลืออยู่คือ การลงทุนภาคเอกชน โดยเฉพาะการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) นายภูมิภักดิ์ ยอมรับว่า ประเทศไทยกำลังเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนามและกัมพูชาที่มีค่าแรงถูกกว่า หรือมาเลเซียและสิงคโปร์ที่มีเทคโนโลยีและภาษาที่เหนือกว่า เพื่อให้ประเทศไทยดึงดูดเงินจากต่างประเทศเข้ามาโดยเร็วที่สุด เห็นว่าควรต้องเร่งพิจารณาการขยายระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี

"ตอนนี้ประเทศเพื่อนบ้านได้มีสิทธิประโยชน์ในเรื่องที่ดินกันหมดแล้ว เหลือแต่ไทยที่ยังกำหนดสิทธิ 30 ปี ดังนั้น เพื่อไม่ให้เสียโอกาสที่ต่างประเทศจะเอาเงินไปลงทุนเพื่อนบ้าน เราควรต้องปรับกฎให้อย่างน้อยก็ทัดเทียมกับเพื่อนบ้าน เพื่อไม่ให้เสียโอกาส ซึ่งการปรับกฎระเบียบนี้หากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลให้เงินต่างชาติไหลเข้ามามากขึ้น มีคนเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยมากขึ้น และยังสามารถจัดเก็บภาษีกับคนต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ซึ่งจะช่วยผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตได้”

ส่วนกรณีถ้ามีการหยิบยกประเด็นดรามาในสังคมว่าการขยายสิทธิการเช่าเป็น 99 ปีนั้นอาจถูกมองว่าเป็นการขายชาตินั้น  นายภูมิภักดิ์ มองว่า หากพิจารณาตามข้อเท็จจริง ปัจจุบันจำนวนประชากรไทยก็ลดลง และถ้ายังคงยึดติดกับแนวคิดนี้ ประเทศไทยจะแข่งขันกับต่างประเทศได้ลำบาก อีกทั้งเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจก็ชะงักหมด ดังนั้นการสร้างเครื่องยนต์ใหม่ ๆ จึงเป็นสิ่งจำเป็น และการปรับระเบียบให้สอดคล้องกับเพื่อนบ้านถือเป็นควิกวินที่สามารถทำได้ทันที

ด้านนายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทพราว และบริษัท พราว เรียล เอสเตท จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า การขยายสิทธิการเช่าเป็น 99 ปี ถือเป็นหนึ่งมาตรการที่สำคัญ โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติส่วนใหญ่คือกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ใช้จ่ายเงินเยอะขึ้นและอยู่พำนักนานขึ้น ซึ่งจะนำมาซึ่งการใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอีก ดังนั้น การทำให้เรื่องทรัพย์อิงสิทธิ์สามารถจับต้องได้และพร้อมพัฒนาเตรียมไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้การเอาเงินเข้าประเทศง่ายขึ้น

นายพสุ กล่าวว่า แม้จะมีปัจจัยบวกจากการดึงดูดเงินต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว แต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงซึมอยู่ ผู้ประกอบการจึงต้องมีการปรับตัวครั้งใหญ่ โดยจะต้องปรับวิธีคิดในการทำงาน เช่น การให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและยอมรับว่าโครงการอสังหาฯ อาจต้องใช้ระยะเวลาการขายที่ช้าลง แต่ในขาออกนั้นต้องเน้นให้ได้ตัวคูณที่ยังสูงอยู่เพื่อให้เงินที่ได้กลับมามีจำนวนเยอะขึ้น

นอกจากมาตรการด้านกฎหมายแล้ว การสร้างจุดขายใหม่ก็เป็นเรื่องสำคัญมาก นายพสุ ระบุว่า บริษัทได้ให้ความสำคัญกับการสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพและมีจุดขายที่ชัดเจน เช่น การทำ Branded Residence โดยการนำแบรนด์โรงแรมระดับ 5 ดาวมาเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการอสังหาฯ ซึ่งถือเป็นเกาะป้องกันในช่วงที่เศรษฐกิจไม่โตนัก 

นอกจากนี้ ยังมีเทรนด์ระดับโลกอย่าง Decarbonization และ ความยั่งยืน ที่กลายเป็นวาระสำคัญ ซึ่งปัจจุบันนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักอย่าง Gen Z และ Gen Y ให้ความสนใจในเรื่องนี้เป็นอันดับแรก ๆ ส่วนใหญ่พร้อมจ่ายเงินเพื่อไปท่องเที่ยว ซึ่งการไม่ทำในเรื่องเหล่านี้จะทำให้สูญเสียลูกค้ากลุ่มนี้ไป จุดแข็งสำคัญของไทยอีกเรื่องสุขภาพและการมีชีวิตที่ยืนยาว ซึ่งไทยมีพื้นฐานและวัฒนธรรมที่สามารถนำมาแปรสภาพให้เป็นเศรษฐกิจมูลค่าเพิ่มและมูลค่าสูงได้

นายพสุ กล่าวอีกว่า บริษัทยังคงโฟกัสในพื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตสูง เช่น จังหวัดภูเก็ต ที่มีตัวเลขเติบโตทางเศรษฐกิจเกือบ 30% เมื่อช่วง 2 ปีก่อน ดังนั้นการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงินถือเป็นเรื่องสำคัญมาก และยังคงแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในธุรกิจสุขภาพ ซึ่งเป็นหนึ่งในหลายโอกาสที่บริษัทกำลังศึกษาอยู่