REIC ชี้ตลาดบ้านมือสองฟื้นแรง ซัพพลายเพิ่ม 34% ราคาถูกดันดีมานด์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2/2568 พบว่า ภาพรวมตลาดบ้านมือสองมีทิศทางคึกคักขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งด้านซัพพลายและมูลค่าการประกาศขาย แม้เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ โดยเฉพาะไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ยังคงเป็นกำลังซื้อหลัก และช่วยขับเคลื่อนตลาดให้ปรับตัวดีขึ้น

ข้อมูลล่าสุดระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายรวม 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 34.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่ารวมอยู่ที่ 758,502 ล้านบาท ขยายตัว 5.6% นับเป็นการเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาสแรก ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า

ผู้ขายหลักยังคงเป็นบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯ คิดเป็นสัดส่วนกว่า 36% ของหน่วยขาย แต่เมื่อพิจารณามูลค่าตลาด กลับพบว่ากรมบังคับคดีมีการนำทรัพย์เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นมากที่สุด สะท้อนปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง และนำไปสู่การถูกยึดทรัพย์มาขายในตลาดมากขึ้น

หากจำแนกตามประเภท บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลักในตลาด คิดเป็น 44.1% ของหน่วยประกาศขายทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 30.1% และห้องชุด 21.1% อย่างไรก็ดี ราคาห้องชุดมือสองเฉลี่ยปรับลดลงจาก 6 ล้านบาท เหลือ 4.3 ล้านบาทภายในหนึ่งปี สะท้อนการเข้ามาของยูนิตราคาถูกที่ช่วยกดราคาเฉลี่ยลง

ในด้านระดับราคา การประกาศขายส่วนใหญ่อยู่ที่ ไม่เกิน 1 ล้านบาท มากถึง 28.6% ของหน่วยทั้งหมด และกลุ่ม 2–3 ล้านบาท ก็มีสัดส่วนถึง 15% ปัจจัยสำคัญมาจากการที่ผู้บริโภคต้องการหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ อีกทั้งยังได้รับอานิสงส์จากมาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งเอื้อให้ผู้ซื้อกู้สินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ตรงกันข้ามกับที่อยู่อาศัยระดับ เกิน 7.5 ล้านบาท ที่แม้จะยังครองสัดส่วนสูงถึง 54.5% ของมูลค่าตลาด แต่กลับหดตัวลงต่อเนื่อง เพราะอุปทานส่วนใหญ่ถูกดูดซับไปแล้ว ขณะเดียวกันผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจเปราะบาง เลือกซื้อบ้านที่ราคาต่ำกว่ามากกว่า

แม้การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองรวมทั้งประเทศในไตรมาส 2 จะยังหดตัว YoY ทั้งจำนวนหน่วย -8.6% และมูลค่า -11.1% แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกกลับฟื้นตัวได้ชัดเจน โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 18.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16.8%

แรงหนุนสำคัญคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือเพียง 0.01% มีผลตั้งแต่ 22 เมษายน 2568 จนถึง 30 มิถุนายน 2569 ร่วมกับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้ง เหลือเพียง 1.5% ทำให้ภาระผ่อนบ้านเบาลง และเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายสูงสุดยังคงเป็น กรุงเทพมหานคร คิดเป็น 22.9% ของหน่วยและ 45.4% ของมูลค่า รองลงมาคือ นนทบุรี สมุทรปราการ และชลบุรี ส่วนต่างจังหวัดที่น่าจับตาคือ ภูเก็ต ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดถึง 8.3 ล้านบาทต่อหน่วย และ สุราษฎร์ธานี ที่มูลค่าการขายเพิ่มขึ้นเกือบ 92% จากปีก่อน

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ กรุงเทพฯ ครองอันดับหนึ่งด้วยกว่า 10,000 หน่วย หรือ 19.9% ของทั้งหมด มูลค่า 28,621 ล้านบาท ขณะที่ชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ ยังคงเป็นจังหวัดหลักที่ตลาดบ้านมือสองเคลื่อนไหวคึกคัก

ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในไตรมาสนี้สะท้อนชัดเจนว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่หันมามองหาทรัพย์สินที่ “ราคาเข้าถึงได้” และเป็นทางเลือกทดแทนโครงการใหม่ในทำเลใกล้เคียงแต่ถูกกว่า ส่งผลให้การดูดซับสินค้าราคาต่ำยังคงแข็งแรง และกลายเป็นตัวพยุงตลาดไม่ให้ชะลอตัวรุนแรง REIC จึงประเมินว่า หากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐยังดำเนินต่อเนื่อง บวกกับอัตราดอกเบี้ยต่ำที่ช่วยลดภาระผ่อนชำระ ตลาดบ้านมือสองจะยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยไทยไปจนถึงสิ้นปี 2568