ดาต้าเซ็นเตอร์บูม ดันที่ดินอุตสาหกรรม EEC เนื้อหอมรับทุนโลก

กระแสการลงทุน Data Center และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล กำลังกลายเป็นแรงขับเคลื่อนใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของไทย โดยเฉพาะพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเทคโนโลยีและทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ทำเลที่มีศักยภาพด้านไฟฟ้า แหล่งน้ำ ระบบอินเทอร์เน็ต และผืนที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มมีความสำคัญมากกว่าการพิจารณาเรื่องการคมนาคมขนส่งเพียงอย่างเดียว

ข้อมูลจาก ซาวิลส์ ประเทศไทย สะท้อนว่า ตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในพื้นที่สมุทรปราการ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ยังคงมีความเคลื่อนไหวสูง โดยเฉพาะสมุทรปราการและ EEC ซึ่งมีธุรกรรมซื้อขายและเช่าที่ดินเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังมีดีลที่มีศักยภาพอยู่ระหว่างการเจรจาและคาดว่าจะทยอยปิดได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569

ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ใช้พื้นที่อุตสาหกรรมกำลังเปลี่ยนไปจากเดิมที่เน้นโรงงานผลิตและโลจิสติกส์ โดยมีทั้งธุรกิจ E-commerce ธุรกิจคอสเมติกที่ต้องการคลังสินค้าและพื้นที่รองรับการไลฟ์สด ตลอดจนกลุ่ม Data Center ซึ่งถูกมองว่าเป็นหนึ่งในดีมานด์ใหม่ที่เข้ามาเพิ่มน้ำหนักให้ตลาดที่ดินอุตสาหกรรม

นางสาวประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ และผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาดแห่ง ซาวิลส์ ประเทศไทย ให้มุมมองว่า ประเทศไทยยังมีจุดแข็งเหนือหลายประเทศในภูมิภาค โดยเฉพาะด้าน Infrastructure และระบบอินเทอร์เน็ต ซึ่งมีคุณภาพและความครอบคลุมสูง ทำให้ไทยมีโอกาสก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในศูนย์กลาง Data Center ของภูมิภาค ขณะที่เวียดนามยังมีข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลบางส่วน

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของ Data Center ไม่ได้หมายความว่าที่ดินทุกแปลงจะสามารถรองรับการพัฒนาได้ เนื่องจากธุรกิจประเภทนี้ต้องการสาธารณูปโภคในระดับสูง โดยเฉพาะไฟฟ้าและน้ำ ซึ่งกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการคัดเลือกทำเล และกำลังทำให้สมการการเลือกที่ดินอุตสาหกรรมเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

ที่ดินไม่ใช่แค่ทำเล แต่ต้องมี “ไฟ-นํ้า-เน็ต”

จากข้อมูลของ ซาวิลส์ ประเทศไทย ยังระบุว่า ทรัพยากรของประเทศมีข้อจำกัดอยู่แล้ว จึงเป็นเสมือนตัวกรองตามธรรมชาติว่า Data Center ไม่ใช่ธุรกิจที่ผู้ประกอบการทุกรายสามารถเข้ามาพัฒนาในประเทศไทยได้ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้ไฟฟ้าและน้ำในปริมาณมาก

ในมุมมองของผู้บริหารซาวิลส์ ประเทศไทย หากมีโครงการที่ยื่นขออนุญาตเข้ามาจำนวนประมาณ 5-10 โครงการ โครงการที่ผ่านการอนุมัติและสามารถเริ่มก่อสร้างจริงอาจมีเพียงประมาณ 2-5 โครงการเท่านั้น สะท้อนว่าความต้องการลงทุนกับความสามารถในการพัฒนาโครงการจริงยังมีช่องว่าง เนื่องจากต้องผ่านเงื่อนไขด้านสาธารณูปโภคและความพร้อมของพื้นที่

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นดังกล่าวมีนัยสำคัญ เพราะทำให้ “ที่ดินที่พร้อมพัฒนา” มีมูลค่ามากกว่าที่ดินที่มีเพียงทำเลดี ขณะที่แปลงที่สามารถเชื่อมต่อระบบไฟฟ้าแรงสูง มีแหล่งน้ำเพียงพอ มีระบบไฟเบอร์และอินเทอร์เน็ตที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงมีพื้นที่ต่อเนื่องขนาดใหญ่ มีโอกาสกลายเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากขึ้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) มองว่า การเลือกพื้นที่สำหรับ Data Center ต้องให้ความสำคัญกับแหล่งน้ำและระบบไฟฟ้าแรงสูง โดยทำเลที่มีศักยภาพจึงไม่ได้กระจายตัวเท่าเทียมกันทั่วประเทศ แต่จะมุ่งไปยังพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ

ในภาคตะวันออก พื้นที่ที่ถูกจับตา ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และสมุทรปราการ ขณะที่ชลบุรีมีข้อจำกัดด้านแหล่งน้ำธรรมชาติเมื่อเทียบกับบางพื้นที่ เนื่องจากไม่มีแม่น้ำสายหลักไหลผ่าน จึงทำให้เรื่องน้ำกลายเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญของการเลือกทำเล Data Center

นายสุรเชษฐยังมองว่า ไทยยังมีศักยภาพรองรับการเติบโตของ Data Center ได้อีกมากในช่วง 5-6 ปีข้างหน้า แต่โจทย์สำคัญคือประเทศไทยจะเลือกเดินหน้าการลงทุนในระดับใด และจะบริหารผลกระทบด้านทรัพยากรอย่างไร

EEC กลายเป็นสนามแข่งขันใหม่ของที่ดินอุตสาหกรรม

แรงส่งจาก Data Center กำลังเกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดที่ดินอุตสาหกรรม EEC เองมีความต้องการจากกลุ่มทุนต่างชาติอยู่แล้ว โดยราคาที่ดินอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 20-30% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จากความต้องการของบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาขยายฐานการผลิตในไทย

ไตรมาส 1 ปี 2569 ประเทศไทยมีพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมสะสมประมาณ 222,388 ไร่ เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2568 ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือประมาณ 6.2% จาก 6.52% ในไตรมาสก่อนหน้า

เมื่อพิจารณาราคาที่ดิน ค่าเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ประมาณ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ โดยชลบุรีมีราคาเฉลี่ยสูงสุดประมาณ 9.5 ล้านบาทต่อไร่ ตามด้วยฉะเชิงเทราประมาณ 7.75 ล้านบาทต่อไร่ และระยองประมาณ 7.5 ล้านบาทต่อไร่

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังต้องติดตามอุปทานใหม่ โดยคาดว่าช่วงปี 2569-2570 จะมีที่ดินอุตสาหกรรมเข้าสู่ตลาดเพิ่มเติมกว่า 20,290 ไร่ ซึ่งอาจเพิ่มการแข่งขันระหว่างผู้พัฒนานิคมและกดดันการปรับขึ้นของราคาในระยะต่อไป

ขณะที่ข้อมูลจาก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ชี้ว่า EEC มีโอกาสขยับขึ้นเป็นฐานหลักของ Data Center ในอนาคต จากปัจจุบันที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีสัดส่วนฐานการลงทุนประมาณ 52% และ EEC ประมาณ 41% โดยกำลังการผลิตใหม่ที่เตรียมเปิดให้บริการใน EEC ภายในปี 2571 มีประมาณ 149.9 เมกะวัตต์ สูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ประมาณ 76.7 เมกะวัตต์

ด้าน The Report Cube สถาบันวิจัยตลาดและข้อมูลเชิงกลยุทธ์ระดับสากล ได้เผยรายงานประเมินว่า ตลาดที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและบริการสาธารณูปโภคของไทยมีมูลค่าประมาณ 320 ล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2568 และมีโอกาสเพิ่มเป็น 740 ล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2577 หรือเติบโตเฉลี่ยประมาณ 9.76% ต่อปี โดยภาคตะวันออกเป็นภูมิภาคที่มีสัดส่วนตลาดสูงสุดประมาณ 47% ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมครองสัดส่วนตลาดตามประเภทการใช้พื้นที่ประมาณ 42%

ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า EEC ไม่ได้เป็นเพียงฐานการผลิตของอุตสาหกรรมเดิม แต่กำลังเปลี่ยนบทบาทเป็นพื้นที่รองรับอุตสาหกรรมใหม่ที่ต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเข้มข้น ตั้งแต่ EV และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ไปจนถึง Data Center และ AI

เงินลงทุนมหาศาล แต่โจทย์คือผลประโยชน์ต่อประเทศ

อีกประเด็นที่ผู้บริหารทั้ง ซาวิลส์ ประเทศไทย และ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ให้ความสำคัญ คือ Data Center เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้ใช้แรงงานจำนวนมากเมื่อเข้าสู่ระยะดำเนินงาน

ผู้บริหาร ซาวิลส์ ประเทศไทย ยังมองว่า หากประเทศไทยจะเปิดให้มีการพัฒนา Data Center ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ควรกำหนดเงื่อนไขให้เกิดประโยชน์ต่อคนไทยอย่างชัดเจน ทั้งเรื่องการจ้างงาน การถ่ายทอดเทคโนโลยี และการใช้ทรัพยากร

ขณะที่นายสุรเชษฐจาก คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) ระบุว่า Data Center ขนาดหนึ่งแห่งอาจใช้บุคลากรประจำไม่มาก โดยขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบการดำเนินงาน จึงมีข้อถกเถียงว่าผลประโยชน์ของโครงการในระยะยาวอาจไม่ได้อยู่ที่การจ้างงานโดยตรงเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงเงินลงทุน การก่อสร้าง การซื้ออุปกรณ์ การใช้บริการผู้รับเหมา และรายได้จากการใช้ไฟฟ้าและสาธารณูปโภค

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การขยายตัวของ Data Center ทำให้บทบาทของผู้พัฒนาที่ดินและนิคมอุตสาหกรรมเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่การแข่งขันอยู่ที่ราคา ทำเล และการเดินทาง มาสู่ความสามารถในการจัดเตรียมระบบไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต และโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะสำหรับลูกค้าแต่ละประเภท

นี่ทำให้ที่ดินบางแปลงที่เดิมอาจไม่ได้มีมูลค่าโดดเด่นเมื่อเทียบกับทำเลอุตสาหกรรมทั่วไป กลับมีโอกาสถูกยกระดับเป็นสินทรัพย์เชิงยุทธศาสตร์ หากอยู่ใกล้โครงข่ายไฟฟ้าแรงสูง มีระบบสาธารณูปโภคพร้อม และสามารถพัฒนาเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ต่อเนื่องได้

ขณะเดียวกัน การแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ระหว่างนิคมอุตสาหกรรมไทยด้วยกัน แต่ต้องแข่งขันกับศูนย์กลาง 
Data Center ในภูมิภาค เช่น สิงคโปร์และยะโฮร์ของมาเลเซีย ซึ่งต่างมีข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานและต้นทุนที่แตกต่างกัน

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งของไทยคือการมีตลาดผู้บริโภคขนาดใหญ่ ระบบอินเทอร์เน็ตที่แข็งแรง ฐานอุตสาหกรรมเดิมใน EEC และทำเลที่สามารถรองรับการให้บริการข้อมูลแก่ไทยและประเทศอินโดจีนได้ ขณะที่การลงทุนในระบบไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานใหม่กำลังเดินหน้าเพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น

ท้ายที่สุด การเติบโตของ Data Center จึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของอุตสาหกรรมเทคโนโลยีที่กำลังก้าหน้า แต่กำลังส่งผลไปถึงตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานของประเทศโดยเฉพาะใน EEC

โจทย์ของไทยจากนี้จึงเป็นการกำหนดว่า จะวาง Data Center ไว้ที่ใด ใช้ทรัพยากรอย่างไร และทำอย่างไรให้มูลค่าการลงทุนมหาศาลที่ไหลเข้าสู่ประเทศสามารถเปลี่ยนเป็นมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน อุตสาหกรรม ซัพพลายเชน และบุคลากรไทยได้อย่างยั่งยืน ซึ่งจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญว่าไทยจะเป็นเพียงฐานตั้ง Data Center หรือสามารถก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางดิจิทัลของภูมิภาคได้อย่างแท้จริง