อสังหาฯ ร้องรัฐบาล เลิกรีดภาษีที่ดิน บ้าน-คอนโดค้างสต๊อก

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หนึ่งในรายได้สำคัญสำหรับท้องถิ่นใช้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ในทางตรงกันข้าม หากเรียกเก็บแบบไม่เป็นธรรม จะสร้างสร้างผลกระทบตามมาเป็นวงกว้างให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์ รวมถึงคนซื้อบ้าน โดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดหาย สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ทำให้เกิดสต๊อกทับถมในตลาดจำนวนมาก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สำรวจสถานการณ์ที่อยู่อาศัยพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567  ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 พบว่า มีที่อยู่อาศัยที่เสนอขายรวม 229,182 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% และมูลค่า 1,394,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.1% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนในจำนวนนี้ มีหน่วยเหลือขาย (สต๊อกรอขาย) สูงถึง 215,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.2% มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.3% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา คาดใช้เวลาในการขาย 49 เดือน

สต๊อกเหลือขายดังกล่าว นอกจากเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการแล้ว ยังถูกซ้ำเติม จาก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เรียกเก็บจากโครงการขายไม่หมดภายใน3ปี นับจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือใบอนุญาตจัดสรร ผู้ประกอบการต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราพาณิชยกรรมที่0.3% จากปกติผู้อยู่อาศัยเสียในอัตรา 0.01% ประเภทที่อยู่อาศัย  เช่นมีสต๊อกในมือ 10,000ล้านบาท จะต้องเสียภาษี 30 ล้านบาทในปีนั้นๆ จากเดิมไม่เคยปฏิบัติ แม้ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเรียกร้องให้ยกเลิกการเรียกเก็บภาษีในลักษณะเช่นนี้แต่ไม่เป็นผล

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์  นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริษัท ริชี่เพลช 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบทั้งเศรษฐกิจชะลอ กำลังซื้อหดหาย สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ทำให้โครงการขายไม่ออกและกลายเป็นสต๊อกจำนวนมาก

 ทั้งนี้ บริษัทมีสต๊อกในมือเกือบ10,000 ล้านบาท ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในอัตรา 0.3% คิดเป็นเงินเกือบ30 ล้านบาท (เมื่อวันที่30มิ.ย.2568 ) ซึ่งเป็นภาษีซ้ำซ้อน  ตั้งแต่เตรียมลงมือก่อสร้างโครงการ ผู้ประกอบการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (VAT)จำนวนมาก จากค่าวัสดุก่อสร้าง และผู้ประกอบการต้องผลักภาระต้นทุนให้กับผู้บริโภค คือ บวกเข้าไปในราคาบ้าน  

กระทั่งก่อสร้างเสร็จและหากขายได้ผู้ประกอบการได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  และเมื่อขายไม่ได้กองรวมเป็นสต๊อก ก็เสียภาษีอีกต่อ จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมองว่าไม่เป็นธรรม  ต้องการพัฒนาโครงการเพื่อให้คนไทยมีบ้านเป็นของตนเอง แต่กลับเสียภาษีรายทาง มากถึง3ช่วง  และแน่นอนว่า ผู้ที่รับกรรมคือผู้บริโภคที่ผู้ประกอบการจะผลักภาระบวกกับราคาบ้าน  

“ ตอนซื้อที่ดิน รับโอน  ซื้อวัสดุก่อสร้างเสียภาษีแวต  ตอนขายเสียภาษีเฉพาะ  แต่พอ สต๊อกมาเก็บภาษีอาคาร อีก0.3 %   เป็นการเก็บซ้ำซ้อน คอนโดมิเนียมห้องเดียว เก็บ 3 ครั้ง  สิ่งที่เราอยากเรียกร้อง คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกกฎหมายเพราะ ต้องการ ให้เกิดการพัฒนาที่ดิน แต่ปรากฏว่า เจ้าของที่ดิน แต่ละคนเอาไปปลูกมะนาว  แลนด์ลอร์ดใหญ่ นักการเมือง ซึ่งไม่มีการแก้ไข แต่ในทางตรงกันข้าม มาฟาดหัวฟาดหาง กับผู้ประกอบการที่สร้างบ้านขายให้กับประชาชน ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มากเกินพอดี  แม้กระทั่งโครงการเหลือขายที่ต้องแบกดอกเบี้ยแล้วยังไม่พอต้องแบกภาษีดังกล่าวไปด้วย “

เมื่อถามถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กับมาตรการรัฐที่ออกมา ดร.อาภามองว่า ไม่ว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง รวมถึง ยกเลิกLTV ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อไม่ได้  เพราะหากสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อเท่ากับมาตการช่วยไม่ได้เลย

“มาตรการรัฐมาช้าไปช่วงที่น้ำขึ้นผู้ประกอบการต้องการมาตรการกลับไม่มาแต่ช่วงน้ำแล้ง ส่งมาตรการมาจึงช่วยอะไรไม่ได้  ขณะรัฐบาลอยู่ในช่วงสุญญากาศ เศรษฐกิจรุมเร้า ค่าแรงขั้นต่ำในกทม.ปรับขึ้น 400บาท ดังนั้นหากช่วยผู้ประกอบการไม่ได้ ก็อย่าซ้ำเติมและขอเรียกร้องอีกครั้งให้ ยกเลิกการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนโครงการรอการขายหรือสต๊อกที่อยู่อาศัยออกไป "