10 จังหวัดเสี่ยงสูง ฉุดอสังหาฯ ซบยาว รอวันฟื้นปี 67

ผอ.วิชัย แนะรัฐ 3 มาตรการกระทุ้งภาพรวม ากเดิมที่คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ในปี 2564 จะมีโอกาสเติบโตได้ถึง 10% เมื่อเทียบกับจุดวิกฤติของปี 2563 ภายใต้สมมุติฐานสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด19 คลี่คลายเบาบางลง แต่ทั้งนี้ จุดเริ่มต้น การติดเชื้อระลอกใหม่ ในเดือนเมษายน จนถึงปัจจุบัน ได้ส่งผลกระทบ โดยตรงต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และภาคธุรกิจอสังหาฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โดย บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เคยประเมินไว้ว่า กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) ไวรัสได้กลายพันธุ์รุนแรง จนวัคซีนด้อยประสิทธิภาพลง ทำให้รัฐต้องจัดหาวัคซีนใหม่ อาจทำให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลง และอัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น กดจีดีพีไทยปี 2564 อาจติดลบ 1.7-2% นั้น จะบีบให้ตลาดอสังหาฯปีนี้เอง มีแนวโน้มติดลบซ้ำ อีก 5-6% โดยเฉพาะในแง่หน่วยเปิดโครงการใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ ที่เกี่ยวพันกับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และผู้ซื้อโดยตรง

“ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบความเคลื่อนไหว ในกลุ่มจังหวัดเปราะบางทางเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจาก เป็นพื้นที่ที่มีจำนวนผู้ติดเชื้อรายวัน และมียอดสะสมสูงสุด 10  จังหวัด  ท่ามกลางมาตรการควบคุมกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเข้มงวด เช่น การประกาศปิดพื้นที่เสี่ยง จำกัดการเปิด-ปิดของร้านอาหาร ส่งผลต่อการประกอบอาชีพ กระทบรายได้ และความสามารถทางการเงินในระยะยาว ล้วนประกอบไปด้วย หัวเมืองใหญ่ ทางอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยวแทบทั้งสิ้น ได้แก่ กทม., นนทบุรี, สมุทรปราการ, ชลบุรี, เชียงใหม่, เพชรบุรี, ปทุมธานี, สมุทรสาคร, สุราษฎร์ธานี และ ประจวบคีรีขันธ์

โดยพื้นที่ กทม. และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี,สมุทรปราการ, สมุทรสาคร ) ซึ่งที่ตกอยู่ในความเสี่ยงสูงสุด จากจำนวนผู้ติดเชื้อสะสมระลอกใหม่ติด Top5 และพบการระบาดในคลัสเตอร์ใหม่ๆ ทั้งชุมชน ตลาดแคมป์ก่อสร้าง และโรงงาน อย่างต่อเนื่อง เช่น แคมป์ก่อสร้างในเขตสวนหลวง ต่อเนื่องจากไซต์งานดุสิต-หลักสี่, ตลาดสี่มุมเมือง ปทุมธานี , คลัสเตอร์คอนโดฯ 2 แห่งในสมุทรปราการ ได้ส่งแรงกระเพื่อมมายังตลาดที่อยู่อาศัย ท่ามกลางแรงกดดันเก่า จากจำนวนซัพพลายคงค้างเหลือขายจำนวนมาก จึงมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ยากสุด และจะชะลอตัวต่อเนื่อง จากผลของโควิด ที่คงกินไทม์ไลน์ตลอดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564

ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลในแง่อัตราดูดซับต่อเดือนในงวด 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ภาพรวมยังอยู่ระดับต่ำ 2.9% จากค่าเฉลี่ย 4%  ขณะคาดการณ์เทียบหน่วยเหลือขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่ 173,198 ต่อ 80,426 หน่วย ติดลบ 9% ซึ่งเป็นจุดต่ำสุด มากกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ที่เกิดการระบาดระลอกแรกด้วยซ้ำ ส่วนยอดโอนฯ อยู่ที่ราว 88,336 หน่วย แง่หน่วยเปิดขายใหม่อย่างดีสุด คงเกิดขึ้นไม่เกิน 26,926 หน่วย หรือมูลค่าราว 1.32 แสนล้านบาทเท่านั้น

สะท้อนถึงความไม่เชื่อมั่นของผู้ประกอบการ ว่ายังกังวลถึงผลกระทบจากโควิด โดยเฉพาะความเสี่ยงในตลาดคอนโดฯ ที่หน่วยเหลือขาย แทบไม่ลดลงเลย แม้ว่าหน่วยเข้าใหม่มีน้อยก็ตาม ทั้งนี้ คาดครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ในแง่หน่วยขายได้ใหม่ แต่ไม่ดีขึ้นมาก ระบุต้องรอถึง ปี 2565-2567 ถึงจะเห็นภาพการฟื้นตัว สรุปทั้งปี มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ประมาณ 188,716 หน่วย มูลค่าราว 6 แสนล้านบาท ติดลบทั้งคู่

จุดที่น่ากังวล คือ การเพิ่มขึ้นสะสมของซัพพลายกลุ่มบ้านจัดสรร  ซึ่งกระจายอยู่ในพื้นที่ ปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และสมุทรสาคร อย่างหนาแน่น จากการดิ้นหาทางรอดของผู้ประกอบการ ในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้มีซัพพลายมากกว่ากลุ่มคอนโดฯ แล้ว เช่น กลุ่มบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาท แม้ขายออกดี รวม 2,400 หน่วยในปีที่ผ่านมา แต่มียอดเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น รวมถึงระดับราคาอื่นๆ กระจุกตัวในทำเล ลำลูกกา (ปทุมฯ) - บางใหญ่ (นนทบุรี) -บางพลี (สมุทรปราการ) และคลองสามวา เป็นต้น

ขณะจังหวัด ชลบุรี ซึ่งเป็นหัวหอกสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งการซื้อ-ลงทุนของกลุ่มคนไทยและคนต่างชาติ แต่ละปีมีการขอใบอนุญาตจัดสรรโครงการเป็นสัดส่วน 8-10% ของทั้งประเทศ เช่นเดียวกับมูลค่าการโอนฯ ที่เป็นรองแค่กทม.

ปัจจุบันรั้งอันดับ 4 พื้นที่ผู้ป่วยสะสมสูงสุด จากคลัสเตอร์ในกลุ่มอุตสาหกรรม ทำให้ต้องปิดโรงงานจุดเสี่ยงหลายแห่ง กระทบต่อการจ้างงาน และรายได้ของภาคการท่องเที่ยวในประเทศ ตลอดครึ่งปีแรกอย่างหนัก

ซึ่งการโอนฯ ทั้งในกลุ่มบ้านจัดสรร และคอนโดฯ ในช่วงปีที่ผ่านมา อยู่ในภาวะติดลบ 14.8% ส่วนทิศทางในปีนี้ แม้ศูนย์ข้อมูลฯ คาด จำนวนเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก อาจเพิ่มขึ้นได้ราว 15% จากแผนพัฒนาเดิมที่ตัดสินใจเดินหน้า แต่ช่วงครึ่งหลัง จะลดลง -20.4% รวมหน่วยเปิดใหม่ทั้งปี 2564 ที่ 9,348 หน่วย มูลค่า 36,037 ล้านบาท  ส่วนหน่วยขายได้รวมทั้งปี 12,495 หน่วย มูลค่า  140,348 ล้านบาท ติดลบ 11.7% และ 17.1% ตามลำดับ

จังหวัดเชียงใหม่  ด้วยยอดผู้ติดเชื้อสะสมพุ่งขึ้น จากคลัสเตอร์ในเรือนจำ และบริษัทขนส่งสินค้าในอำเภอสารภี ดันตัวเลขทะลุ 4,000 รายนั้น จังหวัดมีคำสั่งเข้มงวดการทำกิจกรรมเสี่ยง ส่งผลทางอ้อมต่อบรรยากาศการซื้อ-ขาย ตลาดที่อยู่อาศัย ในกลุ่มคนไทย และการที่ยังไม่สามารถเปิดประเทศได้ ทำให้กลุ่มโครงการคอนโดฯ เจาะนักลงทุนต่างชาติ ยังเงียบเหงา ซึ่่งย้อนไป เชียงใหม่ เคยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยในช่วง 3 ปีก่อนหน้า ถึง 10.8% ในแง่การขออนุญาตจัดสรรโครงการใหม่ๆ

สำหรับปี 2564 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุ ตลาด เชียงใหม่ ยังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจาก COVID-19 ช่วงครึ่งแรกของปี คงทำให้ตลาดทั้งปี 2564 มีภาวะชะลอตัวเช่นเดียวกับปี 2563 ก่อนตลาดจะเริ่มฟื้นตัวครึ่งหลัง แต่ยังไม่ดีขึ้นมากต้องรอถึงปี 2565-2567 เช่นเดียวกับตลาดหลัก ซึ่งหากซัพพลายใหม่ปรับตัวลง คาดว่าซัพพลายเหลือขายจะทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นจากปี 2563 เพียงเล็กน้อย รวมหน่วยเปิดใหม่ทั้งปี  2,442 หน่วย ติดลบ 16%  มูลค่า 8,281 ล้านบาท  ติดลบ 10.3% โดยครึ่งปีแรก มีแค่ 1,129 หน่วย

ด้านโซนเมืองท่องเที่ยว ชะอำ-หัวหิน ในพื้นที่จังหวัดประจวบ คีรีขันธ์ ต่อเนื่อง เพชรบุรี ซึ่งมีคลัสเตอร์การระบาดในกลุ่มโรงงาน เช่น  คลัสเตอร์แคลคอมพ์, โรงงานผลไม้กระป๋อง  กระทบต่อบรรยากาศการอุปโภค บริโภคในจังหวัด ส่วนภาคอสังหาฯนั้น เดิมที ชะอำ-หัวหิน เป็นโซนที่มีความคึกคักในการลงทุนกลุ่มคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ ซึ่งการท่องเที่ยวที่ยังไม่ฟื้นตัว ปิดประเทศ กำลังซื้อภายในจังหวัดอยู่ในช่วงตระหนก ทำให้ผู้ประกอบการต่างไม่เชือมั่น

โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เผยว่า ภาวะซบเซาของตลาดหัวหิน-ชะอำนั้น หดตัวยาวสาหัส โดยหน่วยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563  เหลือเพียง 300 หน่วยเท่านั้น เป็นการติดลบจากปีก่อนหน้า ราว 74% จากค่าเฉลี่ยที่เดิมอยู่งวดละ 1,500-1,600 หน่วย ขณะช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ คาดมีใหม่ไม่เกิน 600 หน่วย ลดลงราว 4 เท่าตัว จากช่วงปกติ เช่นเดียวกับ ยอดขาย ที่เคยขายได้งวดละ 2,400 หน่วย เหลือเพียง 393 หน่วยเท่านั้น (ณ ครึ่งหลังของปี 2563) อย่างไรก็ตาม จุดที่น่ากังวล คือ ซัพพลายเหลือขายคงค้างในกลุ่มคอนโดฯ ราว 2,500 หน่วย ซึ่ง 90% อยู่ในสถานะสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งหากสถานการณ์โควิดคลี่คลายช้า มีความน่ากังวลอย่างมากในแง่ดูดซับ โดยขึ้นอยู่กับ ความมั่นใจของลูกค้าต่างชาติในระยะข้างหน้า

ทั้งนี้ แนะว่า ปัจจัยกระตุ้นและฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ให้สามารถเดินต่อไปได้ คือ 1.รัฐต้องเพิ่มมาตรการเพื่อสร้างดีมานด์ในตลาด และดูดซับซัพพลายที่สร้างเสร็จ เช่น การขยายกลุ่มเป้าหมายให้ครอบคลุมกลุ่มที่ซื้อบ้านมากกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ (ภายใต้ข้อจำกัด) 2.เพิ่มการสร้างงาน และฟื้นฟูรายได้ประชาชนอย่างเป็นรูปธรรมและรวดเร็ว เช่น การเร่งช่วยเหลือเยียวยา เอสเอ็มอี ในด้านการเงิน การตลาด เนื่องจากเป็นแหล่งงานสำคัญในการจ้างงาน การกระตุ้นการท่องเที่ยวจากคนในประเทศและต่างประเทศ และ 3 .เร่งฉีดวัคซีนป้องกันโควิด ให้ครอบคลุมประชาชนส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเป็นปกติโดยเร็ว และเศรษฐกิจในภาพรวม สร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติให้กล้าเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศ และซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศ

หน้า 19-20  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,683 วันที่ 30 พฤษภาคม - 2 มิถุนายน พ.ศ. 2564