ไขข้อกังวลกองทุนอสังหาฯ-โรงแรมเข้าขั้นวิกฤต กูรูชี้ไม่ใช่สัญญาณลามทั้งอุตสาหกรรม

สถานการณ์ความกังวลต่อการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจโรงแรม กลับมาอยู่ในความสนใจของนักลงทุนอีกครั้ง หลังเกิดประเด็นคำถามเกี่ยวกับความล่าช้าในการซื้อคืนทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด (ROH) ซึ่งอาจสะท้อนถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากความกังวลใจต่อสถานการณ์การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจโรงแรมนั้น ส่วนตัวมองว่ายังไม่น่าเป็นห่วง

กองทุนอสังหาฯ-โรงแรม ยังไม่เข้าขั้นวิกฤต

แม้ว่าหลาย REIT ออกมาระดมทุนในช่วงที่เกิดความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจเนื่องจากจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด ซึ่งกระทบการเดินทางและการท่องเที่ยวเป็นอย่างมากในเวลานั้น แต่ส่วนใหญ่แล้วเงื่อนไขสัญญาซื้อคืน (Buy-back) หรืออายุของกองทุนนั้นๆ จะมีตั้งแต่ 8-15 ปี ทำให้มองว่ายังมีความสามารถในการจัดหาแหล่งเงินทุนในซื้อคืนตามสัญญาได้อยู่

ส่วนกรณีของ ROH ที่มีเงื่อนไขสัญญาซื้อคืนในระยะเวลา 5 ปีนั้น แม้ว่าระยะเวลาอาจสั้นเกินไปเมื่อเทียบกับขนาดของผลกระทบที่ธุรกิจได้รับจากสถานการณ์โควิด-19 แต่ทางโรงแรมได้มีการแถลงปฏิเสธการผิดนัดสัญญาการซื้อคืนไปแล้ว

โดยระบุว่าไม่ได้มีความตั้งใจที่จะไม่ซื้อคืนทรัพย์สิน เพียงแต่ในปัจจุบันยังมีประเด็นเรื่องขั้นตอนการดำเนินงานและเงื่อนไขการชำระเงินที่อาจจะไม่สอดคล้องกับข้อตกลงเดิมในสัญญา ดังนั้น ในสถานการณ์นี้จึงประเมินว่าความเสี่ยงในขณะนี้อาจเป็นเพียงการได้รับเงินคืนที่ล่าช้ากว่ากำหนด แต่ยังไม่ถึงขั้นเป็นการผิดนัดสัญญาในลักษณะที่รุนแรงจนนำไปสู่การสูญเสียเงินต้นทั้งหมด

"ยังเร็วเกินไปที่จะตีความเหตุการณ์นี้เป็นสัญญาณวิกฤตของอุตสาหกรรม REIT เนื่องจากกองทรัสต์แต่ละแห่งมีโครงสร้างสัญญา อายุโครงการ ภาระทางการเงิน และคุณภาพสินทรัพย์แตกต่างกัน อีกทั้งทรัพย์สินยังคงอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์ของกองทรัสต์ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน หากเกิดเหตุสุดวิสัยจากผู้เช่าหรือผู้ประกอบการเดิม"

ทางออกของปัญหายังมี

สำหรับทางออกในการจัดการปัญหาสภาพคล่องเพื่อนำเงินมาซื้อคืนทรัพย์สินจากนักลงทุน หากผลประกอบการในปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวย บริษัทมีความจำเป็นต้องพึ่งพาสถาบันการเงินในการขอสินเชื่อเพื่อนำมาชำระคืนให้กับกองทุนก่อน แล้วจึงเปลี่ยนสถานะเจ้าหนี้จากกองทรัสต์ไปเป็นธนาคารแทน

แต่อย่างไรก็ตาม การพิจารณาสินเชื่อจะขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของธนาคารต่อความสามารถในการทำกำไรของโรงแรมในอนาคต ซึ่งหากมองในมุมของนักลงทุน เงื่อนไขที่มีข้อตกลงการซื้อคืนยังคงเป็นข้อได้เปรียบมากกว่ากองทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ไม่มีการการันตีการซื้อคืน

ในกรณีที่สถานการณ์เข้าสู่จุดที่เลวร้ายที่สุดและบริษัทไม่สามารถดำเนินการซื้อคืนได้ตามสัญญา ทรัพย์สินที่เป็นโรงแรมจะตกเป็นของกองทุนทันทีตามเงื่อนไขทางกฎหมาย กองทุนสามารถดำเนินการจัดหาผู้บริหารรายใหม่เข้ามาทำหน้าที่แทนเจ้าของเดิมเพื่อสร้างรายได้และผลตอบแทนให้กับนักลงทุนต่อไป

โดยในระหว่างกระบวนการหาผู้ซื้อรายใหม่หรือผู้บริหารใหม่ นักลงทุนจะยังคงได้รับผลตอบแทนจากการดำเนินงานของโรงแรม

ROH ยืนยันพร้อมซื้อทรัพย์สินคืน

นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้เผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ก่อนหน้านี้ว่า บริษัทยังคงมีนโยบายที่ชัดเจนในการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินดังกล่าวคืน และไม่ได้มีความคิดที่จะทิ้งทรัพย์สินเนื่องจากปัญหาขาดแคลนเงินทุนอย่างที่หลายคนเป็นกังวลกันแต่อย่างใด

ในปัจจุบัน ROH มีความพร้อมด้านเงินทุนอย่างเต็มที่จากการสนับสนุนของกองทุน OCP Asia ซึ่งเป็นจัดการลงทุนในสิงคโปร์ที่เน้นการปล่อยสินเชื่อภาคเอกชน (Private Credit) จากประเทศสิงคโปร์ที่ได้อนุมัติวงเงินและการทำข้อตกลงร่วมกันเรียบร้อยแล้ว

โดยวงเงินดังกล่าวมีมูลค่ารวม 187 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็นเงินไทยประมาณ 5,600 - 5,700 ล้านบาท ซึ่งได้จัดเตรียมไว้สำหรับการซื้อคืนทรัพย์สิน รวมถึงแบ่งส่วนหนึ่งประมาณ 500 ล้านบาท ไว้เพื่อการปรับปรุงโรงแรมและใช้หมุนเวียนในส่วนอื่นๆ

DUSIT เดินหน้าจัดหาแหล่งเงินทุน ชำระหนี้-ซื้อคืนทรัพย์สิน

ด้านนายสุกิจ งามสง่าพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบัญชีและการเงินกลุ่ม บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) หรือ DUSIT เปิดเผยก่อนหน้านี้ว่า บริษัทมีการวางแผนบริหารสภาพคล่องและการจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับภาระการชำระหนี้/การซื้อคืนทรัพย์สินดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง 

โดยแหล่งเงินทุนอาจมาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน เงินสดสะสม วงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การรีไฟแนนซ์ หรือการระดมทุนผ่านช่องทางต่าง ๆ ตามความเหมาะสมและสภาวะตลาดในขณะนั้น  

ในการดำเนินการดังกล่าว บริษัทจะพิจารณาเลือกแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนเหมาะสมและสอดคล้องกับโครงสร้างเงินทุนของบริษัท เพื่อให้สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันได้ตามกำหนด โดยไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินและการดำเนินงานของบริษัท  

"ที่ผ่านมา บริษัทมีประวัติการชำระหนี้ตามกำหนดมาโดยตลอด และไม่เคยมีเหตุผิดนัดชำระหนี้ โดย บริษัทมุ่งรักษาวินัยทางการเงินและความน่าเชื่อถือทางเครดิตอย่างต่อเนื่อง"