การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมีเหตุผล เปลี่ยนจาก “ความเชื่อ” เป็น “ความเข้าใจ”

เป็นเวลาหลายทศวรรษที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับความสนใจและพูดถึงกันมาก  จากความเชื่อเชิงบวกว่า เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและมั่นคง 

หลายคนเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา และสามารถป้องกันเงินเฟ้อได้ 

การมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สามารถสร้างรายได้แบบต่อเนื่องหรือ Passive Income ที่ไม่จำเป็นต้องดูแลมากนัก เช่น คอนโดมิเนียม หรือบ้านพักตากอากาศ  รวมถึงประเทศไทยมีเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้อต่อการลงทุน

จากอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง และนโยบายที่เป็นมิตรกับนักลงทุนต่างชาติ   ทำให้หลายคนเชื่อว่าการลงทุนในประเทศไทยมีศักยภาพสูง  ราคาทรัพย์สินยังไม่สูงเกินไป และเข้าถึงได้ง่าย  แต่ก็ยังมีความเชื่อที่เป็นข้อกังวล

อาทิ ตลาดอาจถึงจุดอิ่มตัวในบางพื้นที่ เช่น กรุงเทพฯ มีอสังหาริมทรัพย์เหลือขายสะสมจำนวนมาก  อีกทั้งยังต้องเข้าใจกฎหมายและภาษีอย่างละเอียดทั้ง ภาษีจากการปล่อยเช่า หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 

กลยุทธ์ที่มักได้รับความนิยม คือ การซื้อเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน หรือแหล่งท่องเที่ยว  หรือซื้อเก็งกำไรในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาแล้วขายในระยะสั้น-กลาง  หรือลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นทางเลือกที่ลดความเสี่ยงจากการถือครองโดยตรง

ทั้งนี้ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น ไม่มีผิดหรือถูก โดยต่อจากนี้ขอเสนอแนวทางที่ใช้เพื่อสนับสนุนความเชื่อให้เป็นความเข้าใจ  โดยสามารถประยุกต์ใช้แนวทาง และตัวอย่างเหล่านี้ได้

1. นักลงทุนต้องเข้าใจความต้องการ ว่าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป้าหมายใด ลงทุนเพื่อเก็งกำไรหรือส่งต่อ ทรัพย์สิน แหล่งที่มาของรายได้ และระยะเวลาการถือครองที่เหมาะสม ซึ่งการลงทุนที่ดีไม่ใช่แค่ซื้อของดี แต่คือซื้อให้เหมาะกับเป้าหมายของเรา
2. สร้างความเข้าใจสิทธิการถือครอง เรื่อง Leasehold และ Freehold และผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างถูกต้อง เพื่อตรวจสอบความเชื่อว่า “Freehold ดีกว่า” หรือ “Leasehold ไม่คุ้ม จริงไหม” ผ่านการทำความเข้าใจข้อมูลเชิงเปรียบเทียบ ดังนี้ 

Leasehold   คือ สิทธิการถือครอง / เช่าระยะยาว (เช่น 20–90 ปี) โดยเป็นหนึ่งในเครื่องมือสร้างผลตอบแทนในทำเลศักยภาพ ที่ดินกรรมสิทธิ์หายาก เช่น ย่านใจกลางเมือง หรือพื้นที่ที่เป็นของหน่วยงานรัฐหรือเอกชนรายใหญ่

มีราคาลงทุนเริ่มต้นต่ำกว่า Freehold จึงเข้าถึงได้ง่ายกว่า ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่ามักสูงกว่าเมื่อเทียบกับราคาลงทุน เหมาะกับการลงทุนระยะกลางถึงยาว โดยเฉพาะในโครงการที่มีการบริหารจัดการดี

Freehold คือ การลงทุนในกรรมสิทธิ์เต็มราคา ลงทุนเริ่มต้นสูงกว่าเหมาะกับลงทุน/ถือครองระยะยาว เพื่อความมั่นคง และการส่งต่อทรัพย์สินได้เต็มรูปแบบ หรือขายทรัพย์สินต่อได้ในอนาคต

ตัวอย่างการลงทุนในอสังหาฯ แบบ Leasehold และ Freehold ที่ตอบโจทย์เป้าหมายต่างกัน (ตัวเลขอัตราผลตอบแทน เป็นเพียงตัวอย่างประกอบการอธิบายเท่านั้น ไม่ใช่ผลตอบแทนจริง)

กรณีที่ 1 คุณเอ นักลงทุนวัย 31 ปี ผู้ประกอบธุรกิจ Tech Startup มีเป้าหมายสร้างกระแสเงินสดในระยะเวลา 5-10 ปี ด้วยงบลงทุน 5 ล้านบาท เขาเลือกลงทุนในคอนโดแบบ Leasehold ระยะเวลา 30 ปี บริเวณใกล้ BTS อโศก ซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงถึง 6-7% ต่อปี โดยเน้นปล่อยเช่ากับกลุ่ม Expat และคนทำงานในเมือง ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ 

โดยมีเหตุผลว่า ราคาที่อยู่อาศัยแบบ Freehold ในทำเลนี้สูงเกินไปถึง 25%  โดยเป้าหมายของเขาคือการได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 6.5% และสามารถขายสิทธิการเช่าต่อในปีที่ 7 เพื่อทำกำไร ก่อนนำเงินที่ได้ไปลงทุนในธุรกิจใหม่ 

กรณีที่ 2 คุณบี นักลงทุนวัย 29 ปี เจ้าของสตาร์ตอัปด้าน Prop Tech มีเป้าหมายในการทดสอบโมเดล “Co-Living” ด้วยงบลงทุน 3 ล้านบาท เขาเลือกลงทุนในคอนโดแบบ Leasehold 30 ปี ย่านรัชดา-พระราม 9 เน้นการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าแบบ Co-Living

รวมถึงการขายบางส่วนผ่านช่องทางออนไลน์และบริการเสริม และไม่ต้องการผูกพันระยะยาวกับทรัพย์สิน เขาคาดหวังอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 85% ภายใน 6 เดือน พร้อมข้อมูลผู้เช่าที่สามารถนำไปพัฒนาแอปพลิเคชันและขยายโมเดลไปยังทำเลอื่นโดยใช้ Leasehold เป็นหลัก 

กรณีที่ 3 คุณซี นักลงทุนวัย 40 ปี ผู้บริหารระดับสูง เลือกลงทุนบ้านเดี่ยวแบบ Freehold โครงการระดับพรีเมียมย่านบางนาด้วยงบประมาณ 10 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายในการถือครองระยะยาวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่งให้กับรุ่นลูก

การตัดสินใจจึงมาจากความต้องการถือครองทรัพย์สินโดยไม่ต้องกังวลเรื่องอายุสัญญา และสามารถใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อธุรกิจ  ความคาดหวังคือมูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี และลูกสามารถรับมรดกได้อย่างต่อเนื่อง 

กรณีที่ 4 คุณดี นักลงทุนวัย 35 ปี ซึ่งเป็นที่ปรึกษาด้านความยั่งยืน เลือกลงทุนในบ้านโครงการที่ได้รับมาตรฐาน EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ด้วยงบประมาณ 7 ล้านบาท

การตัดสินใจของเขามุ่งเน้นการอยู่อาศัยเอง และใช้เป็นกรณีศึกษาสำหรับงานที่ปรึกษา ซึ่งเขาคาดหวังลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้ถึง 30% ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีในวันซื้อบ้าน และได้รับการสนับสนุนจากธนาคารในรูปแบบสินเชื่อสีเขียว (Green Mortgage) อีกทั้งยังเชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นจากความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่ใส่ใจในเรื่อง ESG      

โดยสรุป Leasehold  ตอบโจทย์ทั้งคุณเอและคุณบีที่มีเป้าหมายได้กระแสเงินสดจากการให้เช่าเร็ว  เข้าถึงการลงทุนได้ง่ายกว่าและมีความยืดหยุ่นอยู่ (ขายสิทธิได้) แต่อาจไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันในการทำธุรกิจ หรือส่งต่อความมั่นคงหรือทรัพย์สินให้ทายาท เหมือนคุณซีและคุณดี เนื่องจากสัญญาเช่ามีระยะเวลาจำกัด 

จะเห็นได้ว่า การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มองแค่ “ผลตอบแทนทางการเงิน” แต่ยังขึ้นกับ วัตถุประสงค์ และโอกาสทางอาชีพ, ความยืดหยุ่น, และ การทดลองนวัตกรรมอีกด้วย 

ดังนั้น  นักลงทุนควรจะพิจารณาเลือกตาม “กลยุทธ์ และวัตถุประสงค์” ที่แท้จริงเป็นหลักมากกว่าความเชื่อหรือกระแส   โดยนักลงทุนจะต้องศึกษาแนวโน้มธุรกิจ และทิศทางเศรษฐกิจ  เช่น อัตราดอกเบี้ย  ปริมาณสินค้า  คู่แข่ง และผู้บริหารโครงการ 

หรือนักลงทุนอาจเลือกลงทุนผ่านเครื่องมือทางการเงิน คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  ซึ่งมีทั้งรูปแบบลงทุนทรัพย์สินให้เช่าทั้ง Freehold หรือ Leasehold  ที่บริหารโดยผู้จัดการกองทุน / ทรัสต์ที่มีระบบงานและประสบการณ์ได้อีกทางด้วย 

"ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน และสามารถขอคำแนะนำเพิ่มเติมจากผู้ประกอบธุรกิจก่อนทำการลงทุน"