อสังหาฯดิ่ง! เอกชนขอแรงส่ง มาตรการรัฐช่วยพยุงถึงปี 69

ท่ามกลางบรรยากาศเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังไม่แน่นอน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังต้องเผชิญแรงสั่นสะเทือนรอบด้าน ทั้งอุปสงค์ภายในประเทศที่อ่อนกำลัง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยังเข้มงวด รวมถึงหนี้ครัวเรือนระดับสูงที่ยังไม่ลดลงติดต่อกันกว่า 3 ปี ส่งผลให้ตลาดโดยรวมมีแนวโน้มติดลบ 5-15% โดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรยังคงพอประคองตัวได้

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ครึ่งแรกของปี 2568 ยอดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลหายไปถึง 22,032 หน่วย ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีคาดว่าจะอยู่ราว 343,678 หน่วย มูลค่ารวม 964,027 ล้านบาท ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเหลือเพียง 52,000 หน่วย มูลค่า 390,000 ล้านบาท สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ส่วนยอดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งปีคาดว่าจะปล่อยเพียง 582,800 ล้านบาท ซึ่งยังตํ่ากว่าช่วง 2 ปีก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ

ในเวทีประชุมสัมมนาวิชาการประจำปี 2568 ครั้งที่ 3 จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรภายใต้หัวข้อ “วิเคราะห์ พลิกฟื้น จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ว่า ธุรกิจยังเต็มไปด้วยความกังวล ทั้งการระบายสต๊อกที่คงค้าง และการรักษาสภาพคล่องเพื่อไม่ให้ต้นทุนถ่วงหนักจนเกินไป

แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากกำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะเมียนมาและไต้หวัน แต่เม็ดเงินดังกล่าวยังไม่เพียงพอชดเชยการหดตัวในประเทศ อีกทั้งเงินบาทแข็งค่าเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนเพิ่มเติม ภาพรวมจึงยังถูกแรงกดดันรอบด้าน

นายอธิปยังได้ เน้นยํ้าว่า ผู้ประกอบการต้องไม่ประมาท เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้นทุนสูง หากปล่อยสต็อกสะสมมากเกินไป จะกลายเป็นภาระหนัก เร่งระบายของถือเป็นทางรอดสำคัญ ทั้งนี้ ภาคเอกชนได้รวมตัวกันผ่านสภาหอการค้าไทย เสนอมาตรการให้รัฐบาลใช้เป็นเครื่องมือบรรเทาผลกระทบและประคองตลาด อาทิ การต่ออายุมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง, การค้ำประกันสินเชื่อผ่านบสย. รวมถึงการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50-90% สำหรับบ้านหลังแรก และมาตรการอื่น ๆ ในระยะยาว

 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้สัมภาษณ์เพิ่มเติมกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้มีการพิจารณาระหว่างสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์และสภาหอการค้าไทย โดยคำนึงถึงระยะเวลาในการทำงานของรัฐบาลชุดนี้ จึงได้คัดเลือก 4 มาตรการเร่งด่วน ที่เล็งเห็นว่าเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ทันที เพื่อมาเสนอคณะรัฐมนตรีชุดปัจจุบัน โดยมองว่าจะเป็นกำลังสำคัญที่ทำให้ตลาดได้ขับเคลื่อนต่อในปี 2569 ได้แก่

• ขยายสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ให้ครอบคลุมทุกยูนิต โดยส่วนเกิน 7 ล้านบาทแรกให้ผู้บริโภคจ่ายเต็มอัตราตามปกติ
• ขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารพาณิชย์, Home Office, หรือที่อยู่อาศัยที่ใช้ประกอบพาณิชยกรรมขนาดย่อม และสำหรับกลุ่มอาชีพอิสระ เช่น ค้าขายออนไลน์, YouTuber, หรือผู้ที่ตกเกณฑ์ธนาคารพาณิชย์เนื่องจากรายได้เข้าไม่สม่ำเสมอ รวมถึงกรณีอื่น ๆ เช่น พึ่งเปลี่ยนงาน หรือพึ่งปิดหนี้ เพื่อแก้ปัญหารีเจกต์เรตสูงกว่า 40% โดยเสนอให้ค้ำประกันเพียง 20% แรก ของวงเงินกู้ เป็นระยะเวลาประมาณ 5 ปีแรก
• สนับสนุนธนาคารพาณิชย์ให้ใช้ดอกเบี้ยแบบ Risk-Based Pricing ตามความเสี่ยงผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสให้คนที่มีเครดิตไม่ตรงเกณฑ์ได้รับสินเชื่อ หากผู้กู้มีเครดิตดี มีรายได้สม่ำเสมอ อาจได้ดอกเบี้ยตํ่ากว่าอัตราพื้นฐาน
• ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงครึ่งหนึ่ง เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1-2 ปี โดยครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม เพื่อบรรเทาภาระทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ

“ทั้งนี้ โจทย์ใหญ่ที่สุดคือทำอย่างไรให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อรายย่อยได้จริง หากสินเชื่อไม่ขยายตัว ตลาดก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้” นายสุนทรกล่าวยํ้า

อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งข้อกังวลของการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงครึ่งหนึ่งอาจเกิดผลกระทบต่อรายได้ของท้องถิ่น เช่น เทศบาลและองค์การบริหารส่วนตำบล นายสุนทรจึงได้เสนอแนวทางให้รัฐบาลพิจารณาเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) ในอัตราสูงกว่า 30% จากการขายที่ดินที่ได้กำไรเพิ่มขึ้นจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น สาธารณูปโภค และการคมนาคมต่างๆ เพื่อนำรายได้มาเสริมท้องถิ่นไม่เสียสมดุลการคลังและลดความเหลื่อมลํ้า

มาตรการระยะยาว ฟื้นอสังหาฯยั่งยืน

นอกจากมาตรการเร่งด่วนที่ต้องทำทันที นายสุนทร ยํ้าว่าภาคเอกชนยังได้ทำข้อเสนอเชิงโครงสร้างที่เป็น “การบ้านระยะยาว” เพื่อฟื้นฟูตลาดและสร้างเสถียรภาพอย่างยั่งยืน มาตรการเหล่านี้แม้จะใช้เวลา แต่ถือเป็นเงื่อนไขสำคัญต่อการนำตลาดกลับสู่สมดุล

โดยหนึ่งในมาตรการระยะยาวคือ เสนอให้ภาครัฐต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan-to-Value) ที่จะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 เนื่องจากหากยกเลิกไปจะกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมหลังที่ 2-3 ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสำคัญ การคงมาตรการไว้อีกอย่างน้อย 1-2 ปีจึงถือเป็นการรักษาความต่อเนื่องของตลาด ทั้งนี้ ยังมีการขอให้หยิบยกมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์” กลับมาพิจารณาใหม่ หลังจากเคยช่วยลดภาระเงินดาวน์ได้จริงในอดีต โดยมองว่าการรื้อฟื้นอาจกลายเป็น “ยาแรง” ที่กระตุ้นกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง แต่จะต้องใช้เวลาแก้ไขระเบียบและจัดหางบประมาณเพิ่มเติม

ขณะเดียวกันก็ได้เสนอให้ขยายวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า (Soft Loan) ที่ปัจจุบัน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำหน้าที่ปล่อยกู้ในอัตราราว 2.73% ช่วง 3 ปีแรก แต่ด้วยวงเงิน 250,000 ล้านบาท แต่ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการสินเชื่อที่สูงถึง 600,000-800,000 ล้านบาท จึงอยากให้ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐอื่นเข้ามาร่วมวงเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้กว้างขวางขึ้น

ในส่วนของตลาดต่างชาติ ยังมีข้อเสนอในการดึงกำลังซื้อเข้าสู่ประเทศ ผ่านสิทธิพิเศษ เช่น วีซ่าระยะยาว 10 ปี หรือสิทธิการเช่าที่ดิน 30+30 ปี เพื่อจูงใจผู้มีฐานะสูงเข้ามาลงทุนควบคู่กับการควบคุมและจัดเก็บภาษีการโอนและค่าจดสิทธิการเช่าในอัตราที่สูงกว่าคนไทย เพื่อเพิ่มรายได้ให้รัฐ

ส่วนมาตรการที่เกี่ยวกับโครงสร้างตลาดในประเทศ มองว่าควรปรับลดขนาดที่ดินขั้นตํ่าในการจัดสรรโครงการให้เหมาะสมกับพฤติกรรมครอบครัวขนาดเล็กยุคใหม่ เช่น บ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวาลงเหลือ 40 ตารางวา และทาวน์เฮ้าส์จาก 16 ตารางวาลงเหลือ 14 ตารางวา เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถสร้างบ้านในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

อีกทั้ง นายสุนทรยังเสนอให้ธนาคารพัฒนาระบบ Pre-Approved Mortgage หรือสินเชื่ออนุมัติล่วงหน้า โดยตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้ตั้งแต่ช่วงผ่อนดาวน์ 12-24 เดือน โดนสามารถใช้บัญชี Escrow Account เป็นตัวกลางเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ลดความเสี่ยงการปฏิเสธสินเชื่อในช่วงโอนกรรมสิทธิ์

ท้ายที่สุดแล้ว การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังต้องพึ่งพา “สองแรงขับเคลื่อนคู่ขนาน” คือ การสนับสนุนจากภาครัฐและสถาบันการเงิน และการปรับตัวของผู้ประกอบการเอง หากทำได้ทั้งสองด้านพร้อมกัน ย่อมช่วยลดแรงกดดันในตลาด และสร้างกลไกถาวรให้ธุรกิจอสังหาฯ ขยับเข้าสู่ความสมดุลใหม่ให้ยั่งยืนต่อตลาดอสังหาฯไทยต่อไปในอนาคต

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,136 วันที่ 2-4 ตุลาคม พ.ศ. 2568