จับชีพจร "อสังหาฯ ปี 62" !! ฝ่ามรสุม "แบงก์ชาติคุมสินเชื่อ"

สะท้อนมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561 ต่อเนื่องปี 2562 ผ่านแม่ทัพหญิงแห่งเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หลังเดินหน้าลุยเปิดคอนโดมิเนียมสูงสุด และตั้งเป้าปี 2562 เป็นอีก 1 ปีทอง แต่อย่างไรก็ตาม มีหลายปัจจัยทั้งบวกและลบที่ยังต้องจับตา โดยเฉพาะประเด็นมาตรการแบงก์ชาติเพิ่มเงินดาวน์


ห่วงแอลทีวี ฉุดกำลังซื้อ
ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจของประเทศในช่วงเวลานั้น ๆ ปี 2561 เศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย แต่การคาดการณ์แนวโน้มปี 2562 มองว่ายังมีความไม่แน่นอน เนื่องจากหลายฝ่ายวิเคราะห์ว่า ตัวเลขจีดีพีอาจเหลือเพียง 4% ทั้งนี้ มาจากสงครามการค้าระหว่างประเทศ รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวจีนลดน้อยลง เป็นผลทางอ้อมที่จะส่งมายังตลาดที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน แต่ความน่ากังวลสูงสุด คือ นอกจากอัตราดอกเบี้ยที่จะอยู่ในช่วงขาขึ้นแล้ว กรณี "แบงก์ชาติ" เตรียมปรับลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) เพิ่มเงินดาวน์ 20% อาจส่งผลให้ลูกค้าหายไป 10-20% ณ ปีนี้ พยายามเร่งให้เกิดสัญญา หรือ การโอนให้มากที่สุด เนื่องจากเดิมแทบไม่มีการเก็บเงินดาวน์ในโปรเจ็กต์ที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนโครงการเปิดใหม่ เก็บดาวน์ 15-18%

 

[caption id="attachment_344593" align="aligncenter" width="503"] เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์[/caption]

กรุงเทพฯ เมืองขยาย
หัวเรือใหญ่ 'เสนา' ยังระบุว่า อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีปัจจัยเป็นบวก เนื่องจากพบตัวเลขอัตราความเป็นเจ้าของบ้านของคนกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อยู่ที่ 70-80% ในปัจจุบัน นั่นหมายถึง ยังมีคนอีกจำนวนมากที่จะสามารถครอบครองที่อยู่อาศัยได้อีก 20-30% ขณะที่ กรุงเทพฯ กำลังเดินหน้าเข้าสู่เมืองขยาย จากจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้น ก็ส่งผลให้มีดีมานด์ที่อยู่อาศัยมากขึ้น "ตัวแปรต่าง ๆ สะท้อนว่า ตลาดยังมีทิศทางที่ดีต่อเนื่อง ย้อนไปช่วงที่ประเทศเกิดวิกฤติทางการเมือง ตลาดก็ยังสามารถขยายตัวได้ แม้ส่วนลงทุนใหญ่ ๆ จะหายไปบ้างก็ตาม ฉะนั้น หากปีหน้ามีปัญหาการเมืองอีก เชื่อตลาดก็ยังเดินต่อได้"


พลังรถไฟฟ้า บูมทำเล
ปี 2562 การเดินหน้าขยายโครงสร้างพื้นฐานตามแผนงานรัฐคงชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะแผนรถไฟฟ้าเชื่อมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีผลอย่างมากในการพัฒนาที่ดินและเรียกดีมานด์ที่อยู่อาศัย สะท้อนตัวอย่างชัดเจน ขยายเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ "แบริ่ง-สำโรง" ในอดีตที่ส่งผลให้ปัจจุบันกลายเป็นย่านที่มีการเกิดขึ้นของซัพพลายคอนโดฯ คึกคัก ราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ยังสามารถขายออก ไม่จำเป็นต้องซื้อของราคาแพงใจกลางเมือง เพราะพลังของรถไฟฟ้า และก็คงจะเกิดขึ้นกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี), สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง), สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสีทอง ย่านธนบุรี ก็มีความน่าสนใจ


ปั้นมิกซ์ยูสบางนา
อีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตา คือ ถนนบางนา-ตราด เนื่องจากมีความใกล้ซีบีดีมากที่สุดย่านหนึ่ง วิ่งเข้าเมืองได้ และในอนาคตจะเป็นเส้นทางหลักเชื่อมต่อสู่แหล่งอุตสาหกรรมใหญ่ 3 จังหวัดอีอีซี เบื้องต้น "เสนา-ฮันคิว" ภายใต้การร่วมทุนกับญี่ปุ่น มีแผนพัฒนาที่ดิน 8 ไร่ ช่วง กม.7 เป็นทาวน์ชิพขนาดเล็ก ตามแผนพัฒนาต่อเนื่อง 7-8 ปี มูลค่าโครงการทั้งหมดแตะระดับหลักหมื่นล้านบาท โดยเฟสแรกเป็นคอนโดฯ 40 ชั้น รวม 495 หน่วย และมีแผนพัฒนาต่อเนื่องอีก 4 โครงการ รวมมากกว่า 2 พันหน่วย นอกจากนี้ ยังมีแผนพัฒนาในรูปแบบโรงแรมระดับ 3-4 ดาว และอาคารสำนักงานรวมอยู่ด้วย เพื่อรองรับศักยภาพที่จะเกิดขึ้นในย่านดังกล่าว โดยเฉพาะแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า สายบางนา-สุวรรณภูมิ ที่จะเชื่อมต่อสายสีเขียวและสายสีเหลือง


หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,417 วันที่ 11-14 พฤศจิกายน 2561