อุ้ม LTV เอื้อประโยชน์น้อย หุ้นอสังหาฯเก็งกำไรสั้น
โบรกฯ มองรัฐคลอดมาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัย ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% กลุ่มอสังหาฯได้ประโยชน์น้อย จากราคาขายที่สูงขึ้น ขณะที่ LPN, SPALI, GOLD, LALIN, PSH, SENA มีสินค้ากลุ่มระดับกลางถึงล่างมากสุด
นางสาวเจิดจรัส แก้วเกื้อ ผู้ช่วยนักวิเคราะห์ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัสฯ เปิดเผยว่า กระทรวงการคลังได้เสนอมาตรการเร่งด่วนเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) (วันที่ 22 ตุลาคม) หลังได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ทั้งนี้มองว่าประโยชน์ที่ได้รับถือว่าไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียน (บจ.) จะได้ประโยชน์มากน้อยขึ้นอยู่กับพอร์ตสินค้า ซึ่งครอบคลุมสินค้าที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลุ่มที่ได้ประโยชน์อาจมีไม่มาก เนื่องจากราคาขายส่วนใหญ่มีราคาที่สูงขึ้น แต่ยังมีโอกาสที่ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้นได้จากการเข้ามาเก็งกำไรของนักลงทุน
สำหรับมาตรการดังกล่าว มีผลทันทีโดยมีระยะเวลา 6 เดือน ประกอบด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% จากเดิมค่าธรรมเนียมการโอนต้องเสียในอัตรา 2% ของราคาประเมิน จะทำให้ภาระของผู้ซื้อลดลงประมาณ 0.6% ของราคาซื้อบ้าน ส่วนผู้ประกอบการจะมีค่าใช้จ่ายลดลง หรือ Margin ก่อนหักภาษีเพิ่มขึ้นประมาณ 0.6% ด้านค่าธรรมเนียมการจดจำนองต้องเสีย 1% ของราคาประเมิน ฝ่ายผู้ประกอบการไม่มีภาระต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ผลประโยชน์ที่ได้ก็จะอยู่กับฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณามาตรการนี้จะครอบคลุมเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การลดค่าธรรมเนียมทั้ง 2 รายการเหลือ 0.01% จะทำให้คนซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้ประมาณ 4,350 บาท จากปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ จะเสียคนละครึ่งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย กรณีนี้จะประหยัดได้ 1,500 บาท ส่วนค่าจดจำนองเป็นภาระของผู้ซื้ออย่างเดียว การลดเหลือ 0.01% จะคิดเป็น 2,850 บาท
ขณะที่การขยายขอบเขตราคาบ้านที่สูงขึ้นเป็น 3 ล้านบาท คาดจะช่วยทำให้งานในมือ (Backlog) รวมสิ้นไตรมาส 2 ปี 2562 อยู่ที่ 330,000 ล้านบาท โดยเป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบในช่วงครึ่งปีหลังประมาณ 110,000 ล้านบาท และเข้าข่ายมาตรการดังกล่าว สามารถโอนได้ง่ายขึ้น รวมถึงก่อให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่รวมกันประมาณ 600,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสต๊อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จประมาณ 100,000 ล้านบาท
บล.เคที ซีมิโก้ฯ ระบุในบทวิเคราะห์ ประเมินว่าการที่ครม.อนุมัติลดค่าธรรมเนียมการโอน - จำนองอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทให้เหลือ 0.01% เป็นบวกเล็กน้อย เนื่องจากราคาบ้านที่ได้ประโยชน์จากมาตรการมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น ทำให้ลูกค้าที่จะได้ประโยชน์จากมาตรการเป็นกลุ่มที่ไม่ใหญ่มาก ขณะที่ประเด็นมาตรการ LTV ใหม่ที่ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ยังเป็นปัญหาแรกที่ลดกำลังซื้อของลูกค้าในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ สำหรับหุ้นที่ได้ประโยชน์ จะเป็นบริษัทที่มีสินค้าในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง ได้แก่ QH PSH SPALI และ LPN
ด้านบล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย)ฯ ระบุว่า มาตรการดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นยอดขายและการโอนหลังจากซบเซาลงตามมาตรการ LTV ที่ลดการเก็งกำไรบ้านหลังที่ 2 โดยหลักทรัพย์ที่ได้ประโยชน์ คือบริษัทที่เจาะตลาดบ้านระดับกลางคือ LPN, SPALI , GOLD, LALIN, PSH, SENA อย่างไรก็ดี ยังต้องติดตามว่าจะให้เฉพาะบ้านหลังแรกหรือได้หมด
หน้า 17-18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,516 วันที่ 24-26 ตุลาคม 2562
