'รฟท.' ดันขุมทรัพย์ที่ดิน 10 แปลงทอง ปั้นรายได้แสนล้าน

การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. ถือเป็นหนึ่งในหน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่มีขุมทรัพย์เป็นที่ดินกระจายอยู่ในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ โดยที่ผ่านมาคณะรัฐมนตรี (ครม.) มติเห็นชอบให้การรถไฟฯ จัดตั้งบริษัทลูกเพื่อดำเนินการบริหารทรัพย์สินที่มีอยู่ในปัจจุบันให้เกิดประโยชน์และประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อสร้างรายได้ให้กับรฟท. มากขึ้น และล้างหนี้สินสะสม ตามแผนฟื้นฟูกิจการของการรถไฟฯ 

 ล่าสุดนายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รองผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันบริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) หรือบริษัทลูกบริหารสินทรัพย์ของรฟท.ได้มีการเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.เห็นชอบเช่าที่ดิน 10 แปลงใหญ่ รวมพื้นที่ราว 1,213 ไร่ ที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่า 500 ล้านบาทขึ้นไปทั่วประเทศ เพื่อนำมาบริหารจัดการเชิงพาณิชย์ และสร้างรายได้ให้แก่ รฟท.

ทั้งนี้การเช่าดังกล่าวต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ที่ รฟท. จะได้รับต้องไม่น้อยกว่าผลประโยชน์ที่ รฟท. ได้รับอยู่เดิม คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่เป็นในรูปของค่าเช่า พร้อมการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ มูลค่ารวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 30 ปี เช่น 

บริเวณย่านพหลโยธิน (ตลาดซันเดย์) หรือมิกซ์ จตุจักร,สถานีแม่นํ้าเป็นพื้นที่แปลงใหญ่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยา, แนวเส้นทางสายบางซื่อ-คลองตัน (พื้นที่  RCA โครงการ 3-4-5) และหนึ่งในนั้นที่เพิ่งเซ็นสัญญากับเอกชน รายเดิมบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว)

นำร่องต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลฯ

นายอนันต์ กล่าวต่อว่า ล่าสุดการลงนามต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) โดยบริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกบริหารสินทรัพย์ของ รฟท. ได้ลงนามต่อสัญญาเช่าที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวให้กับ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2569 

 สำหรับการต่อสัญญาครั้งนี้อายุสัญญารวม 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่หมดสัญญาเดิม คือ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ขณะที่วงเงินค่าเช่ารวมประมาณ 42,000 ล้านบาท ในส่วนนี้ รฟท.จะได้รับค่าเช่าช่วงจากบริษัท เอสอาร์ทีฯ ประมาณ 33,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่เหมาะสม และสอดคล้องกับระยะเวลาที่เพิ่มขึ้น
 

นอกจากนี้ทั้งกลุ่มเซ็นทรัลจะลงทุนเพิ่มเติมในโครงการรวมวงเงิน 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย การปรับปรุงอาคาร และระบบสาธารณูปโภค (E&M) เช่น ลิฟต์ บันไดเลื่อน รวมถึงปรับให้รองรับเรื่องแผ่นดินไหวเพิ่มเติม โดยจะใช้เวลาปรับปรุง 4 ปี
 
“การต่อสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัลไม่ต้องเสนอขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี หรือ ครม. เนื่องจากมีกฎหมายของ รฟท. ในการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่แล้ว อีกทั้งบริษัทเอสอาร์ทีฯ ยังจัดตั้งขึ้นเพื่อบริการสินทรัพย์ของ รฟท.” นายอนันต์ กล่าว

 สำหรับหลักการบริหารสินทรัพย์ 2 รูปแบบ คือ 1.นำสัญญาของรฟท.ไปเช่าช่วง ไม่ต้องเสนอ ครม. 2.หากนำที่ดินไปเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนในรูปแบบระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) และ บริษัทเอสอาร์ทีฯ มีการใช้งบประมาณลงทุนร่วมด้วย จำเป็นต้องเสนอขออนุมัติจากบอร์ด รฟท. กระทรวงคมนาคม และรายงานสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.)
 
ขณะเดียวกันบริษัทเอสอาร์ทีฯ ได้ส่งแผนบริหารสินทรัพย์ที่ดินของการรถไฟฯ มาเสนอบอร์ดแล้ว ซึ่งมีอีกหลายแปลงที่มีศักยภาพในการพัฒนา ก่อนหาผู้ประกอบการมาลงทุน เช่น ที่ดินย่านสถานีแม่นํ้าและที่ดินหัวมุมอตก. ฯลฯ มูลค่าสัญญาเช่าที่ดินกว่า 4.2 หมื่นล้านบาท

รายงานข่าวจาก รฟท. ระบุว่าการลงนามต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว มีการลงนามเมื่อวันที่ 26 มกราคมที่ผ่านมา เวลา 09.31 น. โดยมีนายทรงยศินทร์ ชนปทาธิป รักษาการกรรมการผู้จัดการบริษัท SRTA จำกัด และนายปริญญ์ จิราธิวัฒน์ รองประธานกลุ่มเซ็นทรัล โดยมีนางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล ประธานกรรมการ บริษัท SRTA จำกัด นางสาวสุกุลยา เอื้อวัฒนะสกุล นายสุภรัฐ จิราธิวัฒน์ และนายปัณฑิต มงคลกุล ร่วมเป็นสักขีพยาน
 
ทั้งนี้สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว รวมประมาณ 42,000 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญาเช่า ประกอบด้วย ค่าเช่าที่ดิน 39,800 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม 2,700 ล้านบาท ซึ่งจะมีการทยอยจ่ายเริ่มต้นปีแรก ประมาณ 1,300 ล้านบาท และปรับขึ้นในช่วง 10 ปีหลัง ตั้งแต่ปีที่ 21-30 ค่าเช่าเฉลี่ยจะปรับไปอยู่ที่กว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี จนครบสัญญา

 สืบเนื่องจากเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท. มีมติเห็นชอบผลการเจรจากับ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัล ลาดพร้าว) ตามที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดินได้มีการเจรจากับเอกชนไว้ 

 สำหรับสัญญาเช่า “ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” ที่รฟท.ให้ทางเซ็นทรัลเช่า เพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ เป็นพื้นที่ก่อสร้างของห้างรวม 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน 

 
นอกจากนี้ในรายละเอียดสัญญาดังกล่าว ปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551-วันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยรฟท.ได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท
 
อย่างไรก็ตามในปัจจุบันสัญญาเหลือเวลา 3 ปี ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ซึ่งเซ็นทรัลได้จ่ายตามสัญญานั้น ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท 

หน้า 12 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,172 วันที่ 5 -7 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2569