"ทริส"คง“เครดิตพินิจ”แนวโน้ม “ลบ” อันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ของ FPT ที่ระดับ A

ทริสเรทติ้งคง “เครดิตพินิจ” แนวโน้ม “Negative” หรือ “ลบ” สำหรับอันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ของ บริษัท เฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)  หรือ  FPT ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ระดับ “A” ทั้งนี้ แนวโน้ม “Negative” หรือ “ลบ”แสดงให้เห็นว่าอันดับเครดิตของบริษัทอาจจะได้รับการปรับเปลี่ยนเมื่อการทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือ GOLD  โดยสมัครใจสิ้นสุดลงและเมื่อทริสเรทติ้งได้ทำการวิเคราะห์ผลกระทบที่จะมีต่อสถานะเครดิตของบริษัทจากการทำธุรกรรมดังกล่าวอย่างถี่ถ้วนแล้ว

*แนวโน้มเครดิตพินิจ

การประกาศแนวโน้มเครดิตพินิจเป็นผลสืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2562 ซึ่งบริษัทได้ออกประกาศว่าบริษัทจะทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ของบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ทั้งหมด 100% โดยสมัครใจด้วยราคาเสนอขายที่ 8.5 บาทต่อหุ้น คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,751.62 ล้านบาท เงินที่ใช้ในการซื้อกิจการดังกล่าวจะมาจากกระแสเงินสดภายในของบริษัท รวมทั้งจากเงินกู้ยืมที่ได้มาจากสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้ โดยระยะเวลาการทำคำเสนอซื้อจะสิ้นสุดในต้นเดือนสิงหาคม 2562 การซื้อกิจการในครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อความเสี่ยงทางการเงินและความเสี่ยงทางธุรกิจของบริษัท

นอกจากนี้การซื้อกิจการดังกล่าวยังอาจทำให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและอาจส่งผลทำให้สถานะทางการเงินของบริษัท
อ่อนลงเนื่องจากเงินทุนที่ใช้ในการซื้อกิจการในครั้งนี้ส่วนใหญ่มาจากการกู้ยืม นอกจากนี้สภาพแวดล้อมในการดำเนินธุรกิจที่มีลักษณะเป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทแผ่นดินทองฯ ดำเนินการเป็นกิจการหลักนั้นก็อาจก่อให้เกิดผลกระทบในทางลบต่อสถานะทางธุรกิจของบริษัทได้ด้วยเช่นกัน

ปัจจุบัน บริษัทแผ่นดินทองฯ มี บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 39.92%
รวมทั้งยังมี บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นในสัดส่วน 39.28% และหุ้นที่เหลืออีก 20.8% ถือโดยผู้ถือหุ้นส่วนน้อย
บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ฯ ยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่สุดของบริษัทอีกด้วยโดยถือหุ้นทางตรงในสัดส่วน 40.95%
ของจำนวนหุ้นทั้งหมด สัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทในบริษัทแผ่นดินทองฯ ยังมีความไม่แน่นอน ณ ขณะนี้ หากบริษัทสามารถซื้อกิจการของบริษัทแผ่นดินทองฯ ได้ในสัดส่วนมากกว่า 90% บริษัทก็อาจจะถอนบริษัทแผ่นดินทองฯ ออกจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทน่าจะสามารถซื้อหุ้นของบริษัทแผ่นดินทองฯ จากบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ฯ ได้อย่างน้อยในสัดส่วน 39.92%

*ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

การซื้อกิจการบริษัทแผ่นดินทองฯ ทำให้บริษัทเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและธุรกิจพาณิชยกรรมวัตถุประสงค์ของบริษัทในการซื้อกิจการในครั้งนี้ก็เพื่อขยายกิจการของบริษัทไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรโดยครอบคลุมทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยพร้อมทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องประเภทอื่น ๆ ด้วย   บริษัทแผ่นดินทองฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเน้นธุรกิจที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ทั้งนี้ การซื้อกิจการในบริษัทแผ่นดินทองฯ น่าจะช่วยเพิ่มรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตให้แก่บริษัทได้ในทันที

*อัตราการเช่าปรับตัวสูงขึ้น

ณ เดือนธันวาคม 2561 พื้นที่ให้เช่าของบริษัท (ก่อนการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)) เพิ่มขึ้น 134,144 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยประมาณ 73%
ของพื้นที่ให้เช่าในส่วนที่เพิ่มเข้ามานั้นเป็นคลังสินค้า พื้นที่คลังสินค้าให้เช่าของบริษัทเพิ่มขึ้น 97,644 ตร.ม. ณ เดือนธันวาคม 2561
ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นเติบโตมาจากลูกค้าในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ อุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค และอุตสาหกรรมอาหาร ในขณะที่พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของบริษัทเพิ่มขึ้น 36,500 ตร.ม. ณ เดือนธันวาคม 2561 จากการฟื้นตัวของความต้องการเช่าโรงงานในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และอุตสาหกรรมรถยนต์  อัตราการเช่าของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 80% ในช่วง 6 เดือนแรกของรอบบัญชีในปี 2562 จาก 75% ณ สิ้นรอบบัญชีปี 2561  อัตราการเช่าที่ปรับตัวดีขึ้นเกิดจากการที่บริษัทมุ่งพัฒนาคลังสินค้าที่สร้างตามความต้องการของลูกค้าและการริเริ่มการปรับปรุงสินทรัพย์โรงงานให้เช่าสำเร็จรูปของบริษัทในรูปแบบต่าง ๆ อาทิ การปรับขนาดให้เหมาะสม การผสมผสาน การปรับเปลี่ยนและการปรับปรุง เป็นต้น ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแรงที่ 80%
ในช่วงระหว่างปี 2562-2564 ต่อไป

รายได้จากการขายสินทรัพย์ FTREIT หรือชื่อเดิม คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) กลายเป็นรายได้ที่มากที่สุดของบริษัท ณ สิ้นรอบปีบัญชีปี 2561 ทั้งนี้บริษัทมีรายได้จากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่จำนวน 2,025 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของรอบปีบัญชี 2562 ซึ่งอยู่ในระดับสูงกว่ารายได้จากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ ซึ่งอยู่ที่ระดับ 638 ล้านบาท ในช่วง 6 เดือนแรกของรอบปีบัญชี 2561 ส่วนรายได้ค่าเช่าของบริษัทเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยอยู่ที่ระดับ 791 ล้านบาท บริษัทมีอัตราส่วนกำไร (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเป็น 47.4% ในช่วง 6  เดือนแรกของรอบปีบัญชี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

*ภาระหนี้ปรับตัวสูงขึ้น

การซื้อกิจการโดยการใช้เงินกู้ยืมจะทำให้ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและสถานะความเสี่ยงทางการเงินของบริษัทก็จะ
เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะปรับตัวสูงขึ้นเป็นระดับ 60%-65%
ในช่วงรอบปีบัญชี 2562-2564 จากระดับ 26%-31% ในช่วงรอบปีบัญชี 2560-2561 ปัจจุบันบริษัทมีเงินสดในมือและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดมูลค่ารวมทั้งสิ้น 8,763 ล้านบาท ซึ่งบริษัทจะใช้สำหรับการซื้อกิจการในครั้งนี้บางส่วนและเพื่อใช้รองรับแผนการลงทุนของบริษัทในระหว่างรอบปีบัญชี 2562- 2564

*สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

 รายได้ของบริษัทคาดว่าจะเติบโตที่ระดับ 24,000-30,000 ล้านบาทหลังจากการซื้อกิจการในครั้งนี้
 อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะยังคงอยู่ที่ระดับ 35%-37% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ
20% ในรอบปีบัญชี 2562-2564 ค่าใช้จ่ายลงทุนและเงินลงทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 25,000 ล้านบาทในปี 2562 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการซื้อกิจการ และจะอยู่ที่ระดับ 2,000-3,500 ล้านบาทในระหว่างปี 2563-2564