"เซ็นทรัล"ไม่ปล่อยมือขุมทรัพย์รถไฟ อาณาจักรพหลโยธิน บูม"ห้าแยกลาดพร้าว"

ที่ดินสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน บนพื้นที่ 47.22 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศ ไทย (รฟท.) ขุมทรัพย์ ขนาดใหญ่สร้างมูลค่ามหาศาลให้กับเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาเนื่องจากเป็นศูนย์กลางการเดินทางและจุดแวะพักนัดพบ ช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร ทำกิจกรรม ส่งผลให้ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพ มหานครจากอิทธิพลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีเขียว และ MRTสีนํ้าเงิน และเชื่อมโยง โมโนเรลสายสีเหลือง ตัวแปรสำคัญดึงคนเข้าพื้นที่

 สะท้อนจากมีการเปลี่ยนถ่านผู้โดยสารที่อัดแน่นมาอยู่ช่วง “สถานีห้าแยกลาดพร้าว” บริเวณหน้า เซ็นทรัลลาดพร้าว และเชื่อมเข้าโซนต่างๆของศูนย์การค้าได้ทันทีที่สำคัญย่านพหลโยธิน ทำเลห้าแยกลาดพร้าว สร้างความเจริญ และมั่งคั่งกลายเป็นทำเลทอง ในปัจจุบัน ผู้บุกเบิก คือ “เซ็นทรัล”

 ขณะสัญญาณต่อสัญญาที่ดินของรฟท. มีความชัดเจนยิ่งเมื่อ นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)  แม่ทัพใหญ่ ยืนยันหนักแน่นกับ “ฐานเศรษฐกิจ” มาก่อนหน้านี้ ว่าต่อสัญญาที่ดินรฟท. แน่ หลังจะครบกำหนดอายุสัญญาปี 2571  โดยให้เหตุผลว่าเป็นทำเลศักยภาพครบทุกมิติหาที่ไหนไม่ได้อีก ที่ผ่านมาได้ปรับโฉมดึงดูดขาช้อปไปมากหลังรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ

 ขณะโครงการบิ๊กโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ทำเลทองเยื้องแดนเนรมิต (เก่า ) เฟสแรกที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คือ “เซ็นทรัลพหลโยธิน” มีกำหนดเปิดให้บริการปี2571 เป็นลักษณะเชื่อมโยงพื้นที่ทั้งสองแปลงเข้าด้วยกันเพราะมีระยะห่างไม่มาก โดยมีเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นแม่เหล็กดึงดูดคลื่นมหาชนให้เข้าพื้นที่ทั้งสองส่วนอาณาจักรใหญ่บนถนนพหลโยธินทำเลตอนเหนือของกรุงเทพฯที่น่าจับตายิ่งผลักดันราคาที่ดินขยับไปไกลที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา 

 ที่สำคัญยังโอบล้อมไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงระดับบิ๊กแบรนด์ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ส่วนอาคารที่เกิดขึ้นอยู่ก่อนหน้าได้มีการปรับปรุงครั้งใหญ่ สร้างมูลค่าบนที่ดิน จากการพัฒนา  มองว่าแต่ละค่ายได้อานิสงส์ใช้เป็นจุดขาย จากศูนย์การค้าระดับตำนาน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แทบทั้งสิ้น   รวมถึงพื้นที่เช่าของ “จ๊อดแฟร์ แดนเนรมิต”  33 ไร่ จุดรวมพลคนรุ่นใหม่ที่เดินลงจากรถไฟฟ้ามาช้อป-กิน-ดื่มบริเวณดังกล่าว

สำหรับความคืบหน้าการต่อสัญญาให้สิทธิใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ระหว่าง รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด  ล่าสุดรฟท.ยืนยันว่าสัญญาดังกล่าวจะสิ้นสุดภายในปี 2571 ทั้งนี้ก่อนสิ้นสุดสัญญาประมาณ 3 ปี ทั้ง 2 ฝ่ายควรจะยื่นเสนอข้อสัญญาร่วมกัน โดยตามสัญญาจะให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน หากผลตอบแทนเป็นที่พอใจทั้ง 2 ฝ่ายสามารถดำเนินการต่อสัญญาได้

ขณะเดียวกับพบว่าการใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ถือเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งจะต้องมีการจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อศึกษาผลตอบแทนค่าเช่าที่เหมาะสมของโครงการฯ ด้วย คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในปี 2567 หรือปี 2568 หลังจากนั้นจึงเข้าสู่การเจรจาเรื่องผลตอบแทนร่วมกับเอกชนอีกครั้ง ส่วนกรณีที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีแผนดำเนินการโครงการเมกะมิกซ์ยูสย่านพหลโยธิน เนื้อที่ 48 ไร่ มูลค่า 20,000 ล้านบาท เยื้องกับแดนเนรมิตเก่า ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งต้องรอผลการเจรจากับรฟท.ก่อนนั้น เชื่อว่าทางเอกชนสามารถดำเนินการพัฒนาต่อได้ หากผลตอบแทนค่าเช่าเป็นธรรมสำหรับทั้ง 2 ฝ่าย

รฟท.ระบุต่อว่าโดยโครงการเมกะมิกซ์ยูส นั้น เบื้องต้นเอกชนจะต้องมาเจรจากับรฟท.ด้วย หากรฟท.ดำเนินการจัดทำผลการศึกษาแล้วเสร็จมาก็สามารถเข้ามาเจรจาได้ ทั้งนี้รฟท.ได้ทำสัญญาให้สิทธิใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินบนพื้นที่จำนวน 47.22 ไร่ ระหว่างรฟท. กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2551 ระยะเวลาการใช้ประโยชน์ 20 ปี

เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551-18 ธันวาคม 2571 โดยผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา เป็นจำนวนเงิน 21,298,833,000 บาท กำหนดชำระค่าผลประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินภายในวันที่ 19 ธันวาคมของทุกปีโดยจะต้องชำระให้แก่ รฟท. เป็นรายปีรวม 20 งวด ตลอดระยะเวลาสัญญา

 ในปี 2565 รฟท. ได้รับชำระค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินจากบริษัทกลุ่มเซ็นทรัล ผู้แทนจากบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นค่าใช้ประโยชน์จากการใช้พื้นที่ของ รฟท. ในรอบระยะเวลา 1 ปี (19 ธ.ค. 64-18 ธ.ค.65) เป็นเงิน 1,309 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2566 รฟท.ได้รับชำระค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวในรอบระยะเวลา 1 ปี ( 19 ธ.ค.65 - 18 ธ.ค.66) เป็นเงิน 1,309 ล้านบาท โดยในปี 2567 รฟท.จะได้รับดอกเบี้ยเพิ่ม 5% จากค่าเช่าตามอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี

สำหรับการชำระค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์การใช้พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ประจำปี 2566 เป็นปีที่ 16 ที่ รฟท. จะได้รับจากบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์ พัฒนา จำกัด โดยคิดเป็นจำนวนเงิน 1,309 ล้านบาท ส่งผลให้จนถึงปัจจุบันระหว่างปี 2551-2566 รวมแล้วทั้งสิ้น 13,674,844,000 บาท

เรียกว่าเซ็นทรัลพัฒนา ไม่ปล่อยมือจากรฟท.ท่ามกลางทุนใหญ่จ้องตาเป็นมัน !!!