อสังหาฯ ‘ขายชาติ’ วาทกรรม ที่ไม่ใช่เรื่องง่าย

ผ่านการเดินหน้าแก้กฎหมาย เปิดให้ต่างชาติ เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างเสรีมากขึ้น ทั้งเพิ่มโควตาการครอบครองคอนโดมิเนียมในโครงการ, การปลดล็อกให้ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ประเภท “บ้านจัดสรร” ได้ และยังระบุด้วยว่า จะขยายสิทธิการเช่าให้มีกำหนดเกินจากเดิมระยะ 30 ปี โดยให้เหตุผล สาธารณสุขที่ดีเยี่ยมของไทย กำลังทำให้ “ดินแดนไทย” กลายเป็นประเทศเนื้อหอม สำหรับการเข้ามาไล่ช็อปบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ ย่อมทำให้เกิดการกระตุ้นเม็ดเงินทางเศรษฐกิจหลายทางตามมา

ทั้งนี้ แม้ข้อมูลดังกล่าว ยังไม่แน่ชัด ถึงทิศทาง ว่ามีความจริง-เท็จอย่างไร แต่คนในแวดวงอสังหาฯ หลายรายได้ทยอยออกมาให้ความเห็นกันอย่างคับคั่ง และหลากมุมมองอย่างน่าสนใจ

โอกาสนี้ “ฐานเศรษฐกิจ” เจาะสัมภาษณ์ กูรูระดับตำนานอสังหาฯไทย “นายอธิป พีชานนท์” ซึ่งปัจจุบันอยู่ในตำแหน่ง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และควบตำแหน่งนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมบ้านจัดสรร ถึงโอกาสและความเป็นไปได้ กับมหากาพย์ การเปิดประตูดึง “ต่างชาติ” ความจริง ที่เป็นเรื่องยากตั้งแต่ขั้นตอน และวาทกรรม “ขายชาติ”

วิ่งตลบ 7 ขั้นตอน

นายอธิป เปิดบทสนทนา ว่า จนถึงขณะนี้ ยังไม่ทราบต้นตอของกระแสข่าวดังกล่าว แต่ในฐานะตนเองรับผิดชอบดูแลงานในสภาหอการค้าฯ นั้น ไม่ได้ถูกหารือ หรือได้รับการติดต่อจากฟากรัฐบาลมาก่อน อาจมีความเป็นไปได้ ว่าเป็นเพียงแนวคิดหลักของคณะทำงาน ที่รัฐบาลจัดตั้งขึ้นมา เพื่อดูแลนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเล็งเห็นถึงความสำคัญของภาคอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตาม มูลข่าวที่เกิดขึ้น ได้เกิดผลด้านลบต่อวงการมากกว่าผลบวก

ขณะเดียวกันแนวทางผลักดันแก้ไข 3 หัวข้อสำคัญข้างต้นนั้น มีความเป็นได้ยากมาก เพราะแต่ละเรื่อง ไม่ใช่เรื่องง่าย มีขั้นตอนการปรับแก้ที่ยุ่งยาก และใช้เวลานาน โดยจากประสบการณ์การแก้กฎหมายบางฉบับในอดีต ใช้เวลามากกว่า 2-3 ปีด้วยซ้ำ ซึ่งคงไม่ทันการณ์แก้ปัญหาเศรษฐกิจจากภาวะโควิดอย่างที่ต้นเรื่องวางวัตถุประสงค์ไว้

นายอธิป ยกตัวอย่าง เรื่อง ความต้องการแก้เพดานโควตาครอบครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ต่างชาติ ในสัดส่วนมากกว่า 49% นั้น ตัวบทกฎหมายเกี่ยวข้อง จำเป็นต้องปรับแก้เนื้อหาโดยตรงใน “พระราชบัญญัติอาคารชุด” ซึ่งมีขั้นตอนมากกว่า 6-7 ขั้นตอน ถึงจะสำเร็จ ตั้งแต่ การให้กรมที่ดิน เป็นเจ้าของเรื่อง ทำร่างแก้ไข ก่อนส่งต่อไปยังกระทรวงเกี่ยวข้อง อย่างกระทรวงมหาดไทย เพื่อให้ระบุความเห็นชอบ ซึ่งหากสอดคล้อง ขั้นตอนต่อไป จึงนำเรื่องเข้าที่ประชุมครม. ร่างกฤษฎีกา แล้วตีส่งกลับมายังที่ประชุม ครม.เพื่อให้พิจารณาใหม่อีกครั้ง โดยหากเห็นชอบตามร่างเบื้องต้น เรื่องจะเข้าสู่สภาผู้แทนราษฎร โดยขั้นตอน ยังจะต้องมีการตั้งคณะกรรมาธิการวิสามัญ ขึ้นมาพิจารณารายละเอียด ความเหมาะสมต่างๆ ก่อนไปสิ้นสุดในที่ประชุมสภาผู้แทนราษฎร เพื่อประกาศบังคับใช่้ต่อไป แต่ทั้งนี้ โดยปกติในแต่ละชั้นการพิจารณา มักมีการปรับแก้ไป-มา ใช้เวลายืดเยื้อยาวนาน

ส่วนการปลดล็อกให้ต่างชาติ ซื้อบ้านจัดสรรได้ กลายเป็นอีกประเด็นถกเถียงถึงความเหมาะสม ในสภาวะที่เดิม ไทยยังแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำระหว่างชนชั้นในประเทศไม่ตก ประเด็นนี้ นายอธิป ระบุว่า ยิ่งเป็นเรื่องใหญ่มาก มีขั้นตอนยุ่งยากขึ้นไปอีก เพราะไม่ได้เกี่ยวข้องกับกฎหมายฉบับเดียว แต่ยังเกี่ยวโยงกับกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อให้คนต่างชาติมีสิทธิ์ในแง่ต่างๆ แต่ไม่ใช่การยกแผ่นดิน “ขายชาติ” อย่างที่ต่อต้านกัน

เฟ้นความจริงต่างชาติซื้อคอนโดฯ

นายอธิป ยอมรับว่า แม้ที่ผ่านมา จะมีความพยายามผลักดันจากคนในภาคอสังหาฯ เพื่อขอให้รัฐ เปิดช่อง แก้กฎหมาย ขยายเพดาน การถือครองคอนโดมิเนียม โดยคนต่างชาติให้ได้มากกว่า 49% ต่อโครงการ แต่ความจริงแล้ว พบจนถึงขณะนี้ ยังไม่มีใครเคยออกมาระบุ ว่า โครงการนั้นๆ มีต่างชาติต้องการซื้อ-อยู่ มากกว่า 49% คาดในแต่ละโครงการ มีดีมานด์ไม่ได้ล้นเกินอย่างที่ต้องการ ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย ที่ต่างชาติวัยเกษียณ มีความต้องการสูง ขณะโดยรวมช่วงปีที่ผ่านมา เกิดวิกฤติการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ก็เหลือเพียง 10% เท่านั้น เป็นคำถาม ว่าเรากำลังแก้กฎหมาย เพื่อรองรับใคร คนไม่ถึง 1% ใช่หรือไม่ โดยที่คน 99% ไม่ได้รับประโยชน์ ทั้งอาจจะยังทำให้เกิดปัญหาอื่นๆ
ตามมา เช่น ทำให้กลุ่มทุนต่างชาติ แห่เข้ามาพัฒนาโครงการ เพื่อรองรับความต้องการของชาติตัวเอง โดยที่คนไทยไม่ได้อะไรเลยด้วยซ้ำ

“ยังไม่เคยเห็นคอนโดฯตึกไหนในกรุงเทพฯ ที่ขายให้ต่างชาติได้ชนเพดาน 49% ถ้ามีใน 2 ตึก จากจำนวน 1,000 ตึก อย่างนี้ไม่นับ แล้วมีความจำเป็นอย่างไร ถึงต้องเพิ่มโควตารองรับส่วนที่งอกออกมาน้อยนิด คนที่เสนอเรื่องนี้ ต้องศึกษาข้อเท็จจริง จากเอเยนซี่ที่ขายให้ต่างชาติ ว่ามีดีมานด์ล้นหรือไม่”

เกาผิดจุด

นายอธิป ระบุต่อว่า วิธีการ ที่ต้องการใช้ การซื้ออสังหาฯ ของคนต่างชาติ เป็นตัวผลักดัน- กระตุ้นเศรษฐกิจนั้น เป็นเรื่องดี และไม่ใช่เรื่องใหม่ซะทีเดียว เพราะคนในสมาคมฯ นำเสนอมาทุกยุค แต่เพราะการแก้ไขเนื้อหาใดๆ ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ จึงยังไม่สำเร็จ แต่หากศึกษาปัญหาที่เป็นอุปสรรค-ข้อจำกัด ในการขายให้คนต่างชาติอย่างแท้จริงแล้ว จะพบว่า ความยุ่งยากเกิดขึ้น จากขั้นตอนการชำระเงินเป็นหลัก ทำให้การซื้อ-ขาย ไม่คล่องตัว อย่างที่ควรจะเป็น เนื่องจาก มาตรา 19 พรบ.อาคารชุด ระบุ การโอนเงินเข้ามาในประเทศไทย ต้องแสดงหลักฐานและแปลงจำนวนเงินเป็นเงินบาทเท่านั้น คาดเพื่อป้องกันการฟอกเงิน โดยเงื่อนไขดังกล่าว ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติ มีปัญหาในการโอนเงินเข้ามาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เพราะบางประเทศจำกัด เช่น ตลาดใหญ่ อย่างผู้ซื้อชาวจีน ประเทศต้นทาง มีกฎหมายห้ามประชากรโอนเงินข้ามประเทศปีละไม่เกิน 3 แสนหยวน หรือ 1.5 ล้านบาทเท่านั้น ส่งผลการซื้อ-โอนปัจจุบัน จึงนิยมใช้การหลบเลี่ยงในวิธีต่างๆ ซึ่งจากปัญหาดังกล่าว หากรัฐต้องการสนับสนุนให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯในประเทศไทย ย่อมทำได้ง่าย เพียงไปปรับแก้เงื่อนไขดังกล่าว เพื่อเพิ่มความสะดวกในการโอนเงินเข้ามาของต่างชาติ โดยไม่จำเป็นถึงขั้นการเปลี่ยนกฎหมาย ซึ่งมีความยุ่งยาก และใช้เวลานาน จนไม่ทันการณ์

“เชื่อว่า คนต้นคิด อาจยังไม่ได้ศึกษาความเปราะบาง-ขั้นตอน-วิธีการ ทำให้การปล่อยข่าวออกมาแบบนี้ เกิดผลเสียมากกว่าได้ จึงอยากให้ปรึกษาหารือกันก่อน ขณะที่ผู้ประกอบการบางราย กลับรีบตบเท้าเฮโลรับลูก หวังจะใช้เงื่อนไขใหม่นี้ ช่วยระบายสต็อก อันนี้ไม่เหมาะสม มีประโยชน์แอบแฝงหรือไม่”

ทั้งนี้ ฝากรัฐบาลพิจารณาถึงความเหมาะสม ตั้งแต่วัตถุประสงค์แท้จริง ไปจนถึงวิธีการ เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อโดยรวมอย่างแท้จริง

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,672 วันที่ 22 - 24 เมษายน พ.ศ. 2564