ชงกู้วิกฤต "สภาพคล่อง –หุ้นกู้อสังหาฯ" 2.6แสนล้าน เอฟเฟ็กต์ “ภาษีทรัมป์ -แผ่นดินไหว”

ความรุนแรงของเศรษฐกิจชะลอตัว และซํ้าเติมด้วย เหตุแผ่นดินไหว รวมถึง นโยบายภาษีตอบโต้ของรัฐบาลสหรัฐอเมริกา ซึ่งอย่างหลังมีผลกระทบรุนแรงซับซ้อนกว่า เพราะมีผลต่อภาคส่งออกจีดีพีประเทศปรับลดลง ดังนั้นปี2568

จึงเป็นอีกปีที่ท้าทายและยากลำบาก สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนอย่าง มาตรการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึง การผ่อนผันเกณฑ์ LTV  แต่มองว่า มาในช่วง ที่เหตุการณ์เปลี่ยนแปลงไป

 

อาจช่วยได้ไม่มากนัก ขณะผลประกอบการไตรมาสแรกของปี 2568 ดูเหมือนจะติดลบเพราะเหตุแผ่นดินไหวเกิดขึ้นในจังหวะปลายไตรมาสแรก วันที่ 28 มีนาคม 

มีผลต่อตัวเลขยอดโอนไตรมาส1 ปี2568  โดยมีรายงานจากสถาบันการเงินว่ามียอดโอนตํ่ากว่าเป้า 32% จากเป้าทั้งไตรมาส 4.7 หมื่นล้านบาท มียอดโอนจริง 3.2 หมื่นล้านบาท หรือตํ่ากว่าเป้า 1.5 หมื่นล้านบาท

ผลที่ตามมาคือสภาพคล่องผู้ประกอบการและการครบกำหนดชำระหุ้นกู้ที่เกิดขึ้นแต่ละวัน อย่างไรก็ตาม มองว่ารัฐบาลต้องอัดฉีดยาแรงเข้ามาสนับสนุน เพิ่มเติม เช่น มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า ( Soft loan) เพื่อผ่อนคลายสภาพคล่อง มาตรการ ผ่อนปรนการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการการเงิน รวมไปถึงหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังครบกำหนดชำระ  ระเบิดเวลาที่น่าวิตกกังวลยิ่งซึ่งถือว่าสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่ง3สมาคมอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าต่อสู้กับเรื่องนี้มาโดยตลอด

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า  สมาคมฯ ได้เข้าหารือกับที่ปรึกษานายกรัฐมนตรีบ้านพิษณุโลก ถึงการดำเนินการรองรับผลกระทบแผ่นดินไหวและมาตรการภาษีของรัฐบาลสหรัฐอเมริกา ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งระยะสั้นและระยะยาว เมื่อวันที่10เมษายนที่ผ่านมา

โดยยาแรงระยะสั้น ซึ่งเป็นเรื่องเร่งด่วน โดยปัญหาสภาพคล่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำคัญที่สุด เป็นข้อแรกที่เสนอขอภาครัฐช่วยเหลือคือ ตลาดตราสารการเงินหุ้นกู้ของธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์มีความเปราะบาง ที่จะครบกำหนดชำระคืนในปีนี้ ป้องกันปัญหาการไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ ครบกำหนดได้ พวก High Yield/ขาดความมั่นใจบริษัทInvestment Grade 

 

 

สะท้อนได้จาก หุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระตั้งแต่ เดือนเมษายน 2568 ถึง เดือนธันวาคม 2569  มูลค่า 266,024.3  ล้านบาท (2.6แสนล้านบาท)ประกอบด้วย AA-BBB-( Investment Grade)  ปี2568  ไตรมาส2 มูลค่า 25,832.1 ล้านบาท ไตรมาส3 มูลค่า21,544.2 ล้านบาท ไตรมาส4 มูลค่า 30,486.2 ล้านบาท รวม 77,862.5 ล้านบาท  

เช่นเดียวกับ BB+-Non Rated (High Yield Grade )  ไตรมาส2  มูลค่า 14,439.0 ล้านบาท ไตรมาส3 มูลค่า 12,594.3 ล้านบาท ไตรมาส4  มูลค่า 13,518.6 ล้านบาท รวม 40,551.9 ล้านบาท รวม118,414.4 ล้านบาท

ส่วน ปี2569  AA-BBB-( Investment Grade) ไตรมาส1 มูลค่า 32,102.8  ล้านบาท ไตรมาส2 มูลค่า 21,351.1 ล้านบาท ไตรมาส 3 มูลค่า 32,008.9 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า 18,110.5 ล้านบาท  รวม 103,573.3 ล้านบาท

ขณะที่ BB+-Non Rated ( High Yield Grade)  ไตรมาส1 มูลค่า 16, 271 .4  ล้านบาทไตรมาส2 มูลค่า  81,41.6 ล้านบาท  ไตรมาส 3 มูลค่า 11,771.1 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า  7,852.6 ล้านบาท รวม 44,036.6ล้านบาท รวม 147,609.9 ล้านบาท

เมื่อตรวจสอบ ผลประกอบการ ไตรมาสแรก ปีนี้พบว่า ช่วง2เดือนแรกยอดโอนติดลบ 16% ขณะยอดเปิดตัวโครงการใหม่ คอนโดมิเนียมลดลง 45% ที่47,486 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาส4ของปีที่ผ่านมา แม้ว่าจุดนี้ยังไม่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวและภาษีทรัมป์โดยตรง

ขณะไตรมาส 2 ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและมีมาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุนคาดการณ์ว่าจะเปิดโครงการใหม่ลดลง 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก ที่ผ่านมา ที่ 44,596 ล้านบาท แต่เมื่อเทียบทั้งปีเพิ่มขึ้น 75% ขณะไตรมาส 3 คาดว่าจะเปิดตัวโครงการลดลง 34% เทียบจากไตรมาส 2 และลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 15% ที่ 29,568 ล้านบาท ส่วนไตรมาส4 คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวเพิ่มขึ้น  45% เทียบกับไตรมาส 3  แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ปรับลดลง มากถึง50 %  ที่ 42,952 ล้านบาท  

นอกจากนี้ให้รัฐบาลช่วยเรื่อง ปัญหาสภาพคล่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกรณี  ตลาดตราสารการเงินหุ้นกู้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกแล้ว ยังต้องการให้ภาครัฐสนับสนุน การปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการผ่านสถาบันทางการ ธนาคารพาณิชย์/ดอกเบี้ยที่เหมาะสม รวมถึงการปล่อยสินเชื่อรายย่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปลด LTV 100% จากราคาประเมินบ้านใหม่ และ 100% จากราคาประเมินปัจจุบันหลักประกันบ้านเก่าเพื่อ Refinance เพิ่ม

สภาพคล่องให้ประชาชนโดยมีดอกเบี้ยพิเศษเท่าบ้านใหม่โดยแบงค์ไม่ต้องกันสำรองBISเหมือนบ้านใหม่  และ มาตรการยาแรงกระตุ้นการโอนอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เพิ่มเติมจากเดิม เช่น ไม่กำหนดราคา เดิมไม่เกิน 7 ล้าน,หักลดหย่อนภาษีซื้อบ้านและดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม, ยกเว้นธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการ

ขณะข้อเสนอการวางโครงสร้างระยะยาวใช้อสังหาริมทรัพย์กระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่

1.การวางโครงสร้างการถือครองอสังหา ริมทรัพย์ของชาวต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าไม่เกิน 60 ปี (2 สัญญาMortgage Loan25-30 ปี ต่อสัญญา) โดยไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินให้มีสิทธิและหน้าที่เสียภาษีอย่างโปร่งใส และการจัดตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อย/ปานกลาง/หลังแรกของคนไทย (บ้านเพื่อคนไทย)

 2.การวางโครงสร้างและการจัดระเบียบการอยู่อาศัยของขาวต่างชาติในประเทศไทยในฐานะผู้พำนัก ควบคุมโดยคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ โดยการแก้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดที่ใช้มาตั้งแต่ปี2551 ซึ่งไม่รองรับการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน

 3.แนวคิดการใช้การพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ MAN MADE ของประเทศไทย นอกเหนือจาก Entertainment เช่น นิคมการแพทย์/โรงพยาบาลในการรักษาโรค,ศูนย์การพัฒนาการศึกษาTechnician,Disney/Uinversal

 4. การผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ ของภาคเอกชน และสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทยจากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ ที่โครงการสิ้นสุดแล้วในระยะเวลาที่กำหนดเช่นการเชื่อมต่อถนนรัชดาภิเษก, เขตทางของภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วและริเริ่มการจัดเก็บWindfall Tax จากเอกชนที่ได้รับประโยชน์

 ทั้งนี้บนความท้าทาย นายประเสริฐมองว่าหากทุกฝ่ายร่วมแรงร่วมใจ คาดว่าจะผ่อนคลายทั้งแผ่นดินไหว และภาษีทรัมป์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม !!

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,091 วันที่ 27 - 30 เมษายน พ.ศ. 2568