ศุภาลัย ชี้ช่องว่างตลาด! ส่งคอนโดพรีเมียมราคาคุ้ม ชิงเรียลดีมานด์ฝั่งธนฯ

ท่ามกลางบรรยากาศตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในช่วงซบเซา ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับซ่อนโอกาสในบางเซ็กเมนต์ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มองเห็นช่องว่าง (Market Gap) และอาศัยจังหวะเช่นนี้ลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งด้านกลยุทธ์ราคา การควบคุมต้นทุน และการเลือกทำเล เพื่อจับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังมีอยู่จริงในกรุงเทพฯฝั่งธนบุรี

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ระบุว่า หากย้อนกลับไปในปี 2563 ตลาดคอนโดฯ เคยมีการเปิดตัวมากถึง 2,300 ยูนิต โดยเกือบครึ่งหนึ่ง หรือ 48% อยู่ในกลุ่มราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท แต่เพียงปีถัดมาเมื่อราคาที่ดินและค่าก่อสร้างปรับตัวขึ้น ซัพพลายก็หดตัวลงเหลือเพียง 911 ยูนิต และสัดส่วนตํ่ากว่า 3 ล้านบาทหล่นลงเหลือ 11% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ต้องการคอนโดฯ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท กลับยังคงเหนียวแน่นในทำเลที่เชื่อมต่อการเดินทางสะดวก โดยพื้นที่เขตคลองสานและทำเลรอบวงเวียนใหญ่มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดอย่างต่อเนื่อง

สะท้อนว่าผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงมองหาสินค้าในทำเลเดินทางสะดวก เพียงแต่ตลาดกลับไม่สามารถตอบสนองซัพพลายได้เพียงพอ จึงเกิดเป็นโครงการ “ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่” ซึ่งศุภาลัยเลือกเปิดตัวโครงการในปีนี้ โดยวางยูนิตกว่า 43% ให้อยู่ในระดับราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท และส่วนใหญ่ไม่เกิน 5 ล้านบาท

หนึ่งในจุดแข็งของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนอย่างเป็นระบบ ทำให้สามารถนำ “ราคาเดิม” กลับมาสู่ตลาดได้อีกครั้ง ทั้งที่ต้นทุนวัสดุและแรงงานสูงขึ้น โดยที่ดินแปลงพัฒนาใหม่ถูกซื้อมาในราคา 260,000 บาทต่อตารางวา ตํ่ากว่าระดับสูงสุดในทำเลที่แตะ 290,000 บาท อีกทั้งยังใช้กลยุทธ์ตัดพื้นที่ส่วนเกินจากแปลงไปทำสำนักงานขายและขายต่อภายนอก ส่งผลให้ต้นทุนเฉลี่ยของโครงการลดลง ถึงหลักพันบาทต่อตารางเมตร

อีกทั้ง ศักยภาพด้านการเจรจาต้นทุนก่อสร้างกับซัพพลายเออร์ ยังทำให้บริษัทคุมค่าใช้จ่ายได้ แม้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่ยังสามารถรักษาสเปคพรีเมียมโดยไม่ต้องลดคุณภาพ ซึ่งสะท้อนความแข็งแรงของสถานะทางการเงินและประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่อง ขณะที่ปีนี้ยังกันงบซื้อที่ดินไว้ถึง 8,000 ล้านบาท ซึ่งจากการสังเกตพบว่าราคาที่ดินเริ่มลดลงราว 10% เมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีก่อน ถือเป็นจังหวะเหมาะสำหรับการเข้าซื้อเพื่อเก็บสะสมที่ดินในพอร์ต

ทั้งนี้ พื้นที่ตากสิน-วงเวียนใหญ่ถือเป็นทำเลทองที่ได้รับแรงหนุนจากโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะ MRT สายสีม่วงใต้ ซึ่งคาดว่าจะเปิดใช้ปี 2572 และอยู่ห่างเพียง 350 เมตรจากโครงการใหม่ของศุภาลัย นอกจากนี้ยังเชื่อมโยงกับ BTS สายสีเขียว วงเวียนใหญ่และโพธิ์นิมิตรในระยะเดินทางสั้น พร้อม Shuttle Bus ที่ใช้เวลาเพียง 11 นาทีในชั่วโมงเร่งด่วน การขยายระบบรางดังกล่าว ทำให้พื้นที่นี้มีโอกาสพัฒนาเป็น Multi-Modal Hub ที่เชื่อมทั้งรถไฟฟ้า ทางถนน และทางนํ้าในอนาคต และจะเป็นอีกแรงหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยในฝั่งธนฯ มีมูลค่าเพิ่มต่อเนื่อง

นายชัยจักร วทัญญู ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสร้างสรรค์และพัฒนาผลิตภัณฑ์ เน้นยํ้าว่า ราคาที่สามารถแข่งขันได้ ไม่ได้มาจากการลดสเปควัสดุ แต่ยังคงมาตรฐานระดับพรีเมียมไว้ครบถ้วน ทั้งระบบ Digital Door Lock เครื่องปรับอากาศแบบ Cassette พร้อม PM 1.0 Filter ครัว Smart Kitchen สุขภัณฑ์ Comfort Clean รวมถึงเครื่องทำนํ้าร้อนที่มักไม่ถูกใส่ในโครงการทั่วไป

สำหรับการออกแบบยังคงเน้นการใช้งานจริง อาคารรูปตัว L ช่วยลดความร้อนแดดบ่าย และเปิดรับลมธรรมชาติ ห้องพักถูกออกแบบตามทิศทางแสงและลม เช่น ยูนิตทิศตะวันตกถูกจัดวางครัวด้านนอกเพื่อช่วยกันความร้อน สิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในสไตล์ Modern Living Standard โดยมี Crown Sky Lounge และลู่วิ่งดาดฟ้าที่สามารถชมวิวแม่นํ้าเจ้าพระยาเป็นไฮไลต์

นายไตรเตชะยังเผยว่าในปีนี้ จะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียง 50,000-55,000 ยูนิต ซึ่งถือว่า “ใกล้จุดตํ่าสุด” ในรอบ 5 ปี ขณะที่การแข่งขันด้านราคารุนแรงขึ้นจน Gross Margin ของผู้พัฒนา 12 รายหลัก ลดตํ่ากว่า 30% ต่อเนื่อง 4 ไตรมาส เป็นสัญญาณว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคอยู่ในฐานะ “ผู้ได้เปรียบ” ซึ่งศุภาลัยประเมินว่า หากเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นเพียงเล็กน้อย ตลาดมีโอกาสฟื้นไปแตะ 70,000 ยูนิตในปี 2569 หรือเติบโต 50-60% จากระดับปัจจุบัน ด้วยเหตุนี้ การเปิดเกมลงทุนในช่วงตลาดหดตัวจึงเป็นการเตรียมพร้อมสำหรับรอบฟื้นตัวที่จะตามมา

โครงการนี้จึงสะท้อนถึงยุทธศาสตร์ของบริษัทในการใช้ “ช่องว่างตลาด” เป็นตัวกำหนดทิศทางธุรกิจ เพื่อตอบโจทย์ดีมานด์ที่แท้จริง ซึ่งจะพร้อมเปิดพรีเซลส์ในวันที่ 18-19 ตุลาคม 2568 สำหรับผู้ซื้อแล้วอาจเป็นช่วงเวลาที่มีโอกาสได้ซื้อสินค้าในราคาที่คุ้มค่าบนทำเลศักยภาพ ด้วยราคาที่ตํ่ากว่าตลาดราว 30% ขณะที่สำหรับศุภาลัย การเดินหมากครั้งนี้คือการยํ้าบทบาทของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่ที่อ่านเกมตลาดได้เฉียบคม และพร้อมเดินหน้าในรอบฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียม

หน้า 20 ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,135 วันที่ 28 กันยายน - 1 ตุลาคม พ.ศ. 2568