ฝ่าแรงต้านวิกฤติโลก ปลดล็อกกู้ร่วม ต่อท่อหายใจอสังหาฯ

อสังหาฯฝ่าแรงต้านวิกฤติโลก ปลดล็อก LTV กู้ร่วมไม่นับเป็นสัญญา-แบงก์ใหญ่ดาหน้าลดดอกเบี้ย ช่วยต่อท่อหายใจกำลังซื้อไหล 10-15% ดีเวลอปเปอร์รวมพลังจัดมหกรรมบ้านเทกระจาด

กรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนเกณฑ์ LTV ผู้กู้ร่วมไม่นับเป็นสัญญากู้ ประเมินว่าจะมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างหรือราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาทไหลเข้าสู่ตลาดไม่ตํ่ากว่า 10-15% สมทบกับสถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยยิ่งเพิ่มสีสันชีวิตชีวาให้ธุรกิจนี้มากขึ้นแต่จะให้พลิกฟื้นกลับมาเหมือนเดิมท่ามกลางวิกฤติเศรษฐกิจโลก คงเป็นไปได้ยาก กลับกันหากเป็นลักษณะการฝ่าแรงต้านขยับเป็นบวกได้เล็กน้อยก็ถือว่าดีมากแล้ว ซึ่งดีเวลอปเปอร์ต่างตระหนักรับมือ ไม่พัฒนาโครงการเพิ่ม เร่งระบายสต๊อก จัดแคมเปญรวมตัวในงานมหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง

จากการให้สัมภาษณ์ของนายอธิป พีชานนท์ กรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยที่ระบุว่าการผ่อนเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติสำหรับผู้กู้ร่วมไม่นับเป็นสัญญากู้ถือว่าช่วยตลาดอสังหาฯได้ดีขึ้นซึ่งดีกว่าไม่ขยับอะไร ท่ามกลางปัจจัยอื่นกดดัน เช่น สงครามการค้า ค่าเงินหยวนอ่อนทำให้ลูกค้าจีนต้องซื้อคอนโดฯ ในไทยแพงขึ้น อีกทั้งความไม่ชัดเจนของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม การปลดล็อกครั้งนี้มองว่าธุรกิจอสังหาฯยังไม่สามารถต้านทานกับวิกฤติเศรษฐกิจโลกไหว แต่มุมกลับยังช่วยให้กำลังซื้อบ้านกลุ่มตํ่ากว่า 5 ล้านบาทและตํ่ากว่า 3 ล้านบาท หรือระดับกลาง-ล่างหวนกลับมา 10% จากมาร์เก็ตแชร์ในตลาด 40%

“ดีกว่าไม่ทำอะไรเหมือนคนถูกปล่อยให้ยืนอยู่กลางฝนแต่เมื่อมีเสื้อกันฝนมาสวมใส่ให้ แต่อาการป่วย เป็นหวัด ก็ยังมี”

สอดคล้องกับนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริม ทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเชื่อว่านอกจากปัจจัยบวก เรื่องรัฐบาลเตรียมประกาศนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจรอบใหม่ และเดินหน้าแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆอย่างต่อเนื่องแล้ว กรณีล่าสุดสถาบันการเงินหลายแห่งพร้อมใจกันลดอัตราดอกเบี้ยลง ตามมติของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) นั้นถือเป็นสัญญาณบวกสำหรับตลาดอสังหาฯ เพราะทุกๆ การลดอัตราดอกเบี้ยลง 1% จะช่วยเพิ่มความสามารถของ
กำลังซื้อให้สูงขึ้นได้ประมาณ 7-8% ซึ่งนับเป็นการช่วยเหลือกลุ่มลูกค้าที่เดิมทีอาจกู้ไม่ผ่าน ให้กลับมาผ่านได้ หรือเอื้อสำหรับคนที่ต้องการบ้านหลังใหญ่ แต่เมื่อคำนวณความสามารถแล้ว กู้ได้เพียงหลังเล็กเท่านั้น ฉะนั้นมองว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จะช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าเข้ามาในตลาดมากขึ้น

ทั้งนี้ นายไตรเตชะ เห็นด้วยกรณีล่าสุด ธปท.ผ่อนคลายมาตรการ LTV ลง โดยปลดล็อกเงื่อนไข ไม่นับผู้กู้ร่วมที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาที่ 1 หรือ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ ตามหลักเกณฑ์เดิม เพราะที่ผ่านมาประเด็นดังกล่าว ทำให้ภาพรวมตลาดหดตัวอย่างมาก และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการเรียกร้องให้ธปท.ผ่อนคลายมาโดยตลอด หลังจากปัจจุบันแทบไม่มีสัญญากู้ในลักษณะกู้ร่วมเข้ามาในตลาดเลย จากอดีตของบริษัทอยู่ที่ 20% คาดเนื่องจากผู้กู้ร่วมมีความกังวลถึงอนาคตของตนเอง ว่าหากในระยะช่วง 1-3 ปี มีความต้องการซื้อบ้านเป็นของตนเอง จำเป็นต้องวางดาวน์สูงตามเงื่อนไขที่ถูกนับเป็นสัญญาที่ 2 จึงคาดว่าการปลดล็อกเงื่อนไขดังกล่าวครั้งนี้ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาดไม่ตํ่ากว่า 15%

“แอลทีวี หนักสุดสำหรับผู้กู้ร่วม อดีตมีสัดส่วนในตลาดสูงถึง 30% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาตํ่าไม่ถึง 3 ล้านบาท การปลดล็อกเงื่อนไขดังกล่าวเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาด เพราะเวลาผ่อนเขาไม่ได้มาผ่อนด้วย แบงก์แค่ต้องการหลักประกันกรณีเกิดปัญหา แต่แท้จริงคนผ่อนคือคนคนเดียวกัน ซึ่งตามหลักก็ไม่ควรนับอยู่แล้ว”

‘DSR’ทําร้าย

อาชีพอิสระ      

ความกังวลของผู้ประกอบการ ต่อปัจจัยนับจากนี้นั่นคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกนโยบายใหม่ โดยกำหนดให้สถาบันการเงินต่างๆ ใช้มาตรฐานกลาง มาคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้ เทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio : DSR) เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ว่า น่าจะทำให้เกิดปัญหาตามมา ควบคุมได้ยากหากนำมาใช้กับกลุ่มผู้ยื่นขอสินเชื่อบ้าน เพราะแม้ธปท.จะกำหนดเป็นหลักคำนวณกลางออกมา แต่ในทางปฏิบัติแล้วย่อมขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงิน ซึ่งมีแตกต่างกันแน่นอน และจะกลายเป็นข้อจำกัดใหม่ในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ ที่ปัจจุบันมีสัดส่วนเข้ามาในระบบมากขึ้น กรุงเทพฯ-ปริมณฑลประมาณ 30% ของลูกค้าตลาดบ้านทั้งหมด ขณะที่ต่างจังหวัดสัดส่วนสูงถึง 70% เพราะส่วนใหญ่เป็นกลุ่มพ่อค้า แม่ค้า เกษตรกร ที่มีรายได้ไม่คงที่ ต่างกับมนุษย์เงินเดือนทั่วไป ฉะนั้นแม้ในหลักการที่ออกมาจะดูดี แต่คาดการนำมาใช้น่าจะเกิดความยุ่งยากไม่น้อย

“จริงอยู่ ตัวหนี้อาจวัดไม่ยาก เพราะเช็กกับเครดิตบูโรก็รู้แล้ว แต่ในส่วนรายได้มีปัญหาแน่นอน กลุ่มพ่อค้า, แม่ค้า ไม่เหมือนกับมนุษย์เงินเดือน ที่ยื่นกู้ไปกี่ธนาคาร ผลก็คล้ายคลึงกัน ลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ คนเดียวกันยื่น 3 แบงก์ แต่ละแบงก์ก็ใช้วิธีคิดต่างกัน อยู่ที่แบงก์ประเมินความเสี่ยงของอาชีพนั้นๆ แล้ว ธปท.จะคุมยังไง บอกได้ไหม อาชีพไหนเสี่ยง ไม่เสี่ยง?”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ  ฉบับที่ 3,498 วันที่ 22-24 สิงหาคม 2562