PROUD เจาะกลยุทธ์ Green Ecosystem ยกระดับอสังหาฯ Luxury Wellness Residences

การขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่ความยั่งยืนกลายเป็นโจทย์สำคัญ ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการติดตั้งเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน แต่ต้องเริ่มตั้งแต่การกำหนดเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อม การออกแบบโครงการ การดูแลชุมชน ตลอดจนการสร้างระบบที่ทำให้ทุกภาคส่วนมีส่วนร่วมในการลดผลกระทบต่อโลก

นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PROUD เปิดเผยแนวทางการดำเนินงานด้าน ESG ของบริษัท กับ “ฐานเศรษฐกิจ” ซึ่งครอบคลุมทั้งมิติด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล โดยเริ่มต้นจากการกำหนดเป้าหมายลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก พร้อมต่อยอดไปสู่การพัฒนาโครงการที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของผู้คนและการเติบโตของธุรกิจอย่างสมดุล

ผู้บริหารเริ่มด้วยการอธิบายสิ่งแรกที่บริษัทกำหนดเป็นเป้าหมายหลัก คือ Commitment ในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ว่าจะสามารถลดได้มากน้อยเพียงใด

ขณะเดียวกัน บริษัทไม่ได้มองเฉพาะมิติด้านสิ่งแวดล้อม หรือ Environmental แต่ยังพิจารณาในด้านสังคม หรือ Social และด้านธรรมาภิบาล หรือ Governance ว่าจะสามารถดำเนินการอะไรเพิ่มเติมได้บ้าง

ทั้งนี้ บริษัทเพิ่งได้รับ ESG Rating เมื่อปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนว่าเรื่องสิ่งแวดล้อมเป็นประเด็นสำคัญ โดยเฉพาะเมื่อธุรกิจดำเนินงานอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต เมืองหัวหิน จังหวัดประจวบฯและกรุงเทพมหานคร จึงต้องให้ความสำคัญกับการดูแลสิ่งแวดล้อม เพื่อให้พื้นที่ที่เข้าไปดำเนินธุรกิจยังคงสภาพเดิมหรือดีขึ้น ไม่ใช่สร้างผลกระทบหรือมลพิษเพิ่มเติม

เริ่มต้นด้วยการจัดเก็บข้อมูล

ดังนั้นขั้นตอนเเรกจึงเริ่มต้นด้วยการจัดเก็บข้อมูล เพื่อให้ทราบว่าปัจจุบันธุรกิจสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือปล่อยมลภาวะในระดับใด เพราะการมีข้อมูลที่ชัดเจนเป็นพื้นฐานสำคัญในการกำหนดแนวทางลดผลกระทบในระยะต่อไป

ปัจจุบัน บริษัทได้ประสานงานกับองค์การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจก (อบก.) เพื่อจัดเก็บข้อมูลการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยเริ่มจากสำนักงานใหญ่และสำนักงานขาย เพื่อประเมินว่าการดำเนินงานขององค์กรมี Carbon Footprint อยู่ในระดับใด

ธุรกิจอสังหาฯ กับโจทย์วัดคาร์บอนที่ซับซ้อน

นายพสุกล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความท้าทายค่อนข้างมาก เนื่องจากต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาและคู่ค้าภายนอกจำนวนมาก ทำให้ไม่สามารถควบคุมทุกกระบวนการได้ทั้งหมด

บริษัทจึงพยายามหาแนวทางกำหนดจุดวัดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในงานก่อสร้างเพิ่มเติม นอกเหนือจากการปฏิบัติตามมาตรฐานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ที่ดำเนินการอยู่แล้ว

ธุรกิจของเรามีความท้าทายค่อนข้างสูง เพราะเป็นธุรกิจ Developer ที่ต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาและ Third Party จำนวนมาก เราไม่สามารถควบคุมได้ทั้งหมด วันนี้เราจึงพยายามดูว่า ในส่วนของงานก่อสร้างจะสามารถวัดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกได้ตรงไหนบ้าง นอกเหนือจากมาตรฐาน EIA ที่ปกติเราดำเนินการอยู่แล้ว

นอกจากการลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม บริษัทให้ความสำคัญกับชุมชนและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เกี่ยวข้องกับโครงการ โดยมุ่งดูแลด้านความยั่งยืน ไม่เพียงลดผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินโครงการ แต่ยังพยายามสร้างผลกระทบเชิงบวกให้เกิดขึ้นกับชุมชนและผู้ที่เกี่ยวข้องด้วย

Wellness District ยกระดับสุขภาพของคนรอบโครงการ

นายพสุ กล่าวถึงมิติด้านสังคมว่า บริษัทให้ความสำคัญกับการดูแลสุขภาพกายและสุขภาพใจของชุมชนโดยรอบโครงการ ผ่านโครงการ Wellness District ซึ่งดำเนินงานร่วมกับ BDMS ในฐานะพันธมิตร เพื่อยกระดับการดูแลสุขภาพให้กับชุมชน

ภายใต้โครงการดังกล่าว บริษัทจัดกิจกรรมตรวจสุขภาพและฉีดวัคซีนให้ประชาชนโดยรอบโครงการ โดยบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด

นอกจากนี้ ยังเชิญแพทย์ผู้เชี่ยวชาญด้านสุขภาพจิตมาพูดคุยและให้ความรู้แก่ประชาชนในพื้นที่ พร้อมดำเนินกิจกรรมอย่างต่อเนื่องในทุกพื้นที่ที่บริษัทเข้าไปพัฒนาโครงการ

บริษัทมองว่า นอกจากจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของชุมชนแล้ว ยังเป็นการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างโครงการกับคนในพื้นที่ ทำให้ชุมชนยอมรับและอยู่ร่วมกับโครงการได้อย่างยั่งยืน ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้านรอบโครงการ

การดำเนินงานด้านนี้สะท้อนแนวคิด All is Well ของบริษัทที่ให้ความสำคัญกับเรื่อง Wellness โดยไม่ได้ดูแลเฉพาะลูกค้า แต่ยังให้ความสำคัญกับชุมชนโดยรอบพื้นที่โครงการด้วย

เราก็รู้สึกว่าโอเค เพราะแสดงให้เห็นแล้วว่าเรื่อง ALL IS WELL ของบริษัท ที่โฟกัสเรื่อง Wellness ไม่ได้ดูแค่ลูกค้าของเรา แต่ดูคนที่อยู่บริเวณโดยรอบพื้นที่โครงการด้วย

ALL IS WELL ถูกนำไปใช้ตั้งแต่วันแรกของการพัฒนาโครงการ

นายพสุอธิบายว่า หากแบ่งแนวคิดออกเป็น 2 มุม มุมแรกคือจุดเริ่มต้นของการพัฒนาโครงการ ซึ่งบริษัทนำแนวคิด ALL IS WELL เพื่อชีวิตดีที่ยั่งยืน และ Wellness เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของทุกขั้นตอนการดำเนินงาน ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การคัดเลือกและประมูลผู้รับเหมา ไปจนถึงช่วงที่ลูกค้าเข้าซื้อ เข้ามาอยู่อาศัย และการดูแลหลังการอยู่อาศัย

สำหรับขั้นตอนการออกแบบ บริษัทให้ความสำคัญกับการคัดเลือกผู้ออกแบบเป็นอย่างมาก เนื่องจากบริษัทพัฒนาโครงการไม่จำนวนมาก ทำให้ทุกโครงการต้องมีเอกลักษณ์และความโดดเด่นในแบบของตัวเอง

บริษัทจึงกำหนดแนวทางการออกแบบให้ที่อยู่อาศัยสามารถใช้พลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและลดการใช้พลังงาน โดยการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ถือเป็นหนึ่งในแนวทางหลักที่บริษัทนำเสนอให้กับลูกค้า

Governance ปลูกฝัง ALL IS WELL สู่ทุกคนในองค์กร

ในด้านธรรมาภิบาล บริษัทให้ความสำคัญกับการปลูกฝังแนวคิด ALL IS WELL  เพื่อชีวิตดีที่ยั่งยืน ให้เกิดขึ้นภายในองค์กร โดยมุ่งให้พนักงานทุกคนสามารถเข้าถึงโครงการและกิจกรรมด้าน Wellness ได้อย่างทั่วถึง

นายพสุ อธิบายว่า บริษัทจัดทำโครงการและกิจกรรมต่าง ๆ เพื่อส่งเสริมทั้งสุขภาพกายและสุขภาพใจของพนักงาน อาทิ การจัด Wellness Day รวมถึงมีทางเลือกในการดูแลรักษาสุขภาพและการป้องกันโรค หรือ Preventive Care เพื่อให้พนักงานมีความพร้อมในการทำงาน สามารถดูแลตนเอง สร้างคุณค่าให้ผู้ถือหุ้น และให้บริการลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ทั้งหมดนี้เป็นภาพรวมการดำเนินงานด้าน ESG ของบริษัท ซึ่งครอบคลุมทั้งมิติด้านสิ่งแวดล้อม หรือ Environmental มิติด้านสังคม หรือ Social และมิติด้านธรรมาภิบาล หรือ Governance

Restart Center เปิดโอกาสผู้พ้นโทษเริ่มต้นชีวิตใหม่

นอกจากโครงการ Wellness District แล้ว บริษัทยังดำเนินอีก 2 โครงการสำคัญในมิติด้านสังคม โดยหนึ่งในนั้นคือ Restart Center ซึ่งเกิดจากการมองเห็นปัญหาผู้ต้องขังล้นเรือนจำในประเทศไทย

นายพสุ ระบุว่า ประมาณ 60-70% ของผู้ต้องขังเป็นคดียาเสพติด ซึ่งมีตั้งแต่คดีขนาดเล็กไปจนถึงคดีขนาดใหญ่ แม้ประเด็นด้านกฎหมายจะเป็นอีกเรื่องหนึ่ง แต่เจตนารมณ์ของการรับโทษในเรือนจำคือการเปิดโอกาสให้ผู้ต้องขังได้ปรับตัวและพัฒนาตนเอง เพื่อให้สามารถกลับออกมาเป็นคนที่ดีและกลับคืนสู่สังคมได้

ด้วยเหตุนี้ บริษัทจึงมองว่า หากสามารถเข้าไปช่วยเหลือผู้ที่พ้นโทษแล้ว ให้มีโอกาสประกอบอาชีพและไม่กลับเข้าสู่เรือนจำอีก ก็จะเป็นการสร้างผลลัพธ์เชิงบวกต่อสังคม

บริษัทจึงจัดทำโครงการ Restart Center โดยร่วมกับผู้รับเหมาและพันธมิตรของบริษัท เปิดโอกาสให้ผู้พ้นโทษได้ฝึกทักษะการทำงานและมีโอกาสประกอบอาชีพ เพื่อให้เห็นว่ายังมีทางเลือกอื่นในการดำเนินชีวิต โดยไม่ต้องกลับไปทำพฤติกรรมเดิมที่อาจนำไปสู่การกระทำผิดซ้ำ

ลงทุนด้านการศึกษา สร้างผลกระทบเชิงบวกในระยะยาว

อีกหนึ่งโครงการในมิติด้านสังคม โดยร่วมมือกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยด้านการศึกษา นายพสุมองว่า การศึกษาเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญของการพัฒนาด้านสังคม แม้จะเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เวลานานกว่าจะเห็นผลลัพธ์ แต่เชื่อว่าเป็นการสร้างผลกระทบเชิงบวกที่ยั่งยืน

แม้บริษัทจะเป็นองค์กรขนาดเล็ก แต่ต้องการมีส่วนร่วมในการพัฒนาด้านการศึกษา จึงนำโจทย์และการประยุกต์ใช้งานจริงจากโครงการของบริษัทไปร่วมพัฒนากับนักศึกษาระดับปริญญาตรี คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์

ความร่วมมือดังกล่าวครอบคลุมทั้งงานออกแบบภูมิสถาปัตยกรรม งานออกแบบตกแต่งภายใน และงานออกแบบสถาปัตยกรรม เพื่อให้นักศึกษาได้เรียนรู้จากสถานการณ์จริง เตรียมความพร้อมก่อนเข้าสู่การทำงาน และเข้าใจว่าการประกอบวิชาชีพจะต้องเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง

ขณะเดียวกัน บริษัทยังนำแนวคิดและผลงานบางส่วนที่ได้รับจากนักศึกษามาต่อยอดและประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการจริงของบริษัทด้วย

แม้บริษัทจะเป็นองค์กรขนาดเล็ก แต่ก็ต้องการมีส่วนร่วมในการพัฒนาด้านการศึกษา จึงนำโจทย์และการประยุกต์ใช้งานจริงจากโครงการของบริษัทไปร่วมพัฒนากับนักศึกษาระดับปริญญาตรี คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์

ออกแบบบ้านให้ใช้พลังงานอย่างคุ้มค่าด้วยธรรมชาติ

นอกจากการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์แล้ว บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบที่สอดคล้องกับธรรมชาติให้มากที่สุด ทั้งการศึกษาทิศทางลม ทิศทางแสงแดด และการนำพลังงานความร้อนมาใช้ให้เกิดประโยชน์ เพื่อช่วยลดการใช้พลังงานภายในที่อยู่อาศัย

หนึ่งในแนวทางหลักคือการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ ซึ่งช่วยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ไฟฟ้าที่ผลิตได้ในช่วงเวลากลางวัน ยกตัวอย่างเช่น หากมีแม่บ้านหรือผู้ดูแลอยู่ภายในบ้านในเวลากลางวัน ก็สามารถเปิดเครื่องปรับอากาศหรือใช้ไฟฟ้าในการทำงานบ้านได้ โดยอาศัยพลังงานจากโซลาร์เซลล์

นอกจากนี้ บริษัทยังศึกษาเรื่องทิศทางลมและมุมรับแสงแดด เพื่อนำมาใช้ในการออกแบบอาคารให้ใช้พลังงานน้อยที่สุด และช่วยให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น

เราให้ความสำคัญคือ การออกแบบให้บ้านใช้พลังงานให้น้อยที่สุด โดยศึกษาทั้งทิศทางลม มุมรับแสงแดด และปัจจัยด้านธรรมชาติ เพื่อช่วยลดการใช้พลังงาน และทำให้ลูกบ้านมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น 

เปลี่ยนขยะเปียกเป็นทรัพยากร ลด Carbon Footprint จากต้นทาง

“เรามองว่าขยะเปียกเป็นพลังงานที่ซ่อนอยู่” เป็นอีกหนึ่งประเด็นที่บริษัทให้ความสำคัญคือการบริหารจัดการขยะ นายพสุเน้นย้ำโดยเฉพาะขยะเปียก ซึ่งบริษัทมองว่าเป็นทรัพยากรหรือพลังงานที่ซ่อนอยู่ จึงไม่ได้มุ่งเน้นเพียงการรีไซเคิล แต่ต้องการต่อยอดไปสู่แนวคิดการสร้างทรัพยากรกลับคืน หรือ Regenerative

นายพสุ กล่าวว่า ปัจจุบัน บริษัทดำเนินแคมเปญในหลายโครงการ โดยติดตั้งเครื่องแปรรูปขยะเปียกให้ลูกบ้านสามารถนำขยะเปียกทุกประเภทมาใส่ได้ ยกเว้นไม้เสียบลูกชิ้น จากนั้นเครื่องจะนำขยะเปียกไปแปรรูปเป็นปุ๋ยอินทรีย์ 100%

บริษัทระบุว่า หากลูกบ้านยังไม่นำปุ๋ยออกมาใช้งานทันที เมื่อปุ๋ยมีการสะสมต่อเนื่อง คุณภาพของปุ๋ยอินทรีย์ก็จะดีขึ้นตามคุณภาพของเศษอาหารที่นำมาแปรรูป กล่าวคือ หากลูกบ้านบริโภคอาหารที่มีคุณภาพ ปุ๋ยอินทรีย์ที่ได้ก็จะมีคุณภาพดีขึ้นตามไปด้วย

สร้างแรงจูงใจให้ลูกบ้านมีส่วนร่วมอย่างต่อเนื่อง

ความท้าทายที่สำคัญกว่าการติดตั้งระบบ คือการสร้างแรงจูงใจ หรือ Incentive ให้ลูกบ้านทำอย่างต่อเนื่อง จึงออกแบบกิจกรรมเพื่อกระตุ้นการมีส่วนร่วมควบคู่กัน

นายพสุกล่าวว่า ในโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางสีเขียว บริษัทจะนำปุ๋ยอินทรีย์ที่ผลิตจากขยะเปียกที่ผ่านการแปรรูปมาใช้ปลูกพืชผักสวนครัวให้ลูกบ้าน

นอกจากนี้ ยังจัดทำแคมเปญส่งเสริมการคัดแยกขยะ โดยหากลูกบ้านแยกขยะ บริษัทจะเพิ่มความถี่ในการจัดเก็บขยะ และบริษัทจะเป็นผู้สนับสนุนค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติม

เรายังมีแคมเปญส่งเสริมการคัดแยกขยะ โดยหากลูกบ้านแยกขยะ บริษัทจะเพิ่มความถี่ในการจัดเก็บขยะ และบริษัทจะเป็นผู้สนับสนุนค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติม

นอกจากนี้ยังกล่าวถึงนโยบายการคัดแยกขยะของกรุงเทพมหานครว่าเป็นแนวทางที่ดำเนินการได้ดี และบริษัทได้นำมาต่อยอดผ่านการรณรงค์ไม่ทิ้งขยะรวมกัน พร้อมส่งเสริมการนำขยะอินทรีย์มาแปรรูปเป็นปุ๋ยอินทรีย์ ซึ่งช่วยลดการใช้ปุ๋ยเคมี ลดการปล่อยก๊าซมีเทน และช่วยลด Carbon Footprint ได้

ทั้งนี้ บริษัทมองว่าการลด Carbon Footprint ต้องเริ่มต้นจากการคัดแยกขยะ จึงให้ความสำคัญกับการออกแบบระบบการแยกขยะในทุกโครงการ ตั้งแต่การจัดพื้นที่ห้องแยกขยะ การแบ่งประเภทของขยะ วิธีการคัดแยก ตลอดจนการออกแบบระบบการขนส่งและการจัดเก็บขยะ หรือ Logistics Flow เพื่อให้สามารถเชื่อมต่อกับระบบจัดเก็บขยะของกรุงเทพมหานครหรือหน่วยงานท้องถิ่นในแต่ละพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นายพสุมองว่าการลด Carbon Footprint ไม่ใช่เรื่องซับซ้อน แต่เป็นเรื่องที่ทุกคนสามารถทำได้ หากมีแรงจูงใจที่เหมาะสม โดยเฉพาะการสร้างความเข้าใจให้เจ้าของบ้านสามารถถ่ายทอดวิธีการคัดแยกขยะให้กับคนในบ้านหรือแม่บ้าน ไม่ให้นำเศษอาหารและขยะทุกประเภททิ้งรวมกัน พร้อมมีมาตรการจูงใจควบคู่ไปด้วย ซึ่งเป็นแนวทางการใช้ชีวิตที่บริษัทต้องการส่งเสริมให้เกิดขึ้นกับลูกบ้าน

เรื่องของการลด Carbon Footprint ไม่ได้เป็นเรื่องอะไรที่ซับซ้อนมาก แต่แค่เป็นเรื่องที่ต้องทำ แล้วต้องหา Incentive โดยเฉพาะการสร้างความเข้าใจให้เจ้าของบ้านสามารถถ่ายทอดวิธีการคัดแยกขยะให้กับคนในบ้านหรือแม่บ้าน ไม่ให้นำเศษอาหารและขยะทุกประเภททิ้งรวมกัน ผมว่าคือวิธีการใช้ชีวิตของลูกบ้านที่เราพยายามจะนำเสนอไปให้

บริหารต้นทุนท่ามกลางการแข่งขันที่เปลี่ยนไป

ในด้านการบริหารต้นทุน นายพสุกล่าวว่า บริษัทพยายามติดตามสถานการณ์ด้านอุปทานของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะตลาดจีน ซึ่งปัจจุบันมีสินค้าจำนวนมากและมีอุปทานส่วนเกิน

บริษัทพัฒนาโครงการในระดับราคาค่อนข้างสูง ทำให้หลายองค์ประกอบของโครงการยังจำเป็นต้องอาศัยงานฝีมือ หรือ Craftsmanship และการผลิตด้วยมือ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันเทคโนโลยีและกำลังการผลิตในหลายประเทศมีการพัฒนาอย่างมาก โดยเฉพาะจีนที่มีสินค้าจำนวนมากเข้าสู่ตลาดในราคาที่ต่ำ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น และเป็นประเด็นที่บริษัทต้องติดตามและบริหารจัดการอย่างต่อเนื่อง

อีกด้านหนึ่ง สถานการณ์ดังกล่าวก็ทำให้บริษัทสามารถเข้าถึงแหล่งสินค้าต่าง ๆ ได้ในราคาที่ต่ำลง และสามารถจัดหาสินค้าได้รวดเร็วขึ้น

นอกจากนี้ เทคโนโลยีการผลิตที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องยังช่วยให้สามารถผลิตสินค้าได้ในปริมาณมากขึ้น โดยสินค้าบางประเภทมีคุณภาพที่ดีหรือใกล้เคียงกับงานที่ผลิตด้วยมือ แต่ใช้ต้นทุนต่ำกว่าและใช้เวลาผลิตน้อยกว่า

แม้ปัจจัยด้านต้นทุน เช่น ราคาพลังงาน ค่าขนส่ง เงินเฟ้อ รวมถึงราคาสินค้าปิโตรเคมีซึ่งเป็นส่วนประกอบของวัสดุต่าง ๆ ภายในบ้าน จะปรับตัวสูงขึ้น แต่หากบริษัทศึกษาตลาดและเข้าถึงแหล่งผลิตที่มีความยั่งยืนต้องเดินคู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภค

การพัฒนาโครงการโดยเพิ่มองค์ประกอบด้าน ESG และความยั่งยืน ส่งผลให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด และผู้บริโภคยอมจ่ายสำหรับสิ่งเหล่านี้หรือไม่

นายพสุมองว่า เป็นโจทย์ที่ท้าทายมากขึ้น ปัจจุบันจากการประเมิน เทรนด์ของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน หรือ First Jobber และผู้ที่เพิ่งทำงานได้ไม่นานและเริ่มมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย กำลังเปลี่ยนไป

แม้ว่าที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับเรื่องความยั่งยืนจะมีราคาสูงขึ้น ทำให้การเข้าถึงยากขึ้น แต่ลูกค้าหลายคนเริ่มพิจารณาว่า เมื่อซื้อไปแล้วจะมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหรือไม่ เพราะบางคนมองว่าการเช่าที่อยู่อาศัยยังให้ความยืดหยุ่นมากกว่า ทั้งในแง่ของการไม่มีภาระผูกพันระยะยาว และสามารถย้ายที่อยู่อาศัยหรือย้ายถิ่นฐานได้สะดวกกว่า

ผมว่าเป็นโจทย์ที่ยากขึ้น เทรนด์ก็ค่อย ๆ เปลี่ยน ลูกค้ากลุ่มนี้มองว่า ถ้าซื้อที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ การเข้าถึงก็ยากขึ้น เพราะราคาสูงขึ้น แต่ปัจจัยหนึ่งคือบางคนก็รู้สึกว่า ซื้อไปแล้วจะมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหรือเปล่า เช่าอยู่ก็ไม่เห็นเป็นไร

ด้วยเหตุนี้ บริษัทจึงเริ่มศึกษารูปแบบธุรกิจใหม่ ๆ โดยเฉพาะโมเดลการปล่อยเช่า เพื่อเป็นอีกทางเลือกหนึ่งให้ลูกค้า นอกเหนือจากการขายขาด โดยเริ่มจากการพิจารณาปล่อยเช่าบ้านให้ลูกค้าก่อน

ขณะเดียวกัน บริษัทก็ศึกษาตลาดอย่างต่อเนื่องว่า หากผู้บริโภครุ่นใหม่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเต็มรูปแบบ บริษัทจะสามารถนำเสนอรูปแบบหรือทางเลือกใดเพิ่มเติมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้บ้าง

พัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ รองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

แม้จะมีปัจจัยหลายด้านที่บริษัทไม่สามารถควบคุมได้ แต่ในส่วนของการพัฒนาโครงการ บริษัทเชื่อว่าแต่ละโครงการมีจุดขายและคอนเทนต์ที่โดดเด่นแตกต่างจากคู่แข่ง

นายพสุยกตัวอย่างโครงการ The Residences at InterContinental Phuket Resort  ในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งตั้งอยู่ติดกับโรงแรมระดับ 5 ดาว และสามารถเดินถึงได้ภายในเวลาไม่ถึง 3 นาที ขณะที่โครงการในรูปแบบ Branded Residence ก็มีบริการต่าง ๆ ที่ตอบโจทย์ลูกค้ามากกว่าการเป็นเพียงที่อยู่อาศัย

ส่วนโครงการบ้านของบริษัทให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ พร้อมผสานแนวคิดด้าน Sustainability เข้าไปในทุกโครงการ

เราให้พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่มาก เเละนำเรื่อง Sustainability เข้ามาผสานด้วย Product แต่ละโครงการที่เปิดตัวออกมาให้ลูกค้า ผมคิดว่าเราตอบตัวเองได้ว่าจุดขายมีความโดดเด่นมาก เพราะฉะนั้นในหน้าที่เราทำได้ดีที่สุดแล้ว ส่วนที่เหลือบางเรื่องก็อาจเป็นปัจจัยที่เราควบคุมไม่ได้ 

บริษัทมองว่าผลิตภัณฑ์ทุกโครงการที่เปิดตัวมีจุดขายที่ชัดเจนและแตกต่าง ดังนั้น ในส่วนที่บริษัทสามารถควบคุมได้ บริษัทเชื่อว่าได้ดำเนินการอย่างเต็มที่แล้ว ส่วนที่เหลือเป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้

นอกจากนี้ บริษัทได้เริ่มพัฒนาธุรกิจบริการปล่อยเช่าผ่านบริษัทลูก Prompt Solution Management  เพื่อให้บริการแก่ลูกบ้าน แม้ปัจจุบันธุรกิจดังกล่าวจะยังไม่ได้สร้างรายได้มากนัก แต่เป็นบริการที่ช่วยให้บริษัทเก็บข้อมูลตลาด พัฒนาระบบ สะสมข้อมูลเชิงลึก หรือ Intelligence และสร้างเครือข่ายโบรกเกอร์เพื่อสนับสนุนการปล่อยเช่าในอนาคต

เราจึงพยายามเก็บข้อมูลเหล่านี้เพื่อต่อยอด ดูว่ายังมีช่องทางในการพัฒนาธุรกิจด้านนี้ได้อย่างไรบ้าง แต่ธุรกิจหลักของเราก็ยังคงเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

หนี้ครัวเรือน โจทย์สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นายพสุมองว่า ปัจจุบันผู้บริโภคยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะยอมจ่ายสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีองค์ประกอบด้านความยั่งยืนและการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงาน โดยมองว่านั่นเป็นปัจจัยหลัก

ปัจจุบันยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องมาเป็นเวลา 5 ปี สะท้อนว่าตลาดอยู่ในภาวะที่ไม่ค่อยดี และเป็นตลาดหมี หรือ Bear Market ค่อนข้างชัดเจน ขณะเดียวกันยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่งเป็นประเด็นที่มีการพูดถึงกันในทุกเวที

สำหรับบริษัท สิ่งสำคัญคือการบริหารสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยง ไม่ให้พึ่งพาโครงการใดโครงการหนึ่งมากเกินไป

ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเติบโตเพียงประมาณ 1.2-1.5% การเติบโตจะไม่ได้เกิดขึ้นในภาพรวมของประเทศ แต่จะกระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่และบางกลุ่มลูกค้า

จังหวัดภูเก็ตเป็นตัวอย่างของ Growth Market โดยยกข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเมื่อประมาณ 2 ปีก่อนว่า GPP ของจังหวัดภูเก็ตเติบโตประมาณ 13-17% ขณะที่ GDP ของประเทศไทยในปีเดียวกันเติบโตประมาณ 1.9%

นายพสุจึงมองว่า หากเลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่มีการเติบโตสูง และมุ่งเน้นลูกค้าในเซ็กเมนต์ระดับบน ก็จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยอย่างหนี้ครัวเรือนน้อยกว่าตลาดโดยรวม

ความแตกต่างของสินค้า คือจุดแข็งในการแข่งขัน

จากสถิติของบริษัท ลูกบ้านในหลายโครงการใช้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับโครงการอื่น ขณะเดียวกัน บริษัทเชื่อว่าจุดแข็งสำคัญยังคงเป็นการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง ทั้งด้านบริการ แนวคิด Sustainability และการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ ซึ่งเป็นคุณค่าที่บริษัทมอบให้กับลูกค้า

นายพสุกล่าวว่า บริษัทไม่ได้เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จึงไม่ได้ถูกกำหนดเป้าหมายให้ต้องเปิดโครงการจำนวนมากในแต่ละปี ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อาจต้องเปิดโครงการจำนวนมากเพื่อให้บรรลุเป้าหมายยอดขาย โดยบริษัทอาจเปิดเพียง 2 โครงการ แต่ตั้งเป้าหมายสร้างยอดขายในระดับเดียวกัน

รูปแบบการดำเนินธุรกิจดังกล่าวทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการมากกว่า ทั้งในด้านการออกแบบ การกำหนดรายละเอียดของโครงการ และการบริหารต้นทุน

เราไม่ได้เป็นบริษัทสเกลใหญ่ที่ถูกบังคับด้วยเป้าหมายว่าจะต้องเปิด 10 โครงการในปีนี้ ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นอาจต้องเปิด 10 โครงการเพื่อให้ได้ยอดขายตามเป้าหมาย แต่อาจเปิดเพียง 2 โครงการ เพื่อสร้างยอดขายได้ในระดับเดียวกัน

นอกจากนี้ บริษัทยังเลือกใช้โครงสร้างองค์กรแบบ Lean เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนด้านบุคลากร และปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจให้เหมาะสมกับธรรมชาติขององค์กร

ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการเร่งการเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืน

หากต้องการเร่งการขับเคลื่อนด้านความยั่งยืนให้เกิดขึ้นเร็วขึ้น จำเป็นต้องอาศัยกลไกด้านกฎหมาย โดยเฉพาะร่างพระราชบัญญัติการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ หรือ พ.ร.บ.โลกร้อน เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นรูปธรรม ก็จะทำให้ทิศทางการดำเนินงานของทุกภาคส่วนมีความชัดเจนมากขึ้น

เข้าใจว่าปัจจุบันได้มีการเริ่มปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีสรรพสามิตน้ำมันบางส่วนให้เชื่อมโยงกับคาร์บอนแล้ว และขั้นตอนต่อไปคือการให้ทุกภาคส่วนเริ่มวัดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของตนเอง ก่อนจะพิจารณาแนวทางการชดเชยคาร์บอน หรือ Carbon Offset และภาระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

ในภาพรวม นายพสุเห็นว่า ภาครัฐควรกำหนด Roadmap ไปสู่เป้าหมาย Net Zero ให้ชัดเจน รวมถึงประเมินผลกระทบและโอกาสที่จะเกิดขึ้นในแต่ละอุตสาหกรรม ตลอดจนกำหนดแนวทางว่าอุตสาหกรรมใดหรือผู้ประกอบการกลุ่มใดจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนเพิ่มเติม

โดยได้ยกตัวอย่างว่า หากบริษัทกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับเหมาต้องใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น วัสดุรีไซเคิล หรือวัสดุที่จัดหาจากพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อลด Carbon Footprint เมื่อกำหนดรายละเอียดมากขึ้น จำนวนผู้รับเหมาที่สามารถเข้าร่วมประมูลงานก็จะลดลง เพราะผู้รับเหมาบางรายยังไม่ได้เตรียมความพร้อม บางรายยังไม่ได้ให้ความสำคัญกับประเด็นดังกล่าว และบางรายมีต้นทุนในการปรับตัวค่อนข้างสูง

ผมคิดว่าภาครัฐและภาคเอกชนต้องช่วยกันกำหนดแนวทางว่า ใครควรทำอะไร ใครต้องการความช่วยเหลือในลักษณะไหน เพื่อให้ทุกฝ่ายสามารถเดินไปสู่เป้าหมายเดียวกันได้