‘เซ็นทรัล’ยกเครื่องใหญ่ 'เซ็นทรัล ลาดพร้าว' เขย่ากำลังซื้อ CBD กทม.โซนเหนือ

การต่อสัญญาเช่าที่ดินกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ที่เจรจาแล้วเสร็จและบรรลุข้อตกลงจรดปากกาเซ็นสัญญากันภายในปีนี้ ถูกจับตามองเป็นพิเศษว่าจะปิดดีลที่ตัวเลข 3.3 หมื่นล้านบาทในการต่อสัญญาออกไปอีก 30 ปี ซึ่งจะทำให้เซ็นทรัล ลาดพร้าว คว้าสัญญาเช่ายาวไปจากปี 2571ถึงปี 2601 เลยทีเดียว

นั่นเท่ากับว่า “เซ็นทรัลพัฒนา” จะยึดครองทำเลทองย่าน CBD ของกรุงเทพฯโซนเหนือได้อย่างเบ็ดเสร็จ จาก 2 ศูนย์การค้าใหญ่อย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” การต่อสัญญารอบใหม่จึงไม่ใช่เพียงการยืดอายุโครงการ แต่เป็น “จุดตั้งต้น” ของการยกเครื่องครั้งใหญ่ ทั้งในเชิงกายภาพ ระบบภายใน และบทบาทของศูนย์การค้าในโครงข่ายเมืองยุคใหม่

แหล่งข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีก เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การเจรจาต่อสัญญากับรฟท. ในครั้งนี้เชื่อว่าจะบรรลุข้อตกลงตามความเห็นชอบของทั้งสองฝ่ายโดยไม่มีแรงกดดันเหมือนเช่นที่ผ่านมา ทั้งนี้สัญญาเช่าที่ดินเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ดินของ รฟท. ขนาด 47 ไร่ จะสิ้นสุดลงในปี 2571 เหลือเวลาอีก 2 ปีเศษนับจากนี้ ทำให้เซ็นทรัลฯ ต้องเดินหน้าเจรจาต่อสัญญาล่วงหน้า เพื่อสร้างความชัดเจนทั้งต่อแผนลงทุนระยะยาว และความเชื่อมั่นของผู้เช่าพื้นที่ นักลงทุน และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

ส่วนการที่เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเป็นผู้บริหารโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว เสนอเงื่อนไขต่อสัญญาระยะยาวถึง 30 ปี พร้อมแผนลงทุนปรับปรุงและรีโนเวทโครงการครั้งใหญ่ วงเงินกว่า 4,500 ล้านบาทนั้น เป็นเรื่องที่สามารถทำได้ และเชื่อว่าเซ็นทรัลพัฒนาจะลงทุนมากกว่านั้น

“หากการเจรจาต่อสัญญาบรรลุข้อตกลงตามกรอบเวลาที่คาดการณ์ไว้ เชื่อว่าเซ็นทรัล ลาดพร้าวจะเดินหน้ารีโนเวทครั้งใหญ่ทันทีในปี 2570-2571 ซึ่งจะเป็นการปรับโฉมในระดับโครงสร้าง ไม่ใช่เพียงการตกแต่งพื้นที่เหมือนที่ผ่านมา จังหวะดังกล่าวถูกมองว่า “เหมาะสม” อย่างยิ่ง เพราะจะเป็นช่วงเดียวกับที่โครงการใหม่ “The Central พหลโยธิน” อีกหนึ่งมิกซ์ยูสใหญ่ ที่เซ็นทรัลพัฒนา พร้อมเนรมิตให้ยิ่งใหญ่เทียบเท่าเซ็นทรัลเวิลด์ จะเปิดให้บริการในต้นปี 2570

นั่นหมายความว่า หากเซ็นทรัลลาดพร้าวต้องลดพื้นที่ให้บริการบางส่วน หรือทยอยปิดโซนเพื่อรีโนเวท ก็จะไม่กระทบกับลูกค้า ที่จะโยกไปลองของใหม่ที่เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธินได้ทันที ลดแรงกระแทกต่อทราฟฟิกและรายได้โดยรวมของเซ็นทรัลพัฒนาในย่านนี้”

แม้ทั้งสองโครงการจะตั้งอยู่ใกล้กันห่างกันไม่กี่ร้อยเมตร ถือเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ทั้งคู่ แต่เซ็นทรัลพัฒนาเองจัดวาง Positioning ของทั้งสองศูนย์ไว้อย่างชัดเจน โดยเซ็นทรัล ลาดพร้าวยังคงเป็นศูนย์การค้าที่มีฐานลูกค้าหลักเป็นกลุ่มระดับมิดเดิล-แมส ครอบคลุมคนทำงานในย่านพหลโยธิน–วิภาวดี ผู้พักอาศัยโดยรอบ นักศึกษาจากมหาวิทยาลัยใกล้เคียง และผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนที่เดินทางผ่านจุดตัดรถไฟฟ้า BTS และ MRT

ขณะที่เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะถูกวางให้เป็นศูนย์การค้าระดับมิดเดิลถึงไฮเอ็นด์ ผสานกับองค์ประกอบของโครงการมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย เจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง คนทำงานรุ่นใหม่ และนักท่องเที่ยว การมีศูนย์การค้าสองแห่งในรัศมีเดียวกันจึงไม่ใช่การแข่งขันกันเอง หากแต่เป็นการ “ขยายฐาน” และเติมเต็ม Ecosystem ค้าปลีกของ CPN ให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ในย่านเดียวกัน

ทำเลทองย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถูกจัดเป็นหนึ่งใน CBD ที่แข็งแรงที่สุดของกรุงเทพฯ แห่งหนึ่ง ด้วยจุดเด่นด้านการคมนาคมที่เชื่อมต่อทั้งรถไฟฟ้าใต้ดินและบนดิน รวมถึงโครงข่ายถนนสายหลัก ส่งผลให้พื้นที่นี้มีทั้งประชากรแฝงจากคนทำงาน ผู้อยู่อาศัย และนักศึกษาในปริมาณสูง

โดยเซ็นทรัล ลาดพร้าวเองถือเป็น Destination สำคัญของเซ็นทรัลพัฒนา และเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่ทำรายได้ติดอันดับ Top 5 ของบริษัทมาอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 97% มีผู้เช่ากว่า 339 ร้านค้า บนพื้นที่เช่ารวม 55,583 ตารางเมตร ขณะที่เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ถือเป็นมิกซ์ยูส 48 ไร่ เสริมพลังค้าปลีกเมือง ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยจะเปิดให้บริการในต้นปี 2570 ก่อนจะทยอยเปิดเฟสอื่นต่อไป การเกิดขึ้นของโครงการนี้ ไม่เพียงรองรับการรีโนเวทเซ็นทรัลลาดพร้าว แต่ยังสะท้อนทิศทางการลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาที่มุ่งพัฒนา “มิกซ์ยูส” บนทำเลศักยภาพสูงที่เชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชน

ในภาพรวมเซ็นทรัลพัฒา วางแผนลงทุนระยะ 5 ปี มูลค่ากว่า 1.35 แสนล้านบาท ครอบคลุมทั้งโครงการใหม่ และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 5 แห่ง โดยแต่ละโครงการมีมูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นล้านบาท บนพื้นที่กว่า 1.35 แสนตารางเมตร ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลด้วย

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน พื้นที่ 47.22 ไร่ ที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวปัจจุบันว่า สัญญาจะสิ้นสุดวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA บริษัทลูก รฟท. กับบริษัทเซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด

ซึ่งที่ผ่านมาเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ให้กลับไปทบทวนรายงานผลการเจรจากับบริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน (โครงการเซ็นทรัลลาดพร้าว) ในด้านผลตอบแทนและความเหมาะสมของข้อเสนอ

ขณะเดียวกันในการประชุมครั้งนั้นที่ประชุมไม่ได้อนุมัติให้ SRTA ไปดำเนินการทำสัญญาเช่า เนื่องจากบอร์ดมีความเห็นต้องการให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. ซึ่งทำหน้าที่ดูแลการจัดการทรัพย์สิน การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และการสร้างรายได้จากทรัพย์สิน ได้ช่วยตรวจสอบผลตอบแทนที่เอกชนเสนอมา

ทั้งนี้บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ได้รายงานถึงผลการเจรจารายละเอียดเงื่อนไขการปรับปรุงอาคารใหม่กับบจ. เซ็นทรัลที่จะลงทุน 4,500 ล้านบาท ซึ่งมีการเจรจาเพิ่มเติมครอบคลุมไปถึงขอเสนอของ รฟท. ที่ อยากให้เน้นเรื่องการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร เพื่อให้ทรัพย์สินดูมีมูลค่ามากขึ้น เนื่องจากอาคารเดิมผ่านการใช้งานมานานเกือบ 50 ปีแล้ว โดยทั้งสองฝ่ายได้ตกลงในหลักการและรายละเอียดเพิ่มเติมเป็นที่เรียบร้อย

สำหรับขั้นตอนหลังจากนี้ทางคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. จะนำผลการตรวจสอบ และผลการเจรจาระหว่าง SRTA และบจ.เซ็นทรัล เสนอต่อที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในวันที่ 15 มกราคม 2569 เพื่อพิจารณาเห็นชอบต่อไป

แหล่งข่าวจากบริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) กล่าวว่า ขณะที่การดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว แบ่งเป็น 2 ส่วน โดยส่วนแรก คือ ส่วนบริษัทเอสอาร์ทีฯ และรฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจากรฟท.โดยมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้ที่ประชุมคณะกรรมการรฟท.พิจารณา

ต่อมาส่วนที่สอง ระหว่างบริษัทเอสอาร์ทีฯ กับบจ.เซ็นทรัลฯ ซึ่งเป็นสัญญาในรูปแบบการเช่าช่วง ขณะนี้ประชุมคณะกรรมการบริษัทเอสอาร์ทีฯ ได้อนุมัติตัวเลขมาชุดหนึ่งแล้ว ทั้งนี้ต้องรอการอนุมัติจากรฟท.อีกครั้ง

ทั้งนี้หากที่ประชุมคณะกรรมการรฟรท.อนุมัติต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว จากนั้นจะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท.,บริษัทเอสอาร์ทีฯ และบจ.เซ็นทรัลฯ ส่วนจะเริ่มลงนามสัญญาได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ต้องรอความพร้อมและการพิจารณาจากรฟท.เป็นหลัก

“ประเด็นที่มีการต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีการพูดถึงผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาท นั้น ซึ่งตัวเลขนี้ต้องรอให้เข้าที่ประชุมคณะกรรมการรฟท.เพื่อสรุปตัวเลขที่แน่นอนอีกครั้ง”

สำหรับสัญญาเช่า “ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” ที่รฟท.ให้ทางเซ็นทรัลเช่า เพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ เป็นพื้นที่ก่อสร้างของห้างรวม 3.1 แสนตารางเมตร ประกอบด้วย ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน

นอกจากนี้ในรายละเอียดสัญญาดังกล่าว ปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธ.ค. 2551 จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค 2551-18 ธ.ค 2571 โดยรฟท.ได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท

ทั้งนี้ในปัจจุบันสัญญาเหลือเวลา 3 ปี ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ซึ่งเซ็นทรัลได้จ่ายตามสัญญานั้น ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท

แหล่งข่าวจากบริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) กล่าวว่า ขณะที่ความคืบหน้าการเจรจาต่อสัญญาโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA หรือ “ที่ดินย่าน RCA” บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ-คลองตัน 1 นั้น ที่ผ่านมาทางเอกชนผู้เช่ารายเดิม คือ บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ได้มีการหารือกับบริษัทเอสอาร์ทีฯ มาโดยตลอด

แต่ยังมีประเด็นปลีกย่อยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้แจ้งให้บริษัทเอสอาร์ทีฯ หารือกับทางเอกชนรายเดิมถึงการพิจารณาค่าใช้ประโยชน์ต่างๆและผลตอบแทนที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนหน้าที่สัญญาเดิมจะหมดอายุและบริษัทเอสอาร์ทีฯ จะเข้ามารับช่วงต่อ

ทั้งนี้บริษัทเอสอาร์ทีฯ ได้มีการรายงานผลการเจรจาหารือในประเด็นดังกล่าวกลับไปยังรฟท.แล้ว ซึ่งจะต้องรอรฟท.พิจารณาอีกครั้งว่าจะดำเนินการอย่างไร ซึ่งทางบริษัทเอสอาร์ทีฯ และเอกชนผู้เช่ารายเดิมมีความพร้อมที่จะทำสัญญาใหม่เช่นกัน