โค้งสุดท้ายของคนอยากมีบ้าน กับ “สิทธิลดค่าธรรมเนียมของอสังหาริมทรัพย์”

02 พฤศจิกายน 2565

โค้งสุดท้ายของคนอยากมีบ้าน กับ “สิทธิลดค่าธรรมเนียมของอสังหาริมทรัพย์” :คอลัมน์ มันนี่ ดีไอวาย โดยณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์อย่าง “บ้านหรือคอนโดมิเนียม” เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ใครหลายคนส่วนใหญ่อยากมีเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะใช้เป็นที่พักอาศัยที่เป็นพื้นที่ส่วนตัว หรือเพื่อรองรับสมาชิกครอบครัวที่เพิ่มขึ้น หรืออีกหลากหลายเหตุผลของแต่ละคนที่ต้องการมีบ้าน แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 และสถานการณ์ความไม่แน่นอนต่างๆ ที่เกิดขึ้นทั้งในไทยและต่างประเทศทั่วโลก ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่ชะลอตัวลง ด้วยข้อจำกัดต่างๆที่เกิดขึ้น เช่น รายได้ลดลง การปล่อยวงเงินกู้ที่จากธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น ความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจ ฯลฯ

 

อีกทั้งพฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลง คนส่วนใหญ่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอย ความปลอดภัย  รวมถึงการใช้ชีวิตในยุค New normal และเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น แต่ราคาบ้านแนวราบก็มีราคาสูง ทำให้ผู้บริโภคเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 


จากข้อจำกัดต่างๆข้างต้น ทำให้การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์แนวราบประเภทบ้านเดี่ยวบ้านแฝดสำหรับกลุ่มคนที่มี Real Demand จึงยังเป็นเรื่องที่ต้องตัดสินใจหนัก!! ซึ่งจากผลการสำรวจ พบว่า สาเหตุอันดับ 1 ที่ทำให้กลุ่มนี้ยังไม่สนใจซื้อในช่วงนี้คือ คือ ความกังวลต่อสภาวะเศรษฐกิจ รองลงมา คือ ความไม่มั่นคงทางด้านรายได้-การงาน และอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินไป ตามลำดับ แต่หากในอีกซัก 1-2 ปี หลังจบวิกฤต Covid-19 หรือประเทศไทยมีสถานการณ์ในประเทศไทยที่ดีขึ้น จะมีผู้ที่ให้ความสนใจซื้ออสังหาฯ ถึง 61%* จะเห็นได้ว่า สถานการณ์ความต้องการในการซื้อบ้านนั้นยังมีอยู่พอสมควร

 

  • “มาตรการภาครัฐ” ช่วยเร่งสร้างฝัน

ที่ผ่านมา ภาครัฐและภาคเอกชนได้มีการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจหลายอย่าง เพื่อช่วยเหลือและลดภาระด้านรายจ่ายในชีวิตประจำวัน  อีกทั้ง ออกมาตรการเพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่คนที่ต้องการมี “บ้าน” เป็นของตนเอง และกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ รวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาฟื้นตัว 

 

นำร่องโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยช่วงปลายปี 2564 ที่ออกมาผ่อนคลาย มาตรการ LTV ชั่วคราว ให้ระยะเวลาถึงสิ้นปี 2565 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา “กระทรวงมหาดไทย” ได้ประกาศออกมาตรการขยายระยะเวลาลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน และจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้มีผลมาตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นี้เช่นกัน 

โค้งสุดท้ายของคนอยากมีบ้าน กับ “สิทธิลดค่าธรรมเนียมของอสังหาริมทรัพย์”

 

ปี 2565 มาตรการภาครัฐได้เพิ่มเติมให้ครอบคลุมการซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านใหม่ในโครงการเล็กที่ไม่อยู่ในโครงการจัดสรร จากเดิมที่ในปี 2564  มีการจำกัดสิทธิเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้จัดสรรที่ดินที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ (ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย) เท่านั้น

 

และมีเงื่อนไขว่า ที่จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย โดยที่ค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ปรับลดจากอัตรา 2% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากอัตรา 1% ปรับให้เหลือเพียง 0.01% (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนการโอนและจำนองในคราวเดียวกัน)  

 

ซึ่งหากจะสรุปค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้ง จะสามารถแบ่งได้เป็น 5 รายการ คือ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน
  • ค่าจดจำนอง กรณีกู้ยืมเงิน
  • ค่าอากรแสตมป์ หรือ
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  

 

สำหรับมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมในปี 2565 หมายถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง ตามรายการที่ 1 และ 2 

 

อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้จะใช้ได้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริง ไม่สามารถใช้ได้กับการซื้อที่ดินเปล่า หรือการปรับโครงสร้างหนี้ หรือการ Refinance หรือการโอนประเภทอื่นๆ เช่น การโอนมรดก เป็นต้น

 

ทั้งนี้ จากสถิติการโอนบ้านและที่ดินในช่วงระหว่างปี 2562 ถึง 2565 ทั้งด้านจำนวนยูนิตและมูลค่าการโอน ในระหว่างที่ภาครัฐออกมาตการส่งเสริมให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ยังเห็นทิศทางที่ดีขึ้น แม้สภาวะเศรษฐกิจในประเทศจะได้รับผลกระทบจากโรคระบาด Covid-19 เนื่องจากเป็นการช่วยเหลือกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงได้อย่างตรงจุด

 

อีกทั้ง มาตรการผ่อนคลายการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ( LTV ) ของแบงก์ชาติ ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป ซึ่งช่วยสนับสนุนให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นด้วย

 

สำหรับภาครัฐเอง แม้ว่าจะสูญเสียรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียม แต่จะชดเชยด้วยการเก็บภาษีรายได้จากผู้ขาย  อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ  จึงนับได้ว่าเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภายในประเทศที่ดีเป็นประโยชน์กับทุกฝ่ายภายใต้สถานการณ์ที่ Demand การซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจากคนต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีน ยังไม่กลับมาเหมือนเดิม

 

ช่วง 2 เดือนสุดท้ายของมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV Ratio นี้คาดว่า จะมีจำนวนการโอนที่อยู่อาศัยในระดับสูงขึ้น เนื่องจากยังไม่มีความชัดเจนว่า มาตรการข้างต้นจะมีการต่อระยะเวลาจากวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นี้ ออกไปอีกหรือไม่ 


“สำหรับผู้ที่เล็งการซื้อบ้าน หรือคอนโดในช่วงนี้  ต้องไม่ลืมปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงก่อนตัดสินใจ ได้แก่ ความพร้อม และการวางแผนการเงินระยะยาว ทิศทางอัตราดอกเบี้ย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาภาระค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาวด้วยนะครับ”