23 ตุลาคม 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,213.61  -2.87  -0.24%         Value  66,255.54  Mil.Baht         SET50  762.68  -2.42  -0.32%         Value  27,885.34  Mil.Baht         SET100  1,716.16  -4.06  -0.24%         Value  37,387.12  Mil.Baht         sSET  598.78  +1.94  +0.32%         Value  3,765.86  Mil.Baht         SETCLMV  790.66  +1.86  +0.24%         Value  15,817.80  Mil.Baht         SETHD  814.87  +0.59  +0.07%         Value  13,779.81  Mil.Baht         SETTHSI  727.79  -2.83  -0.39%         Value  28,892.20  Mil.Baht         SETWB  808.65  +2.05  +0.25%         Value  10,721.44  Mil.Baht         mai  308.52  +0.66  +0.21%         Value  1,086.49  Mil.Baht             AGRO  404.92  +2.42  +0.60%       AGRI  255.46  +1.12  +0.44%       FOOD  11,322.42  +69.44  +0.62%           CONSUMP  102.61  -0.10  -0.10%       FASHION  510.40  +4.62  +0.91%       HOME  22.25  +0.05  +0.23%       PERSON  296.05  -1.36  -0.46%           FINCIAL  112.04  +0.02  +0.02%       BANK  245.39  -1.00  -0.41%       FIN  3,736.30  +25.46  +0.69%       INSUR  10,729.82  +84.08  +0.79%           INDUS  80.72  -0.28  -0.35%       AUTO  346.97  -1.34  -0.38%       IMM  42.91  -0.29  -0.67%       PAPER  3,882.12  -140.66  -3.50%       PETRO  694.42  -3.07  -0.44%       PKG  3,797.98  +19.46  +0.52%       STEEL  20.56  +0.10  +0.49%           PROPCON  88.50  -0.61  -0.68%       CONMAT  8,355.75  -77.03  -0.91%       PROP  164.50  +0.30  +0.18%       PF&REIT  161.08  -3.44  -2.09%       CONS  50.26  -0.50  -0.98%           RESOURC  159.92  -0.20  -0.12%       ENERG  18,240.96  -22.49  -0.12%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  390.08  -0.92  -0.24%       COMM  32,865.17  +19.19  +0.06%       HELTH  4,141.26  +11.89  +0.29%       MEDIA  37.98  0.00  0.00%       PROF  126.27  +2.10  +1.69%       TOURISM  329.38  -3.49  -1.05%       TRANS  295.75  -2.57  -0.86%           TECH  154.85  -1.21  -0.78%       ETRON  2,971.50  -81.97  -2.68%       ICT  128.44  -0.23  -0.18%       TFEX       SET50 Index Futures       S50V20  763.0  -2.0  86        S50X20  764.2  -1.5  73        S50Z20  762.7  -0.1  245,741        S50H21  757.7  -  22,421        S50M21  753.8  -  2,727        S50U21  748.5  -  1,966      Sector Index Futures       BANKZ20  -  -  -        COMMZ20  -  -  -        ENERGZ20  -  -  -        FOODZ20  -  -  -        ICTZ20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVZ20  1.55  -0.02  615        ADVANCZ20  172.01  +0.01  237        AEONTSZ20  128.55  +6.55  25        AMATAZ20X  11.58  -0.30  1,413        AOTZ20  53.19  -1.01  591        APZ20  -  -  500        BAZ20  4.98  -0.01  9        BANPUZ20  6.47  +0.02  876        BAYZ20  -  -  -        BBLZ20  94.85  -0.02  391        BCHZ20  -  -  300        BCPZ20  14.90  +0.38  253        BCPGZ20X  11.49  -0.40  162        BDMSZ20  18.12  +0.16  1        BEAUTYZ20  1.23  -0.03  586        BECZ20  4.76  +0.06  10        BEMZ20  8.25  +0.07  530        BGRIMZ20  40.75  -0.40  469        BHZ20  93.92  +0.42  189        BJCZ20  32.09  -0.78  154        BLAZ20  -  -  -        BLANDZ20  0.98  +0.02  42        BPPZ20  -  -  200        BTSZ20X  9.13  +0.08  50        CBGZ20  114.20  +0.20  344        CENTELZ20  19.80  -0.80  4        CHGZ20  2.66  +0.15  504        CKZ20  15.13  -0.07  202        CKPZ20  4.20  -0.12  2,664        COM7Z20X  42.20  +2.95  140        CPALLZ20  57.50  -1.09  761        CPFZ20  26.18  +0.18  1,009        CPNZ20  39.00  +0.20  143        DELTAZ20  176.25  -4.75  69        DTACZ20  32.00  +0.51  456        EAZ20  41.00  +0.35  308        EASTWZ20  -  -  -        EGCOZ20  171.06  -2.79  70        EPGZ20  4.60  -  1,002        ERWZ20  -  -  -        ESSOZ20  -  -  -        GFPTZ20  -  -  -        GLOBALZ20X  -  -  200        GPSCZ20  53.90  -0.10  787        GULFZ20Y  28.35  -1.00  119        GUNKULZ20  2.14  -0.06  1,694        HANAZ20  48.00  -1.10  1        HMPROZ20  13.60  +0.07  532        ICHIZ20  10.55  +0.05  1,004        INTUCHZ20  52.25  -  41        IRPCZ20  2.01  -0.03  1,702        ITDZ20  -  -  -        IVLZ20  22.42  -0.58  1,535        JASZ20  2.58  -0.03  6        JMTZ20  -  -  320        KBANKZ20  75.00  -0.80  711        KCEZ20  39.80  -0.13  828        KKPZ20  -  -  240        KTBZ20  8.60  -0.08  41        KTCZ20  37.50  +0.10  1,021        LHZ20  6.52  -0.06  202        LPNZ20  3.78  -0.04  1        MZ20  -  -  20        MAJORZ20  14.01  +0.38  10        MBKZ20  -  -  -        MEGAZ20  -  -  -        MINTZ20X  17.85  -0.26  1,796        MTCZ20  51.55  +0.55  187        ORIZ20  -  -  -        OSPZ20  31.35  -0.24  701        PLANBZ20  -  -  1,000        PRMZ20  8.07  -0.01  3        PSHZ20  10.00  +0.28  9        PSLZ20  4.80  +0.06  33        PTGZ20  18.19  +0.10  124        PTTZ20  32.11  -0.14  1,182        PTTEPZ20  81.00  +1.00  679        PTTGCZ20  40.50  +0.70  375        QHZ20  2.15  +0.07  2,661        RATCHZ20  49.01  -0.49  12        ROBINSZ20X  -  -  40        RSZ20  18.40  -  3        SZ20  -  -  -        SAMARTZ20  4.89  -0.05  10        SAWADZ20  47.50  +1.51  466        SCBZ20X  64.85  -0.14  294        SCCZ20  336.00  -5.50  467        SGPZ20  -  -  -        SIRIZ20  0.60  -0.01  1,033        SPALIZ20  -  -  -        SPCGZ20  19.60  -0.08  101        SPRCZ20  -  -  -        STAZ20  32.10  +0.17  1,518        STECZ20  10.28  -0.07  1,014        STPIZ20  -  -  -        SUPERZ20  0.87  -  7,113        TASCOZ20  14.70  +0.08  191        TCAPZ20  28.30  +0.75  47        THAIZ20  -  -  -        THANIZ20X  3.31  +0.15  2,700        THCOMZ20  5.65  +0.05  1,034        THGZ20  -  -  -        TISCOZ20  71.46  +1.76  265        TKNZ20  11.48  +0.98  4,016        TMBZ20  0.81  -0.03  159        TOAZ20  -  -  -        TOPZ20  35.99  +0.89  136        TPIPLZ20  1.40  +0.03  4        TPIPPZ20  -  -  -        TQMZ20  -  -  -        TRUEZ20  2.79  -0.04  278        TTAZ20  2.80  -  26        TTCLZ20  3.85  +0.12  23        TTWZ20  -  -  -        TUZ20  15.59  +0.29  2,398        TVOZ20  -  -  -        UNIQZ20  -  -  -        VGIZ20  6.15  +0.04  508        VNGZ20  -  -  -        VNTZ20  -  -  -        WHAZ20  2.50  -0.02  7,645        WHAUPZ20  4.06  +0.24  7      GF10 Futures       GF10V20  28,540  +50  1,649        GF10Z20  28,610  +30  2,533        GF10G21  28,670  +30  694      GF50 Futures       GFV20  28,510  +20  56        GFZ20  28,610  +40  64        GFG21  28,620  +80  25      Gold Online Futures       GOZ20  1,922.80  -0.60  25,332        GOH21  1,929.80  +0.90  4,987      GOLD-D       GDZ20  1,919.20  -11.12  2      USD Futures       USDV20  -  -  -        USDX20  -  -  -        USDZ20  31.29  +0.05  10,820        USDH21  31.26  +0.01  724      BB3 Futures       BB3Z20  -  -  -        BB3H21  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5Z20  -  -  -        TGB5H21  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3V20  -  -  -        RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -        RSS3F21  -  -  -        RSS3G21  -  -  -        RSS3H21  -  -  -        RSS3J21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DV20  -  -  -        RSS3DX20  -  -  -        RSS3DZ20  68.75  +0.15  2        RSS3DF21  68.75  +0.65  2        RSS3DG21  68.75  +1.10  2        RSS3DH21  68.75  +1.40  2        RSS3DJ21  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50Z20C800  7.7  -0.4  983        S50Z20C775  15.0  -1.1  834        S50Z20C825  3.8  -0.4  468        S50Z20C750  29.0  -0.5  396        S50Z20C850  1.9  -0.2  395      Most Active Put Volume       S50Z20P725  9.9  -0.7  1,649        S50Z20P750  16.3  -0.6  771        S50Z20P700  6.0  -0.4  608        S50Z20P775  27.7  -0.3  499        S50Z20P800  44.4  -0.2  435          

ทีดีอาร์ไอ  ผ่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

15 Oct 2020 17:54 น.

 นักวิชาการ ทีดีอาร์ไอ ประเมินความเหมาะสม 5 มาตรการเสนอรัฐกระตุ้นอสังหาฯ ของภาคเอกชน ระบุ เลิก LTV ไม่ได้อยู่ในอำนาจรัฐ หากจะทำต้องแค่หย่อนหลักเกณฑ์ ไม่เพิ่มความเสี่ยงให้ตลาด ขณะเพิ่มเพดานลดค่าโอน 0.01% ได้ไม่คุ้มเสีย อีกด้านเห็นด้วยชูบ้านหลัง 2 ซีเนียร์ลิฟวิ่งให้ต่างชาติผ่านการจัดโซนนิ่ง


 

ภายใต้สถานการณ์ที่ทั่วโลกได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศล่มสลาย จำนวนผู้ติดเชื้อในหลายประเทศยังเพิ่มขึ้นรายวัน แต่สำหรับประเทศไทย ซึ่งถือว่า การบริหารจัดการควบคุมโรคเป็นไปอย่างดีเยี่ยมนั้น สิ่งที่บรรดาภาคธุรกิจทวงถามรัฐ คือ การให้เร่งเรียกความเชื่อมั่น ทั้งจากเอกชน และผู้บริโภคกลับคืนมาฟื้นฟูภาคเศรษฐกิจภายใน โดยเฉพาะการกระตุ้นกำลังซื้อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ธุรกิจต่างๆ ส่งต่อการจ้างงาน และลดความเสี่ยงการปิดกิจการลงที่อาจลุกลามเป็นวงโซ่

 

ขณะภาคอสังหาริมทรัพย์ หากเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวกลับมารวดเร็ว ย่อมสะท้อนไปยังความต้องการ (ดีมานด์) ของผู้ซื้อเพราะคนจะหันไปซื้อของที่มีความจำเป็นก่อน ไม่ต้องการก่อหนี้ก้อนใหญ่ระยะยาว อสังหาฯจึงเป็นภาคที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างต่อเนื่อง ไม่นับรวมกลุ่มผู้ซื้อ ที่กระจุกตัวอยู่ในภาคการท่องเที่ยว การบริการ และการบิน ที่กลายเป็นศูนย์ไปก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ประกอบการ ยังเชื่อมั่นต่อตลาด มองบวกว่ากำลังซื้อทั้งในประเทศ และต่างประเทศยังมี โดยรัฐควรใช้โอกาสที่แฝงอยู่ในภาคอสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อน ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย จากเม็ดเงินอุตสาหกรรมต้นน้ำ-ปลายน้ำ นับหลายแสนล้านบาทต่อปี 
    กันยายน หลังจากรัฐเคาะระฆัง เปิดเวทีรับฟังข้อมูลจากภาคธุรกิจอสังหาฯ ทั้งจากตัวแทน 3 สมาคมอสังหาฯ, ผู้ประกอบการรายใหญ่, สมาคมรับสร้างบ้านและแวดวงกลุ่มบริษัทที่ปรึกษา ผ่านการรับแนวทางข้อเสนอแนะร่วม 20 ข้อ ทั้งการขอปลดล็อกสินเชื่อที่อยู่อาศัย, การขอสนับสนุนเรื่องภาษี ไล่ไปยังถึงผังเมืองและบูรณาการทำงานของหน่วยที่เกี่ยว ข้องนั้น ถือเป็นสัญญาณที่ดี ว่ารัฐมีความจริงใจที่จะช่วยกระตุ้น และขับเคลื่อนตลาด อย่างไรก็ตาม ในแนวทางการพิจารณาและออกมาเป็นมาตรการปฎิบัติ  จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีความชัดเจนใดๆ เกิดขึ้น
    “ฐานเศรษฐกิจ” วิเคราะห์ร่วมกับ นาย นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส จากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศ (TDRI) ซึ่ง คว่ำหวอดในการศึกษา ต่อวิกฤติและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายหัวข้อ ตลอดช่วงที่ผ่านมา ว่า ในบรรดามาตรการต่างๆที่ผู้ประกอบการเสนอไปยังรัฐบาล เพื่อขอกระตุ้น กำลังซื้อในตลาดนั้น มีหัวข้อสำคัญ 5 เรื่อง ที่มีโอกาสจะได้รับการพิจารณา แต่ต้องยอมรับว่า บางมาตรการ ไม่ได้อยู่ในขอบเขตอำนาจของรัฐ ขณะเดียวกัน บ้างในทางปฎิบัติทำได้ แต่ไม่คุ้มเสียต่อเสถียรภาพในระยะยาว
    เริ่มที่ การขอยกเลิก หรือ เลื่อน บังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ประกาศใช้โดยธนาคารแห่งประเทศ (ธปท.) หวังกู้กำลังซื้อกลับคืนมาได้ไม่ต่ำกว่า 10% ประเด็นดังกล่าว นายนณริฏ มีมุมมองว่า ในเชิงวิชาการ ซึ่งให้น้ำหนักต่อการรักษาเสถียรภาพในระยะยาวนั้น การบังคับใช้ LTV ยังเป็นเครื่องมือที่สำคัญต่อการรักษาเสถียรของตลาด ฉะนั้น ภาพใหญ่ เห็นควรให้คงไว้  หลัง ธปท. มีการเฝ้าติดตามผลของ LTV ตลอดช่วงมากกว่า 1 ปีที่ผ่านมา พบสามารถช่วยลดความร้อนแรงของการเก็งกำไร และลดความเสี่ยงของผู้ซื้อในตลาดได้อย่างดี  อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าว เป็นมาตรการในเชิงนโยบายการเงิน ซึ่งขึ้นอยู่กับ ธปท. เป็นผู้กำหนด การคาดหวังให้รัฐปลดล็อก อาจเป็นไปได้ยาก แต่ทั้งนี้ แม้ไม่เห็นด้วยในการขอยกเลิก LTV แต่ในแง่ปฎิบัติ ธปท.สามารถยืดหยุ่นหลักเกณฑ์สำคัญลงได้อีก ซึ่งคาดจะเกิดขึ้นเอง เมื่อ ธปท. เห็นสภาพจังหวะของตลาดที่เหมาะสม 
    “LTV เป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษาเสถียรภาพตลาด กีดกั้นผู้ซื้อที่ไม่พร้อมให้เข้ามามีความเสี่ยง ฉะนั้น ควรต้องคงไว้  ส่วนเงื่อนไขที่ผ่านมา ธปท.ไม่ได้ใจร้าย มีการปรับลด หยืดหยุ่นมาแล้ว 2 ครั้ง ซึ่งเชื่อว่า หาก ธปท.เล็งเห็น ว่าสถานการณ์ตลาดอยู่ในจุดสมดุล เหมาะสมแล้ว ก็คงมีการลดหลักเกณฑ์ที่ซีเรียส ให้อ่อนแรงได้ โดยไม่จำเป็นต้องยกเลิก ให้ตลาดกลับมามีความเสี่ยงอีก”
  

 





 ขณะประเด็นชงอึกทึก  โดยงัดความโดดเด่นในด้านการจัดการโควิด-19 ได้อย่างยอดเยี่ยม ให้เป็นจุดแข็งของอสังหาฯไทย ชูแนวคิด “Thailand Best Second Home” (บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุด) เพื่อส่งเสริมให้ชาวต่างชาติครอบครองอสังหาฯไทยได้ง่ายขึ้น ช่วยดูดซับซัพพลายพร้อมอยู่ในตลาด เช่น การขอให้รัฐให้วีซ่าระยะยาวกับต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ , การเพิ่มโควต้าถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49% ต่อโครงการ ,ให้ถือครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้ หรือไม่ได้ ก็ขอขยายสิทธิ์การเช่ายาวๆเกิน 30 ปี เป็นต้นนั้น เรื่องนี้ เห็นด้วยอย่างมาก แต่หัวใจสำคัญ นักวิชาการทีดีอาร์ไอคนเดิม ระบุว่า การรับต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย คือ การผูกโยงกับนโยบายเปิดประเทศ ซึ่งจังหวะนี้ยังไม่ 100% แต่มีโอกาส หากรัฐมีมาตรการข้างต้นออกมากระตุ้น โดยเฉพาะ การเจาะกลุ่มชาวยุโรปวัยเกษียณ ซึ่งมีกำลังซื้อสูง รับเข้ามากักตัวช่วงโควิด ไม่ว่าจะผ่านการเช่า หรือ ซื้ออสังหาฯ ก็ตาม ในรูปแบบลองสเตย์ แลกกับการให้วีซ่า ส่วนในระยะยาว มีโจทย์สำคัญ ที่เปิดช่องได้ คือ การกำหนดโซนนิ่งผ่านผังเมือง โดยเฉพาะ การเปิดให้ครอบครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้ เช่น ในเมืองท่องเที่ยว อย่างจังหวัดภูเก็ต ส่วนคอนโดฯ รัฐสามารถเปลี่ยนกฎหมายเพิ่มโควต้าการถือครอง แม้จะเต็ม 100% ก็ไม่มีความเสี่ยง หากมีแนวบริหารจัดการที่ดี
    “ความต้องการให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ขาดไม่ได้ คือ กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ โอกาสมากสุด คือ สังคมผู้สูงวัย หรือ ซีเนียร์ลิฟวิ่ง”
    ส่วนมาตรการที่ผู้ประกอบการทุกราย ต่างแนะให้รัฐขยายเพดานราคาบ้าน จากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่อยู่อาศัย 0.01% ที่เลือกใช้แค่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มาสู่การเอื้อประโยชน์ต่อบ้านทุกระดับราคา หรือ อย่างน้อยที่สุด ควรขีดเส้นให้ยาวถึงกลุ่มบ้านราคา 3- 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูง ที่สำคัญ มีมูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด ณ ขณะนี้ ราว 356,500 ล้านบาทนั้น ส่วนตัว และในเชิงวิชาการ กังวลในหลักการ เพราะเมื่อไหร่ที่รัฐบาลสนับสนุนคนทุกกลุ่ม คนที่ได้ประโยชน์สูงสุด คือ กลุ่มคนมีเงิน หรือ คนรวย ไม่ใช่คนฐานล่างตามนโยบายหลักซึ่งต้องการสนับสนุนกลุ่มคนรายได้น้อย ทั้งยังต้องแลกมาด้วยการสูญเสียภาษี ซึ่งเป็นงบประมาณของรัฐ โดยคนที่ได้รับประโยชน์สูงสุด คือ กลุ่มผู้ประกอบการซึ่งมีสต็อกเหลือขาย เพราะมาตรการไม่ได้จูงใจให้เกิดการพัฒนาใหม่ แล้วขายออกไปเพื่อคนเหล่านั้น แต่เพื่อดูดซับสต็อก
    “เป็นมาตรการ เพื่อเคลียร์ล้างสต็อก ไม่ได้มีผลต่อการสร้างเม็ดเงิน หรือ การจ้างงานในอุตสาหกรรม ซึ่งการทำให้ตลาดเดินต่อได้ อาจต้องเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการ ที่ต้องลดราคาบ้านลงเอง ซึ่งขณะนี้เป็นจังหวะที่ทำได้ โดยมีดีมานด์รอตอบรับ”
  

 

 



 ประการต่อมา ข้อเสนอขอแก้ไขในแง่การจัดสรรโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งถูกคลุมโดยหลักเกณฑ์เข้มงวด จากผังเมืองฉบับใหม่ ที่จะพร้อมประกาศใช้ช่วงปี 2564 ผ่านการเปลี่ยนรายละเอียดยกแผง เช่น การเปลี่ยนสีผังของทำเล, อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (FAR) เป็นต้น แต่ที่สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ เสนอแนะเพิ่มเติม คือ การขอให้เปิดพื้นที่สีน้ำเงินของรัฐ ซึ่งเป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธาณูปโภค และสาธารณูปการ  ให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย รองรับคนมีรายได้น้อย ประเด็นนี้ นายนณริฏ กล่าวว่า ยังมีความก่ำกึ่ง ถึงความเหมาะสมในการดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา เมื่อไหร่ที่รัฐใช้กลไกให้เอกชน
เข้าไปประมูลสัมปทาน มักเกิดปัญหาความไม่โปร่งใส ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ตามมา ผ่านการแข่งขันที่มีเรื่องผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้อง ต่างจากการซื้อที่ดินและพัฒนาโดยเอกชนเอง 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,618 วันที่ 15 - 17 ตุลาคม พ.ศ. 2563


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij