ตลาดอสังหาฯภาคเหนือรอยาว3ปี ‘ฟื้น’ บ้านเดี่ยวไฮเอนด์ยังเหนื่อย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ พบว่า ภาพรวมตลาดชะลอตัวอย่างมาก ทั้งในด้านอุปทานและด้านยอดขาย

โดยด้านอุปทาน หรือการเปิดโครงการใหม่ลดลง ในรูปของจำนวนหน่วย 56.6% และด้านมูลค่าลดลง 61.2% โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ที่หดตัวถึง 89.9% ขณะที่ยอดขายที่พักใหม่ ก็ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าที่ 34.6 และ 33.4% ตามลำดับ เท่ากับว่าอัตราการดูดซับ ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด มีการปรับตัวลดลง
 

หากมองภาพรวมทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ เข้าสู่ตลาดเพียงประมาณ 2,939 หน่วย มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ 15,393 หน่วย และในปี 2565 คาดว่า หากมีการ ระจายวัคซีนได้ทั่วถึง จะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น

และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 4,412 หน่วย และคาดว่าจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมลดลง โดยมีจำนวนหน่วยเหลือประมาณ 14,626 หน่วย หรือ ลดลง 5.0% เมื่อเทียบกับปี 2564

นั่นคือ หากสามารถประคองธุรกิจให้อยู่รอดถึงปี 2565 โอกาสสร้างยอดขายจะเริ่มกระเตื้อง โดยยอดบ้านเหลือขายสะสมท้ายปีเหลือ 14,626 หน่วย เทียบต้นที่มีเหลือสะสมยกมาจากปีก่อนหน้า 15,393 หน่วย และมีบ้านสร้างใหม่เข้าตลาดอีก 4,412 หน่วย หรือมียอดขายปี 2565 กลับมาที่ 5,179 หน่วย

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดภาคเหนือจำนวนประมาณ 4,412 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 13,095 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึง 148.1% และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 9.0% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 158.6 และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์สกุล นายกสมาคมก่อตั้งกิตติมศักดิ์ สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ภาคเหนือ เผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือ เป็นช่วงขาลงตามสภาวะเศรษฐกิจ โดยชะลอตัวในทุกเซกเตอร์ จากผลกระทบของสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะกำลังซื้อของประชาชน

“หากไม่มีปัจจัยอะไรมาสนับสนุนให้เกิดความเชื่อมั่น ว่าเศรษฐกิจของภาคเหนือและเชียงใหม่จะฟื้นอย่างรวดเร็วคงลำบาก แม้รัฐบาลจะสามารถควบคุมการระบาดเชื้อโควิด-19 ได้ คงต้องใช้เวลา 2-3 ปี หากไม่มีอุบัติเหตุอะไรเข้ามาแทรกซ้อนจนเกิดผลลบกับเศรษฐกิจโลกอีก แต่โลกยุคใหม่ความเปลี่ยนแปลงเกิดเร็ว คาดการณ์ลำบาก เช่น ภัยพิบัติทางธรรมชาติ พยากรณ์อนาคตได้ยากขึ้น ประชาชนมักไม่เชื่อมั่นผลลัพธ์หรือการคาดการณ์ต่าง ๆ”

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ยอดขายลดลง 25 % ในช่วงที่ผ่านมาจนถึงสิ้นปีนี้ ไตรมาส 4 นี้ ขณะที่ตลาดบ้านมือ 2 ก็ลดลงถึง 42% จากภาพรวมการค้นหาทั้งหมด อย่างไรก็ตามยังมีพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากลูกค้า อาทิ ตำบลหนองหาร ตำบลสันทรายน้อย ตำบลสุเทพ

และมีพื้นที่ที่ได้รับความสนใจสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน คือ ตำบลสันทรายหลวง และสันผีเสื้อ และบ้านที่ได้รับความนิยมคือบ้านเดี่ยวมากกว่าอาคารชุด เนื่องจากถนนอ้อมเมืองของเชียงใหม่เสร็จครบสมบูรณ์แล้ว จึงเปิดพื้นที่ที่มีศักยภาพใหม่ๆ สำหรับการเป็นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

แม้ลูกค้าจะชะลอการตัดสินใจซื้อ และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย นายนนท์ กล่าวด้วยว่า ผู้ประกอบการต้องมองข้ามภาวะซบเซาของตลาดอสังหาฯเวลานี้ไว้ก่อน อย่าจิตตกจนไม่นำกลยุทธ์การตลาดมาพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้เมื่อสถานการณ์ดีขึ้นและกลับมาปกติแล้วจะได้พร้อมขายทันที

ทั้งนี้ ในยุค New Normal ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว ทำโครงการที่ตอบโจทย์ เข้ายุคสมัย ใช้นวัตกรรมสร้างความแตกต่าง ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนวิธีคิด วิธีผลิต กระบวนการ หรือองค์กร ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแบบปฏิวัติอย่างถอนรากถอนโคน หรือการพัฒนาต่อยอดจากฐานเดิม ให้ตอบสนองวิถีชีวิตยุคใหม่ที่มุ่งนวัตกรรม มีพื้นที่สีเขียว สะอาดปลอดเชื้อโรค รวมถึงแก้ปัญหาฝุ่นจิ๋ว (PM 2.5) ในพื้นที่ภาคเหนือ กลุ่ม New Generation และกลุ่ม Senior Living เพื่อสร้างโปรดักส์ที่ตรงกับความต้องการได้จริงจังทันยุคสมัย

อีกทั้งผู้ประกอบการควรเน้นการควบคุมการบริหารงานให้มีประสิทธิภาพ และระวังเรื่องของกระแสเงินสดของบริษัทให้มากเป็นพิเศษอย่างยิ่ง สร้างความร่วมมือในกลุ่มผู้ประกอบการในพื้นที่ เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลวิชาการกันให้มากขึ้นไป ประสบการณ์แบบนี้ทำให้ผู้ประกอบการได้รับบทเรียนอย่างสาหัสกันหลายโครงการ ต่อไปต้องอย่ายึดมั่นในแบรนด์หรือชื่อเสียงเก่าๆ

นายนนท์ชี้ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯเชียงใหม่น่าจะกลับมาดีอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังปีนี้ แต่ต้องระมัดระวังการเพิ่มซัพพลายแนวราบราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไป พบว่าอัตราการดูดซับตํ่าเมื่อเทียบกับราคา 2-3 ล้านบาท สวนทาง การความเชื่อเดิมที่ว่า ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีบ้านหรือคอนโดฯระดับลักชัวรี่ราคา แพงยังไปได้ แต่คราวนี้วิกฤติยาวกว่าปกติ ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวอย่างเห็น ได้ชัด แม้กลุ่มฐานะดีมีกำลังซื้อก็ชะลอการซื้อ เพราะคนเราซื้อบ้านก็ไม่เกิน 1-2 หลัง ต่อให้ลดราคาลงก็ตาม จึงต้องระวังอย่าตามแห่ลงทุนแนวราบแทนคอนโดฯ เพราะสต็อกเริ่มเพิ่มขึ้นอีกแล้ว

นอกจากนี้แล้ว ความหวังกำลังซื้อของเศรษฐีต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกค้าคนจีนที่เคยเป็นลูกค้าคอนโดฯหลายโครงการของเชียงใหม่ ว่าจะกลับมาหลังโควิดคลี่คลายก็ยังไม่สดใส เมื่อทางการจีนยังมีนโยบายไม่เปิดให้ประชาชนไปทัวร์ต่างประเทศ โดยยังไม่รู้ว่าจะเปลี่ยนนโยบายเมื่อไหร่ 

ขณะที่ทางการจีนเองเดินหน้านโยบาย“มั่งคั่งร่วมกัน” ลดช่องว่างทางรายได้ที่ถ่างขึ้นมหาศาลของมหาเศรษฐีจีนที่ผงาดขึ้นอย่างรวดเร็ว จนทิ้งห่างคนจีนส่วนใหญ่ และเริ่มจัดระเบียบการเก็งกำไรในสังคมจีน อาทิ มาตรการภาษีลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ราคาที่พักอาศัยในประเทศไม่ถูกปั่นสูงเกินเหตุจนชาวบ้านเดือดร้อน ซึ่งผลจากมาตรการดังกล่าวอาจทำให้กำลังซื้อของเศรษฐีจีนที่เคยออกไปเที่ยวและช็อปทั่วโลกอาจชะลอตัวลง อาจรวมถึงการมาหาซื้อคอนโดฯในไทยระยะจากนี้ไป 

หน้า 10 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,729 วันที่ 7-10 พฤศจิกายน พ.ศ.2564