เอสอาร์ทีฯ ต่อสัญญา ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ ยาว 30 ปี มูลค่า 4.2 หมื่นล้าน

นายทรงยศินทร์ ชนปทาทิป กรรมการบริษัท รักษาการในตำแหน่ง กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกบริหารสินทรัพย์การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า วันที่ 26 มกราคม 2569 นี้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จะลงนามต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ที่มีการใช้ประโยชน์เป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวในปัจจุบันกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด 

สำหรับการลงนามต่อสัญญาเช่าที่ดิน จะต่อสัญญาเป็นระยะเวลา 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่หมดสัญญาเดิม คือ 19 ธ.ค.2571 ถึง 18 ธ.ค. 2601 โดยมีวงเงินค่าเช่ารวมประมาณ 42,000 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญาเช่า 

ทั้งนี้มีรายละเอียดประกอบด้วย ค่าเช่าที่ดิน 39,800 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม 2,700 ล้านบาท ซึ่งจะมีการทยอยจ่ายเริ่มต้นปีแรก ประมาณ 1,300 ล้านบาท และปรับขึ้นในช่วง 10 ปีหลัง ตั้งแต่ปีที่ 21-ปีที่ 30 ค่าเช่าเฉลี่ยจะปรับไปอยู่ที่กว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี จนครบสัญญา

ขณะเดียวกันกลุ่มเซ็นทรัลจะลงทุนเพิ่มเติมในโครงการรวมวงเงิน 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย การปรับปรุงอาคารและระบบสาธารณูปโภค (E&M) เช่น ลิฟต์ บันไดเลื่อน รวมถึงปรับให้รองรับเรื่องแผ่นดินไหวเพิ่มเติม

ตามแผนจะใช้เวลา 4 ปีในการปรับปรุง ซึ่งดำเนินการตามข้อเสนอของ รฟท. ที่ต้องการให้ความสำคัญกับการปรับปรุงโครงสร้างอาคารและภาพรวมของโครงการ เพื่อยกระดับมูลค่าทรัพย์สินของรัฐในระยะยาว

ส่วนของเวลาการเช่า 30 ปี บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท ประเมินว่า เพื่อให้การลงทุน ปรับปรุงคุ้มค่า ไม่ใช่เป็นการปล่อยเช่าระยะสั้น แล้วผู้เช่าไม่เต็มที่ในการปรับปรุง ขณะที่การประเมินมูลค่าตามสัญญาเช่านั้น เนื่องจากสัญญาของเซ็นทรัลในปัจจุบันจะครบกำหนดในเดือน ธ.ค. 2571

ทั้งนี้ได้มีการประเมินทรัพย์สินที่เป็นอาคารทั้งหมดจะตกเป็นของ รฟท. รวมมูลค่าประมาณ 7,600 ล้านบาท เมื่อนำไปคำนวณประเมินผลตอบแทนที่ให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท เช้าช่วงไปพัฒนาต่อจะมีผลตอบแทนจำนวนมาก เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง 

ดังนั้นจึงประเมินผลตอบแทนของสัญญาเดิมระยะเวลาเช่า 20 ปี ที่ รฟท.เคยได้รับผลตอบแทน อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท โดยสัญญาใหม่ที่ รฟท.ให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท เช่าบริหารจัดการดำเนินการได้ขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี จึงมีการประเมินมูลค่าผลตอบแทนที่จะให้ รฟท.เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 33,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่เหมาะสม

สำหรับสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ที่รฟท.ให้ทางเซ็นทรัลเช่า เพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ โดยเป็นพื้นที่ก่อสร้างของห้างรวม 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน มีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธ.ค. 2571

รายละเอียดสัญญาดังกล่าว ปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธ.ค. 2551 จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค 2551-วันที่ 18 ธ.ค 2571 โดยรฟท.ได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามในปัจจุบันสัญญาเหลือเวลา 3 ปี ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ซึ่งเซ็นทรัลได้จ่ายตามสัญญานั้น ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท