"คอนโด" ปี2568 เจอปัจจัยลบ ราคาต่ำ3ล้าน ล้นตลาด-รีเจ็กต์เรตพุ่ง

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครช่วงไตรมาสแรกปี 2568 ประสบปัญหาและปัจจัยลบหลายอย่าง ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการซื้อขาย เช่น การขอสินเชื่อธนาคารที่ทำได้ยากมากๆ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ช่วงปี 2567 - 2568 ดูเหมือนปัญหาเรื่องนี้จะมากขึ้น

โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ประกอบการหลายรายพูดในทิศทางเดียวกันว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตมีมากถึง 60 -70%

แน่นอนว่าการที่การโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มระดับราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลดน้อยลงไปมีผลต่อรายได้ของผู้ประกอบการแน่นอน เพราะคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เป็นกลุ่มของระดับราคาคอนโด มิเนียมที่ผู้ประกอบการเปิดขายมากที่สุดมาโดยตลอด ดังนั้น จึงเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มีการสร้างเสร็จและรอการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดเช่นกันในช่วงที่ผ่านมา

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเปิดขายโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานคร ช่วงไตรมาสที่ 1 2568 ในทำเลที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งอาจจะไม่ได้ด้วยเหตุผลหรือว่ามีปัจจัยอะไรมาเป็นตัวกำหนด

แต่เป็นเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการในกรุงเทพมหานครครอบคลุมพื้นที่มากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้นโครงการคอนโด มิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจึงอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามากขึ้น

ที่น่าสนใจ คือ ส่วนใหญ่หรือ ประมาณ 28% อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีนํ้าเงิน และประมาณ 25% อยู่ในพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพ มหานครตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสีเหลือง

รวมไปถึงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่รอเปิดให้บริการปี 2570 โดยที่ประมาณ 24% เปิดขายในพื้นที่ทางทิศเหนือของกรุงเทพมหานครตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง และสีเขียวรวมไปถึงพื้นที่ช่วงต้นของเส้นทางสายสีส้มตะวันออก

 โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 2568 ส่วนใหญ่หรือประมาณ 51% อยู่ในระดับราคา 100,000-149,999 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ระดับราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรลงไปมีสัดส่วนประมาณ 37% เท่านั้น

ซึ่งแตกต่างจากช่วงปี 2561-567 ที่คอนโดมิเนียมระดับราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากที่สุดในกลุ่มของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพ มหานคร โดยสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มเห็นการเปิดขายใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 2565 แต่ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดในปี 2565-2566

อาจจะเพราะปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินทำได้ยากมากโดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตหรือระดับราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรส่งผลให้คอนโดมิเนียมระดับราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตเหลือขายสะสมในตลาดเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงพยายามเลี่ยงกลุ่มระดับราคานี้และเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วให้ได้มากที่สุดควบคู่ไปด้วย 

คอนโดมิเนียมในระดับราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือยูนิตละไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากที่สุด แต่เป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

เพราะเป็นกลุ่มระดับราคาที่เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ที่สุด ซึ่งจากการบอกเล่าของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ได้รับการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราประมาณ 60-70% มาต่อเนื่อง 2-3 ปีแล้ว ดังนั้น เมื่อคอนโดมิเนียมระดับราคานี้เปิดขายมากที่สุดมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้มากที่สุด

จึงมีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เหลือขายในตลาดมากที่สุดเช่นกัน และเป็น 1 ในปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2567 -2568 ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรลดลง

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ มหานครในปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก และมีความเป็นไปได้ที่จะมีจำนวนยูนิตลดลงหรือประมาณ 20,000 ยูนิตอาจจะมากกว่านี้หรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับหลายๆ ปัจจัย โดยหนึ่งในปัจจัยใหม่ที่เข้ามา

มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพหานคร คือ แผ่นดินไหวที่มีผลต่อความเชื่อมั่นในโครงการที่เป็นอาคารสูงชัดเจน ถ้าช่วงหลังจากนี้ไม่มีเหตุการณ์ซํ้ารอย และผู้ประกอบการมีการตอบสนองในเรื่องของการซ่อมแซมทั้งส่วนกลางและภายในของแต่ละยูนิตก็อาจจะไม่มีผลกระทบในระยะยาว

แต่ถ้าเกิดเหตุการณ์ขึ้นอีกครั้งในช่วงระยะเวลาไม่นานจากครั้งที่ผ่านมา และผู้ประกอบการซ่อมแซมช้าโดยเฉพาะในส่วนที่เป็นภายในยูนิตของเจ้าของร่วมในโครงการจนไม่สามารถพักอาศัยได้เป็นระยะเวลานานหรือปล่อยให้เจ้าของยูนิตจัดการซ่อมแซมส่วนที่เสียหายเองอาจจะมีผลต่อความเชื่อมั่นทั้งในส่วนของการพักอาศัยในอาคารสูง และ

ผู้ประกอบการ รวมไปถึงบริษัทที่เป็นนิติบุคคลด้วย เพราะหลายโครงการเกิดความล่าช้าในเรื่องนี้เพราะปัญหาที่เกิดจากนิติบุคคล ปัญหาเรื่องของกำแพงภาษีของสหรัฐอเมริกาที่อาจจะมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวม และบางธุรกิจอาจจะประสบปัญหาได้ แต่อย่างไรก็ตามเรื่องผลกระทบจากกำแพงภาษีอาจจะต้องรอดูต่อไปเพราะยังไม่มีบทสรุปที่ชัดเจน

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,091 วันที่ 27 - 30 เมษายน พ.ศ. 2568