"บ้านหลังแรก" มักเป็นนักศึกษาจบใหม่-ผู้ทำงานอิสระ

ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท แม้ยังเป็นที่ต้องการของฐานลูกค้าหลักในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่ด้วยปัจจัยราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นรวดเร็วทุกทำเล ประกอบกับปัญหาหนี้เสียของตลาดล่าง บีบให้แบงก์ระวังอย่างหนัก ไม่ยอมปล่อยสินเชื่อให้ ผู้ประกอบการเองหนีไปเจาะตลาดบนแทน ส่งผลปัจจุบัน ซัพพลายกลุ่มนี้เหลือน้อยเต็มที แม้แต่รอบนอกของเมืองก็ตาม ... "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะมุมมองของ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ถึงทิศทางของตลาด

 

[caption id="attachment_330708" align="aligncenter" width="270"] วิชัย วิรัตกพันธ์[/caption]

ข้อจำกัดที่ดินแพง
หากคำนวณจากหน่วยรวมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งประเทศในแต่ละปี ตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดฯ-บ้าน-ทาวน์เฮาส์นั้น จะมีมูลค่าประมาณ 4 แสนล้านบาท ขณะที่ กลุ่มต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยตลาดใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลหลายหมื่นล้านบาท แต่กลับกลายเป็นซัพพลายเก่าที่มีการทยอยขายออกมา โดยเฉพาะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซัพพลายกลุ่มนี้ลดลงมาก จนแทบไม่มีให้เห็น เนื่องจากถูกหลายปัจจัยรุมเร้า โดยเฉพาะเรื่องต้นทุนที่ดินที่สูง การมาของโครงการรถไฟฟ้าทำให้ที่ดินทุกทำเลปรับตัวสูงขึ้นรอล่วงหน้า จนแทบไม่มีที่ดินในราคาที่พอเหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการในราคาถูกได้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขึ้นโครงการราคาแพง เพื่อให้คุ้มค่าต่อการลงทุนแทน




เข้มสินเชื่อกระทบตลาดล่าง
อีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลมากต่อการอยู่และไปของเซ็กเมนต์ดังกล่าว มาจากการที่แบงก์ยังคงคุมเข้มปล่อยสินเชื่อในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ทำให้ผู้ประกอบการลดสัดส่วนพัฒนาโปรดักต์กลุ่มนี้ลงมาก และหันไปจับตลาดที่มีราคาสูงขึ้นแทน รองรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่า เพราะแม้ขายได้ แต่มักจะมีปัญหาในช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ ขณะเดียวกัน จากความกังวลของ ธปท. เกี่ยวกับปัญหาฟองสบู่ในตลาด จึงออกมาตรการใหม่มาคุมเข้มในลักษณะเหมารวมนั้น อาจเป็นข้อจำกัดใหม่ที่ทำให้ตลาดล่างกระทบมากขึ้น เพราะเดิมทีแต่ละแบงก์มีมาตรฐานในการวิเคราะห์สินเชื่อค่อนข้างดีอยู่แล้ว ส่วนตัวเลขหนี้เสีย หรือ เอ็นพีแอล ในภาคที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น มองว่าเป็นตัวเลขของหนี้เก่า ที่อาจมีรีไฟแนนซ์และเกิดปัญหาขึ้น เลยอาจส่งผลตัวเลขสูงขึ้นตามมา


ทางรอดตลาดล่าง
แท้จริงความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อยยังมีอยู่ แต่ที่ผ่านมา พบตัวเลขรายได้ของคนไทยมักเติบโตช้ากว่ามูลค่าบ้านในตลาด ขณะเดียวกัน กลุ่มคนที่ต้องการกลับกลายเป็นคนที่ไม่สามารถกู้เงินผ่านระบบสินเชื่อได้ง่าย ฉะนั้นยังมองว่า ตลาดน่าจะยังไปได้ต่อ หากมีปัจจัยการเงิน หรือ ระบบสินเชื่อมารองรับ โดยเฉพาะการสนับสนุนให้กลุ่มคนที่ไม่เคยมีบ้านและซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยจำกัดกลุ่มคนซื้อหลังที่ 2 หลังที่ 3 หรือ กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน-เก็งกำไร เพราะพบผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักเป็นนักศึกษาจบใหม่ ผู้ทำงานอิสระ และผู้ไม่มีบัญชีเคลื่อนไหวทางการเงิน เป็นต้น ฉะนั้นมองว่า ตลาดนี้ยังมีแนวโน้มไปได้ต่อ เพียงแต่ต้องได้รับการสนับสนุนจากทั้งรัฐและเอกชน ในการจับมือกันพัฒนาโครงการราคาถูกมารองรับ ผ่านระบบสินเชื่อโดยสถาบันการเงินของรัฐ ซึ่งทำเลไหนถึงจะเหมาะ ณ เวลานี้ อยู่ได้เพียงพื้นที่รอบนอกเท่านั้น โดยมีระบบคมนาคมที่จะสะดวกขึ้น เป็นปัจจัยหนุนให้ตลาดไปต่อได้ เนื่องจากราคาที่ดินยังถูกกว่าพื้นที่ชั้นใน แต่อย่างไรก็ตาม ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการเดินทาง โดยรถไฟฟ้าบางเส้นทางที่มีแนวโน้มราคาสูงด้วยเช่นกัน


……………….
สัมภาษณ์พิเศษ : วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,408 วันที่ 11 - 13 ต.ค. 2561 หน้า 29-30

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ออกโปรสินเชื่อบ้านหลังแรก
● จ่อแก้เกณฑ์บ้านธนารักษ์ประชารัฐ ยึดแนวรัฐสวัสดิการ-เลิกบ้านหลังแรก