ผ่ากลยุทธ์ 'เฟรเซอร์สฯ' ฝ่ามรสุมเศรษฐกิจ ปรับตัวสู้ตลาดผันผวน

ในวันที่เศรษฐกิจและปัจจัยการเมืองมีความผันผวนสูงจนกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะในตลาดกรุงเทพฯ ที่ดีมานด์ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แต่ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะหัวเมืองสำคัญ กลับยังคงคึกคักและมีดีมานด์ที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง 

บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกมาเปิดเผยถึงมุมมองต่อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน พร้อมทั้งเผยกลยุทธ์ในการรับมือกับความไม่แน่นอน และเปิดตัวโครงการใหม่ล่าสุด “โกลดีน่า สาทร” เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ยังคงมีกำลังซื้อและพร้อมย้ายจากคอนโดสู่บ้านแนวราบ

นายภวรัญชน์ อุดมศิริ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างตลาดกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด 

ในขณะที่ตลาดกรุงเทพฯ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ตลาดในหัวเมืองต่างจังหวัดกลับยังคงมีดีมานด์ที่คึกคัก โดยเฉพาะในทำเลอย่าง ชลบุรี ซึ่งมีกำลังซื้อจากกลุ่มคนทำงานในโซน EEC และขอนแก่น ที่มีตลาดนักศึกษาและคนทำงานรองรับ ทำให้ธุรกิจร้านค้า ร้านกาแฟยังคงเติบโตได้ดี

อีกทั้งยังตั้งข้อสังเกตว่าค่าครองชีพในกรุงเทพฯ ที่สูงกว่ามากอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้คนกรุงรู้สึกว่ากำลังซื้อลดลงและชะลอการตัดสินใจใช้จ่าย ในขณะที่รายได้ของคนในหัวเมืองต่างจังหวัดอาจจะไม่ต่างจากคนกรุงมากนัก แต่เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายแล้ว พวกเขากลับมีเงินเหลือมากกว่า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดต่างจังหวัดจะเติบโต แต่ตลาดรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักและตลาดที่ใหญ่ที่สุดของเฟรเซอร์ส

ในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอน เฟรเซอร์สฯ ได้ปรับตัวเพื่อลดความเสี่ยงมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 โดยให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นอย่างเข้มงวด นอกจากนี้ยังได้ปรับแผนการก่อสร้างเพื่อลดการสร้างบ้านแบบสต็อกลงอย่างมาก โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง

จากเดิมที่เคยสร้างบ้านรอขายเป็นล็อตใหญ่ ตอนนี้บริษัทจะลดปริมาณการก่อสร้างลงเหลือเพียงครึ่งหนึ่งและจะเปิดขายโซนใหม่ก็ต่อเมื่อโซนที่สร้างเสร็จแล้วขายหมด แม้จะส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการก่อสร้างนานขึ้น แต่เป็นกลยุทธ์ที่ช่วยบริหารจัดการการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ โปรโมชั่นที่เคยแข่งขันกันอย่างดุเดือด และเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคก็ไม่ได้เป็นสิ่งที่โดดเด่นอีกต่อไป เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างก็ลดแลกแจกแถมกันอย่างหนักจนไม่มีความแตกต่างกัน ดังนั้นกลยุทธ์ที่สำคัญที่สุดของเฟรเซอร์สฯ จึงมุ่งไปที่การพัฒนา สินค้าที่มีคุณภาพบนทำเลที่ตอบโจทย์ลูกค้าในราคาที่เหมาะสม

สอดคล้องกับการเปิดตัวโครงการใหม่ล่าสุด “โกลดีน่า สาทร” พรีเมียมทาวน์โฮม 3 ชั้น มูลค่า 1,200 ล้านบาท บนทำเลใจกลางเมืองที่เชื่อมต่อกับ CBD สาทรได้อย่างสะดวก โครงการนี้ถูกวางกลยุทธ์มาเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าผู้บริหารและพนักงานระดับเมเนเจอร์เป็นหลัก ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้เกิน 100,000 บาทต่อครัวเรือน และกำลังมองหา "บ้านหลังที่สอง" 

โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ต้องการย้ายจากคอนโดมิเนียมเพื่อหาพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางขึ้น และรองรับไลฟ์สไตล์การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เพิ่มพื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยงหรือ Pet Room รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางครบครัน ทั้งสวนสาธารณะขนาดใหญ่ (ENERGETIC PARK), สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, และสนามเด็กเล่น ราคาเริ่มต้น 5.99-9 ล้านบาท โครงการนี้จึงอยู่ในเซกเมนต์ที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงและสามารถกู้สินเชื่อได้ไม่ยากนัก

นายภวรัญชน์ กล่าวว่าแนวโน้มที่น่าสนใจที่พบคือกลุ่มลูกค้าที่ตัดสินใจย้ายจากคอนโดมาสู่บ้านแนวราบมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะจากปัจจัยเรื่องการเลี้ยงสัตว์เลี้ยงที่ไม่สามารถทำได้ในคอนโด หรือความต้องการพื้นที่ที่กว้างขวางขึ้นสำหรับครอบครัว 

อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มบ้านแนวราบยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะในเซกเมนต์ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่แม้จะมียอดจองซื้อ แต่ก็มีการยกเลิกการจองเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดถึงเกือบ 10% ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่ทำให้ลูกค้าเปลี่ยนใจไม่ได้มาจากตัวผู้ซื้อเอง แต่มาจากบุคคลในครอบครัว เช่น ญาติพี่น้องหรือพ่อแม่ ที่เข้ามาเบรกการตัดสินใจ

โดยให้เหตุผลเรื่องภาระทางการเงินที่อาจเพิ่มขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน สะท้อนให้เห็นว่าความมั่นใจของผู้บริโภคยังคงเปราะบาง และการตัดสินใจซื้อบ้านยังคงเป็นการตัดสินใจร่วมกันของคนในครอบครัว โดยเฉพาะในสภาวะที่ผู้คนต่างระมัดระวังการใช้จ่ายมากกว่าปกติ

สำหรับแนวโน้มในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี นายภวรัญชน์มองว่าไตรมาส 4 น่าจะดีขึ้นกว่าไตรมาส 3 เนื่องจากเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาฯ อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายอย่าง เช่น ภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังมีความผันผวนสูง ซึ่งส่งผลให้ลูกค้าที่มีศักยภาพชะลอการตัดสินใจ โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยวที่ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยเหล่านี้โดยตรง 

ส่วนปัจจัยบวกที่อาจจะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดนั้นยังค่อนข้างจำกัด มีเพียงเรื่องเดียวที่อาจช่วยได้คือ  "ดอกเบี้ยขาลง" ซึ่งจะช่วยเพิ่มวงเงินกู้ให้กับลูกค้าได้มากขึ้น แม้ว่าความสามารถในการผ่อนชำระจะยังคงเดิมก็ตาม อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปัจจัยลบเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่เฟรเซอร์สฯ ยังคงยืนยันแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ตามเดิม แต่จะดำเนินงานด้วยความระมัดระวังมากขึ้น โดยตั้งเป้ายอดขายรวมทั้งปีไว้ที่ประมาณ 20,000 ล้านบาท