"มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ" ... สะท้อนแบงก์ชาติไม่เข้าใจกลไกตลาดที่แท้จริง

"มาตรการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำหรับบ้าน-คอนโดฯ หลังที่ 2 และ บ้าน-คอนโดฯ ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20% ขณะผู้ประกอบการ นำโดย 3 สมาคมบ้าน ต่างสะท้อนความเห็นว่า สิ่งที่แบงก์ชาติกำหนดเกณฑ์ออกมา ไม่สอดคล้องต่อกลไกทางการตลาด ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นวงกว้าง


ข้อเสนอเอกชน
ข้อเสนอหลัก ๆ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เช่น 1.เปลี่ยนบ้านหลัง 2 เป็นสัญญาขอสินเชื่อที่ 3, 2.เว้นกฎเกณฑ์นี้กับบ้านจัดสรร, 3.เปิดให้ผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อโครงการ ยื่นขอสินเชื่อตั้งแต่เริ่มก่อสร้าง ไม่ใช่ช่วงสร้างเสร็จพร้อมโอน เป็นต้น เพื่อสกรีนการเก็งกำไรไปในตัว

ในขณะที่ นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร ระบุว่า หากจะแก้ปัญหาการเก็งกำไรที่ไม่ใช่เพื่อการซื้ออยู่จริง จะต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างแท้จริง ให้ประจักษ์ชัดว่า มีสัดส่วนการเก็งกำไรตามที่กังวลหรือไม่ ซึ่งปัจจุบัน ยังไม่มีหน่วยงานใดศึกษาและทำการสำรวจตัวเลขที่แท้จริง รวมถึงวิธีจัดการกับปัญหาก็ไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ตรงจุด เสมือนหมอที่วินิจฉัยเบื้องต้น แล้วฟันธงว่า คนไข้ป่วยด้วยโรคใด แล้วจ่ายยาให้เลย ซึ่งผล คือ อาการไม่หาย เพราะยาไม่ถูกโรค

ทั้งนี้ ผลกระทบจากมาตรการนี้ และหลักคิด คือ เกณฑ์ LTV เดิม ไม่ได้มีส่วนเอื้อให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ควรทำการวิจัย ศึกษา หรืออย่างน้อยทำโฟกัสไปที่กลุ่มเก็งกำไรที่แท้จริง ก็จะทราบว่า เพดานการปล่อยสินเชื่อไม่ใช่ปัจจัยหลักในการเก็งกำไร ดังนั้น การแก้ปัญหาโดยการลดเพดานการปล่อยสินเชื่อลงมาที่ 80% คือ ยาแก้ผิดโรค ผลข้างเคียง คือ กระทบต่อยอดขายรอโอนเพื่อรับรู้รายได้ โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์บ้านหลังที่ 2 ที่ผู้บริโภคซื้ออยู่เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนเมือง ควรศึกษาการตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วต่อตลาดคนกลุ่มนี้อย่างละเอียด ก็จะเข้าใจว่า ตลาดที่มีการเติบโตนั้น ไม่ใช่แนวทางการเก็งกำไรตามรูปแบบการลงทุนในอดีต เพราะถ้าตีความรวมแบบคอนเซอร์เวทีฟ

ตลาดปัจจุบันก็เป็นการซื้อเพื่อลงทุนแทบทั้งสิ้น เพราะคนรุ่นใหม่ทุกคนล้วนคำนึงถึง Capital Gain กันทุกคนว่า ซื้อ แล้วอนาคตจะขายได้กำไรไหม ดังนั้น การตีความผิดก็ทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิด


บ้าน 10 ล้าน เกิดจากดีมานด์
ขณะตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่มีมูลค่าสูงเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้น ขยายตัวเพิ่ม เพราะมีปัจจัยมาจากตลาดเกิดใหม่ เกิดดีมานด์ใหม่ เป็นแรงขับสำคัญ ทั้งจากตลาดภายในประเทศและตลาดต่างประเทศ ที่มีการเคลื่อนตัวการลงทุนมายังประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะเกิดการเก็งกำไร ซึ่งปกติการเก็งกำไรที่ซื้อง่ายขายคล่องมีผลตอบแทนที่ดีจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่ตลาดมีความต้องการมากสุด

ที่สำคัญ ต้องวิเคราะห์หนี้สินครัวเรือนที่ปรับเปลี่ยนให้ดี ว่า เกิดขึ้นสูงอย่างมีนัยสำคัญ เกิดขึ้นในกลุ่มใด (ตามระดับรายได้) ทั้งนี้ การมองมาที่การใช้จ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นในปัญหาที่ตรงจุดหรือไม่ จากสถิติที่ผ่านมา หนี้สินครัวเรือนเกิดจากภาคการใช้จ่ายทั่วไป, หนี้บัตรเครดิต, หนี้นอกระบบ และหนี้ที่มาจากการซื้อสังหาริมทรัพย์ (รถยนต์ ฯลฯ) เป็นสัดส่วนสูงสุด (มากกว่า 70%) หนี้ที่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 30%




มาตรการ "หินซ้อนหิน"
มองว่า มาตรการที่แบงก์ชาติออกมาเป็นลักษณะมาตรการหินซ้อนหิน เดิมทีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ในยุคปัจจุบันถือว่าหินที่สุดตั้งแต่มีระบบการเงินไทยเกิดขึ้นมา ซึ่งเข้าใจได้ว่า เป็นมาตรการระวังภัยจากความผิดพลาดในอดีตจากยุคต้มยำกุ้ง แต่ถึงเวลาที่เราจะเลิกให้ความผิดพลาดตามมาหลอกหลอนเราจนกลัวเกินกว่าเหตุ วันนี้แบงก์พาณิชย์แต่ละแบงก์เองได้ใช้ระบบการให้คะแนนเครดิตในการสกรีนสินเชื่ออย่างยิ่งยวด จนทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับที่สูง เมื่อเทียบกับทั้งอดีตและประเทศต่าง ๆ

ด้านสินเชื่อจำนอง จัดเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงตํ่า เนื่องจากมีหลักประกันที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างชัดเจน เพราะเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นที่น่าสนใจในการลงทุน รวมถึงมาตรการในการคิดดอกเบี้ยกรณีการผิดนัดชำระ ซึ่งมีการจัดเก็บในอัตราที่สูง ดังนั้น เพดานการปล่อยสินเชื่อเดิมไม่ได้สร้างความเสี่ยงอย่างใดให้แก่เศรษฐกิจ

อีกทั้งการกำหนดสัดส่วนการให้วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน LTV แต่ละแบงก์พาณิชย์มีการพิจารณาอนุมัติที่ไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับเครดิตของผู้ขอกู้ ซึ่งถือเป็นมาตรการหินอยู่แล้ว การออกมาตรการ "หินมาซ้อนหิน" เป็นการสร้างอุปสรรคต่อเศรษฐกิจการลงทุน โดยเฉพาะในด้านการชี้นำให้เกิดความกังวลและชะงักงันในการลงทุนของทั้งตลาด ผู้ประกอบการเกิดความตระหนกกังวล ซึ่งสังคมไทยจะมีความละเอียดอ่อนสูงมากต่อข่าวสารข้อมูลที่สร้างความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ การออกมาตรการต่าง ๆ ในสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังมีความอ่อนไหว และในสถานการณ์ที่ประเทศไทยเองก็กำลังจะเดินเข้าสู่สถานการณ์ทางการเมืองอีกครั้งในการเข้าสู่กระบวนการเลือกตั้ง ซึ่งตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมานี้ ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ล้วนส่งผลถึงความเชื่อมั่นต่อการประกอบธุรกิจ เพราะจะเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองตามมา ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจ

ดังนั้น การออกมาตรการใด ๆ ที่ทำให้ส่งผลต่อความไม่เชื่อมั่นในภาคธุรกิจในห้วงเวลานี้ จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรดำเนินการอย่างยิ่ง


หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3410 ระหว่างวันที่ 18 - 20 ตุลาคม 2561