ส่อง 3 กรณีต่างชาติถือครองที่ดินในไทย ทำได้จริงหรือไม่?
เปิดข้อกฎหมายการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในไทย ซึ่งแม้ไม่เปิดเสรี แต่สามารถทำได้ใน 3 กรณี ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะที่กำหนดไว้ชัดเจนตามกฎหมาย
การถือครองที่ดินในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติเป็นประเด็นที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงเสมอ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงซื้อจากต่างชาติสูง อย่างไรก็ตาม แม้โดยหลักกฎหมายไทยจะไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองที่ดินได้โดยเสรี แต่ก็ยังมีข้อยกเว้นที่เปิดช่องให้สามารถถือครองที่ดินได้ใน 3 กรณีหลัก ตามกฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบัน
- ได้รับมรดกโดยชอบด้วยกฎหมาย
หากชาวต่างชาติเป็นทายาทโดยธรรมและได้รับที่ดินเป็นมรดก จะสามารถถือครองได้ตาม มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ทั้งนี้ ขนาดของที่ดินจะต้องไม่เกินเพดานที่กำหนดไว้ใน มาตรา 87 เช่น ที่อยู่อาศัยครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ หรือเพื่อเกษตรกรรมไม่เกิน 10 ไร่
- ลงทุนในไทย 40 ล้านบาท แลกสิทธิถือครอง 1 ไร่
ภายใต้ มาตรา 96 ทวิ ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินมาลงทุนในกิจการตามที่กฎหมายกำหนดเป็นมูลค่าน้อยกว่า 40 ล้านบาท เช่น ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล, หุ้นของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน, หรือพันธบัตรรัฐวิสาหกิจ
- ได้รับสิทธิตามกฎหมายเฉพาะด้าน
กรณีนี้ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการส่งเสริมการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม โดยชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ภายใต้กฎหมายเฉพาะ เช่น
- พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 (มาตรา 27)
- พ.ร.บ.นิคมอุตสาหกรรม พ.ศ. 2522 (มาตรา 44)
- พ.ร.บ.ปิโตรเลียม พ.ศ. 2514 (มาตรา 65)
- พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (มาตรา 49)
อย่างไรก็ตาม การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติโดยฝ่าฝืนกฎหมาย ยังคงเป็นความผิดตาม มาตรา 111 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ส่วนกรณีที่มีการใช้ชื่อคนไทยถือครองแทน (นอมินี) ก็มีความผิดตาม มาตรา 113 และอาจเข้าข่ายแจ้งความเท็จตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 และ 267 อีกด้วย
แม้ยังไม่มีข้อมูลเปิดเผยจำนวนที่แน่ชัดว่าปัจจุบันมีชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยตามช่องทางเหล่านี้มากน้อยเพียงใด แต่ในเชิงนโยบาย การออกแบบกฎหมายที่เปิด “ช่องจำกัด” ให้ต่างชาติถือครองได้บางกรณี ก็สะท้อนความพยายามของรัฐไทยในการดึงดูดการลงทุน ขณะเดียวกันก็ยังคงหลักการปกป้องกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างเข้มงวด
สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่สนใจ การทำความเข้าใจข้อกฎหมายเหล่านี้จึงเป็นสิ่งจำเป็น ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ เองก็ต้องจับตาทิศทางนโยบายที่อาจปรับเปลี่ยนในอนาคต เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการเปิดรับทุนต่างชาติและการรักษาผลประโยชน์ในประเทศ