ปี 2569 'ปีแห่งการปรับจุดยืน' ตลาดค้าปลีกไทย เมื่ออัตราค่าเช่าต่ำกว่า 90%

ตลาดค้าปลีกไทยกำลังก้าวเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญครั้งประวัติศาสตร์ โดยบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่าง “ซีบีอาร์อี ประเทศไทย” ได้ออกมาฉายภาพเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้นในปี 2569 ซึ่งถูกขนานนามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับจุดยืน” (Year of Repositioning) อย่างแท้จริง ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่เป็นผลพวงจากการถาโถมของอุปทานหรือซัพพลายระลอกใหม่ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลระบุว่า ภายในสิ้นปี พื้นที่ค้าปลีกรวมในเขตกรุงเทพมหานครจะพุ่งแตะระดับ 8.25 ล้านตารางเมตร และสิ่งที่น่าจับตามองยิ่งกว่าคือ แผนการก่อสร้างที่จะแล้วเสร็จเพิ่มอีก 3 แสนตารางเมตรเฉพาะในปี 2569 เพียงปีเดียว การไหลบ่าของพื้นที่ใหม่นี้ไม่ได้เป็นเพียงการเพิ่มจำนวน

แต่เป็นการยกระดับมาตรฐานประสิทธิภาพการดำเนินงานของโครงการให้สูงขึ้นกว่าเดิมอย่างมาก ส่งผลให้เกิดสภาวะ “แบ่งขั้ว” (Polarization) ของตลาดอย่างชัดเจน ระหว่างโครงการที่สามารถวางจุดยืนใหม่ได้โดนใจผู้บริโภค กับโครงการเดิม ๆ ที่ขาดการพัฒนาอย่างต่อเนื่องจนเริ่มล้าหลัง

อัตราเช่าตํ่ากว่า 90% ครั้งแรกในรอบหลายปี

ผลกระทบจากการที่มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มสูงเกินความต้องการของผู้เช่านั้น ไม่ได้ส่งผลเพียงแค่เรื่องการแข่งขันแย่งชิงลูกค้า แต่กำลังสั่นคลอนตัวเลขทางสถิติที่สำคัญอย่าง “อัตราการเช่าเฉลี่ย” (Occupancy Rate) แผนกวิจัยของซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า อัตราการเช่าอาจปรับตัวลดลงจนต่ำกว่า 90% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี ซึ่งถือเป็นตัวเลขเชิงจิตวิทยาที่สำคัญสำหรับเจ้าของพื้นที่และนักลงทุน

ในขณะเดียวกัน ช่องว่างระหว่างสิ่งที่โครงการค้าปลีกรูปแบบเก่ามอบให้ กับสิ่งที่ลูกค้าคาดหวังในปัจจุบันกำลังขยายกว้างขึ้นอย่างรวดเร็ว พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปไม่ได้มองว่าห้างสรรพสินค้าเป็นเพียงสถานที่ซื้อสินค้าอีกต่อไป

“ดร.จริยา ถ้ำตรงกิจกุล” หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกและกลุ่มบริหารธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการปรับโฉมเพียงเปลือกนอก แต่ต้องเป็นการ “ปรับจุดยืนทางธุรกิจอย่างมีเป้าหมาย” (Purposeful Repositioning) เพื่ออุดช่องว่างของความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปนี้

การล่มสลายของสูตรสำเร็จค้าปลีกแบบเดิม

หนึ่งในประเด็นที่สร้างความสั่นสะเทือนให้กับวงการวางผังศูนย์การค้าคือ การล่มสลายของเกณฑ์มาตรฐานเดิม รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ของซีบีอาร์อีระบุชัดเจนว่า สัดส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีกต่อพื้นที่ร้านอาหาร (Retail-to-F&B) ในอัตราส่วน 70:30 ไม่ใช่สูตรสำเร็จที่เชื่อถือได้อีกต่อไป โครงการที่ยังยึดติดกับตัวเลขนี้อาจพบว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของตนไม่สามารถดึงดูดผู้ใช้บริการได้เหมือนเก่า

ในปัจจุบัน โครงการที่ทำผลงานได้ดีกลับเป็นโครงการที่กล้าฉีกตำราเดิม ๆ สู่การจัดสรรพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและเน้นไลฟ์สไตล์มากขึ้น โดยมีการจัดสรรสัดส่วนที่ใหญ่ขึ้นให้กับพื้นที่สันทนาการ สุขภาพ และพื้นที่กิจกรรมทางสังคม ดร.จริยา เสริมว่าเรากำลังเห็นเทรนด์การปรับเปลี่ยนพื้นที่ที่น่าสนใจ

เช่น การเปลี่ยนพื้นที่ดาดฟ้าที่เคยถูกทิ้งร้างให้กลายเป็นโซนรับประทานอาหารสุดชิค หรือการเปลี่ยนทางเดินที่เงียบเหงาให้กลายเป็นโซนสุขภาพหรือธุรกิจบริการ ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานตามพฤติกรรมผู้เช่าและผู้บริโภคจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญของความอยู่รอด

วิถีใหม่ ‘ประสบการณ์’ นำหน้า ‘สินค้า’

สาเหตุสำคัญที่ทำให้โครงการค้าปลีกแบบเดิมมีความเสี่ยง ไม่ใช่การพังทลายลงในทันที แต่คือ “การสูญเสียความน่าสนใจไปอย่างช้า ๆ” (Slow Obsolescence) เนื่องจากการวางผังพื้นที่แบบเดิมไม่ตอบโจทย์ความคาดหวังของลูกค้าอีกต่อไป ปัจจุบัน ปัจจัยที่สร้างยอดผู้ใช้บริการ (Footfall) และความภักดีต่อแบรนด์ (Loyalty) ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

แม้ลูกค้าจะยังมีกำลังซื้อและมีการใช้จ่ายอยู่ แต่ “เหตุผล” ในการเดินทางมาเยือนโครงการนั้นไม่ใช่เพียงเพื่อการซื้อของเพียงอย่างเดียว ประสบการณ์ด้านการรับประทานอาหาร สันทนาการ สุขภาพ บริการ รวมถึงกิจกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ชุมชน กลายเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเลือกสถานที่ หากโครงการใดไม่สามารถส่งมอบคุณค่าเหล่านี้ได้ ก็ยากที่จะรักษาร้านค้าผู้เช่าและจำนวนลูกค้าให้สม่ำเสมอได้ในระยะยาว

กลยุทธ์ปรับจุดยืนเชิงรุก

สำหรับการปรับตัวของโครงการเก่านั้น ซีบีอาร์อีมองว่าไม่จำเป็นต้องถึงขั้นรื้อถอนเพื่อพัฒนาใหม่ทั้งหมดเสมอไป (Total Redevelopment) แต่สามารถสร้างผลกำไรจากการดำเนินงานได้ด้วยการ “ลงทุนซ้ำอย่างตรงจุด” หัวใจสำคัญอยู่ที่การลดช่องว่างระหว่างสิ่งที่โครงการมีอยู่กับความต้องการใหม่ ๆ ของตลาด

แนวทางที่แนะนำคือการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง การออกแบบเส้นทางการเดิน (Circulation) ใหม่ให้มีความลื่นไหล รวมถึงการคัดเลือกผู้เช่า (Tenant Mix) ที่มีความหลากหลายและสอดรับกับวิถีชีวิตปัจจุบัน โดยเฉพาะการผสมผสานธุรกิจบริการที่จำเป็น เช่น สถาบันการศึกษา ศูนย์ความงาม และบริการทางการเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจที่ช่วยดึงดูดให้ผู้คนเข้ามาใช้บริการในโครงการได้อย่างสม่ำเสมอ

เทคโนโลยี-ESG เข็มทิศใหม่

นอกจากการปรับเปลี่ยนทางกายภาพแล้ว การบริหารจัดการเชิงรุกที่ครบวงจรก็เป็นสิ่งที่จะขาดไม่ได้ในปี 2569 เจ้าของพื้นที่ต้องเปลี่ยนบทบาทจากการเป็นเพียงผู้บริหารพื้นที่เช่า มาเป็นนักบริหารจัดการที่ใช้ข้อมูลและระบบเข้ามาช่วยตัดสินใจ

การนำข้อมูลผลประกอบการ ความคิดเห็นของผู้ใช้บริการ และการมีส่วนร่วมของผู้เช่ามาประมวลผล จะช่วยให้เจ้าของโครงการเข้าใจสถานการณ์จริงที่เกิดขึ้นในเวลานั้นและปรับตัวได้ทันท่วงที นอกจากนี้ แนวคิดด้านความยั่งยืนหรือ ESG จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่เพียงเพื่อภาพลักษณ์ แต่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงานและลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของโครงการ

เมื่อถึงปี 2569 คำถามที่เจ้าของโครงการค้าปลีกต้องตอบตัวเองให้ได้ ไม่ใช่คำถามที่ว่าจะพัฒนาพื้นที่หรือไม่ แต่คือคำถามที่ว่า “จะปรับตัวได้เร็วเพียงใด” ท่ามกลางอุปทานใหม่ที่แข็งแกร่งและทันสมัยกว่า

ผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ในสมรภูมินี้คือผู้ที่มี อัตลักษณ์ที่ชัดเจน (Clear Identity) มีการ วางผังที่ยืดหยุ่น (Flexible Layout) และมีความสามารถในการ ดำเนินงานที่แข็งแกร่ง (Strong Operational Capability) ปี 2569 จึงเป็นบททดสอบครั้งสำคัญว่าค้าปลีกไทยจะสามารถก้าวข้ามขีดจำกัดเดิม ๆ เพื่อปรับจุดยืนไปสู่อนาคตที่ยั่งยืนได้หรือไม่ หรือจะยอมถูกคลื่นลูกใหม่กลืนหายไปในกระแสแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้