ไขความเสี่ยง EIA ซื้อคอนโด–บ้านจัดสรรใหม่ ต้องเช็กอย่างไร?

ในปัจจุบัน คนที่ต้องการซื้อบ้านมักชั่งน้ำหนักทำเล ราคา และดีไซน์ แต่ “รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA เป็นหนึ่งสิ่งที่มักจะถูกลืม ซึ่งมีความสำคัญกส่าที่ใครหลายคนคาดคิด จากข้อมูล DDproperty ระบุว่า EIA เป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ซึ่งต้องมีการยื่นขออนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเริ่มก่อสร้าง เพื่อป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ชุมชน และผู้พักอาศัยในอนาคตการ

ซึ่งเปรียบเสมือนเครื่องคัดกรองความเสี่ยงที่มองไม่เห็น เพราะกฎหมายกำหนดให้โครงการขนาดใหญ่เดินหน้าได้ต่อเมื่อผ่าน EIA แล้วเท่านั้น จึงเป็นเหตุผลที่ผู้พัฒนานำผลอนุมัติมาใช้เสริมความเชื่อมั่นผู้ซื้อในช่วงพรีเซลอยู่เสมอ

โครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์ “ต้องทำ” EIA ได้แก่

• บ้านจัดสรรที่ดินมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
• คอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. หรือ 80 ยูนิตขึ้นไป ซึ่งกลุ่มไฮไรส์ส่วนใหญ่ต้องทำ ขณะที่โลว์ไรส์บางโครงการอาจไม่เข้าเกณฑ์

เข้าใจความเสี่ยงหาก EIA “ยังไม่ผ่าน”

ความเสี่ยงเริ่มตั้งแต่ “ออกใบอนุญาตก่อสร้างไม่ได้” แม้เปิดจองขายดี เพราะ EIA เป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญของใบอนุญาตก่อสร้าง ผลที่ตามมาคือกำหนดสร้าง หรือโอนต้องเลื่อนไปโโยไม่มีกำหนด และอาจถูกระงับได้ หากรายงานต้องแก้ไขย้ำแล้วย้ำอีก

โดยปกติแล้วการจัดทำรายงานกินเวลาราว 6 เดือนขึ้นไป นอกจากนี้ หากเริ่มงานโดยไม่ผ่าน EIA อาจเกิดข้อพิพาทกับชุมชนและถูกฟ้องร้อง ซึ่งกระทบภาพลักษณ์ การขายต่อ รีไฟแนนซ์ และมูลค่าโครงการโดยตรง

เช็กลิสต์ผู้ซื้อ: ตรวจ–ถาม–เก็บหลักฐาน

• ตรวจสถานะ EIA ก่อนจอง/ทำสัญญา สอบถามฝ่ายขายและตรวจฐานข้อมูล สผ.ที่เผยแพร่สถานะโครงการ เพื่อประเมินความเสี่ยงให้ชัดเจน
• อ่านสัญญาให้ละเอียด กำหนดเวลายื่น/ผ่าน EIA เงื่อนไขคืนเงินจอง เงินดาวน์ ดอกเบี้ย และมาตรการชดเชยหากไม่ผ่าน ต้องระบุชัดเจน
• เทียบสเปกจริงกับสื่อโฆษณา เยี่ยมห้องตัวอย่าง ตรวจยี่ห้อ–วัสดุ และเก็บเอกสารประชาสัมพันธ์ไว้ใช้เทียบตอนตรวจรับ–โอน
• สำรวจข้อพิพาทเดิมของผู้พัฒนาและพื้นที่รอบโครงการ ทั้งกับลูกค้า หน่วยงานรัฐ หรือชุมชน เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือ

โครงการที่ซื้อติด EIA ต้องทำอย่างไร

เริ่มจากขอแผนแก้ไขและกรอบเวลาอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร หากไม่คืบหน้าให้รวมกลุ่มผู้ซื้อเพิ่มอำนาจต่อรอง และในกรณีไม่มีการเยียวยาที่ชัดเจน ให้ยื่นเรื่องต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) พร้อมลงบันทึกประจำวันกับตำรวจพื้นที่โครงการก่อนดำเนินคดีตามขั้นตอน เพื่อคุ้มครองสิทธิประโยชน์ตามกฎหมาย

“ผ่านแล้วก็เพิกถอนได้” พร้อมแนวทางศึกษาผลกระทบใหม่

มีกรณียกเว้นที่ศาลสั่งเพิกถอนความเห็นชอบ EIA และใบก่อสร้างย้อนหลัง แม้โครงการสร้างเสร็จและอยู่อาศัยมาหลายปี ผู้พัฒนาต้องแก้ไขให้ถูกต้องและเยียวยาลูกบ้าน ซึ่งเป็นบทเรียนต่อทุกฝ่ายในการประเมินผลกระทบให้รอบด้านตั้งแต่ต้น

ขณะเดียวกัน สผ. ได้จัดทำ “แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบด้านการบดบังแสงอาทิตย์และการเปลี่ยนแปลงของลม” สำหรับโครงการอาคารสูง เพื่อให้แสดงแบบจำลอง 3D เงาแดด และทิศทางลม แม้ยังไม่ประกาศใช้เป็นกฎหมายเต็มรูปแบบ แต่ทำให้กระบวนการประเมินละเอียดขึ้น และอาจยืดเวลาพิจารณาพร้อมเพิ่มต้นทุนออกแบบ

ทั้งนี้ ในภาวะที่หลายโครงการเปิดพรีเซลก่อน EIA ผ่าน ผู้บริโภคควรชั่งน้ำหนักผลตอบแทนจากโปรโมชันเทียบกับความเสี่ยงด้านเวลา–กฎหมาย เลือกแบรนด์ที่มีฐานะการเงินมั่นคงและบันทึกการรับผิดชอบชัดเจน เพื่อกันความเสี่ยงจากการล่าช้าและข้อพิพาทในอนาคต ซึ่งจะช่วยเป็นเกราะป้องกันสำคัญของผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน