เจาะที่ดิน อสมท. 50 ไร่ รัชดาฯ พลิกทรัพย์ปั้นรายได้ ลุ้นดีลทุนใหญ่ปี 70

บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) หรือ MCOT เดินหน้าเร่งสร้างมูลค่าจากสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เปิดเกมนำที่ดินกว่า 50 ไร่ บริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ออกประมูลสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี หลังประเมินมูลค่าที่ดินภายใต้ศักยภาพการใช้ประโยชน์ตามผังเมืองใหม่ไว้ราว 9,500 ล้านบาท หรือประมาณ 4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเปิดกว้างให้เอกชนเสนอรูปแบบการพัฒนา ตั้งแต่โครงการสำนักงาน ศูนย์พาณิชยกรรม ไปจนถึงโรงแรมและโครงการขนาดใหญ่ ขณะที่ปัจจุบันมีบริษัทขนาดใหญ่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทั้งดีเวลลอปเปอร์และค้าปลีก เข้ามาซื้อเอกสารประมูลแล้ว

จากพื้นที่ภารกิจสื่อ สู่ทรัพย์สินสร้างรายได้

สำหรับที่ดิน 50 ไร่แปลงนี้ไม่ใช่สินทรัพย์ใหม่ที่ อสมท. เพิ่งได้มา แต่เป็นพื้นที่ที่บริษัทถือครองมาเป็นเวลานานและเดิมมีความเกี่ยวข้องกับการดำเนินภารกิจด้านสื่อและโครงสร้างพื้นฐาน ขององค์กร

ในอดีต อสมท. มีการถือครองที่ดินขนาดใหญ่เพื่อรองรับสถานี ระบบโครงข่าย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับการออกอากาศ แต่เมื่อโครงสร้างอุตสาหกรรมสื่อเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัลและแพลตฟอร์มออนไลน์ ความจำเป็นในการใช้พื้นที่ลักษณะดังกล่าวลดลง

อสมท. จึงเริ่มนำสินทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ในภารกิจหลักกลับมาพิจารณาเพื่อสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจ โดยที่ดิน 50 ไร่เป็นแปลงที่มีศักยภาพสูงสุด ขณะที่บริษัทมีแผนบริหารสินทรัพย์ขนาดใหญ่อีก 2 แห่ง ได้แก่ ที่ดินหนองแขมประมาณ 40 ไร่ และที่ดินบางไผ่ประมาณ 59 ไร่ ซึ่งจะทยอยพิจารณาเปิดให้เช่าหรือพัฒนาในลำดับถัดไป

50 ไร่ทำเลทอง เชื่อมสองรถไฟฟ้า

ดร.ญาดา กาศยปนันทน์ กรรมการ รักษาการในตำแหน่งกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่ ตั้งอยู่ใกล้ถนนรัชดาภิเษก โดยด้านเหนือติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยและกระทรวงวัฒนธรรม ด้านใต้ติดถนนเทียมร่วมมิตร ด้านตะวันออกติดลำชวดกระทุ่มโพง ส่วนด้านตะวันตกติดที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทยและศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศจีน

จุดแข็งของแปลงนี้คือทำเลที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยพื้นที่เชื่อมโยงกับรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งจะเพิ่มศักยภาพการเดินทางเข้าสู่พื้นที่ในอนาคต ขณะที่ อสมท. อยู่ระหว่างหารือแนวทางพัฒนาการเชื่อมต่อพื้นที่กับระบบรถไฟฟ้า เพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับผู้ใช้บริการและเพิ่ม Traffic ให้กับโครงการเชิงพาณิชย์

สำหรับทางเข้า-ออก อสมท. ระบุว่าได้ทำ MOU กับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อขอใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะจำนวน 2 ช่องทาง ช่องทางละ 20 เมตรนอกจากนี้ยังมีทางเข้า-ออกที่เป็นภาระจำยอมบริเวณด้านกระทรวงวัฒนธรรม ทำให้พื้นที่มีทางเลือกในการเชื่อมต่อมากกว่าหนึ่งด้าน

โครงสร้างการเข้าถึงจึงเป็นอีกปัจจัยที่ อสมท. ใช้เป็นจุดขายในการเปิดประมูล เนื่องจากที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาต่อตารางวาเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ความสะดวกในการเข้า-ออกและปริมาณผู้ใช้งานที่จะเข้าสู่โครงการในอนาคต

ผังเมืองตัวแปรสำคัญ ดันมูลค่าจาก 5 พันล้านสู่ 9.5 พันล้าน

หนึ่งในเหตุผลสำคัญที่ทำให้มูลค่าที่ดินแปลงนี้ขยับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ คือการเปลี่ยนแปลงบริบทด้านผังเมืองและข้อจำกัดการก่อสร้างในพื้นที่โดยรอบ

นายพรชิต เปี่ยมศรี ผู้อำนวยการฝ่ายเลขานุการบริษัท อสมท. ให้ข้อมูลว่า การประเมินมูลค่าในอดีตอยู่ในระดับประมาณ 5,000 ล้านบาท เนื่องจากประเมินภายใต้ผังเมืองเดิมที่เป็นสีน้ำตาล ขณะที่ปัจจุบันมีปัจจัยใหม่เข้ามาประกอบ ทั้งการยกเลิกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารสูงเกิน 9 เมตรบริเวณรอบศูนย์วัฒนธรรม การปรับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ รวมถึงการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

อสมท.จึงนำข้อมูลดังกล่าวมาประเมินศักยภาพที่ดินใหม่ โดยบริษัทระบุว่าประเมินมูลค่าบนสมมติฐานพื้นที่สีแดงไว้ประมาณ 9,500 ล้านบาท และนำตัวเลขดังกล่าวใส่ไว้เป็นข้อมูลประกอบในเงื่อนไขการประมูล เพื่อให้นักลงทุนสามารถนำไปประเมินความคุ้มค่าระหว่างการถือกรรมสิทธิ์กับสิทธิการเช่าได้

ทั้งนี้ ข้อมูลของกรุงเทพมหานครระบุว่าโครงการผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังอยู่ในกระบวนการจัดทำโดยขั้นตอนในปี 2569 ครอบคลุมการพิจารณาของคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานคร และมีกำหนดจัดทำเอกสารเพื่อปิดประกาศร่างผังเมืองฉบับใหม่ในเดือนกันยายน 2569 ดังนั้นสถานะการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคตยังต้องเป็นไปตามขั้นตอนและข้อกำหนดของผังเมืองที่ประกาศใช้จริง

อย่างไรก็ตาม หากการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามศักยภาพของผังเมืองใหม่ตามที่ อสมท. ประเมินไว้ การเปลี่ยนจากผังสีน้ำตาลไปสู่พื้นที่สีแดงจะมีนัยสำคัญต่อความสามารถในการพัฒนา เนื่องจากพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมสามารถรองรับกิจกรรมและรูปแบบโครงการได้หลากหลายขึ้น ภายใต้ข้อกำหนดด้านอาคาร การจราจร สิ่งแวดล้อม และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นั่นทำให้ที่ดิน 50 ไร่ของ อสมท. มีความน่าสนใจเนื่องเป็นที่ดินผืนขนาดใหญ่ทำเลใจกลางเมือง อาจทำให้นักลงทุนหลายรายสามารถมองเห็นโอกาสในการพัฒนาเป็นโครงการแบบ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ที่สร้างรายได้จากหลายกิจกรรมในพื้นที่เดียวกันได้

เปิดกว้างกลุ่มธุรกิจ ไม่กำหนดประเภทโครงการ

ขณะเดียว อสมท. เองก็ได้เลือกใช้แนวทางเปิดกว้าง ไม่กำหนดตายตัวว่าผู้ชนะการประมูลจะต้องนำที่ดินไปทำโครงการประเภทใด โดยนักลงทุนสามารถเสนอแนวคิดและรูปแบบธุรกิจที่เหมาะสมกับศักยภาพพื้นที่ได้

ดร.ญาดา ระบุว่า รูปแบบการใช้ประโยชน์สามารถรองรับทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์พาณิชยกรรม หรือโรงแรมชั้นนำ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่รูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับกฎหมายและสภาพแวดล้อมโดยรอบ ซึ่งปัจจุบันมีทั้งอาคารสำนักงานและโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการรายใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง
แนวคิดดังกล่าวแตกต่างจากการกำหนดวัตถุประสงค์การเช่าแบบเฉพาะเจาะจง เพราะ อสมท. มองว่าการเปิดกว้างจะช่วยให้นักลงทุนสามารถออกแบบโครงการให้เหมาะกับสภาพตลาดและข้อจำกัดของพื้นที่ได้มากกว่า และเป็นจุดแข็งที่จะช่วยดึงดูดนักลงทุน

เน้นถือกรรมสิทธิ์ สร้างรายได้ประจำ

ในมุมการบริหารสินทรัพย์ นายพรชิต ยังระบุว่า อสมท. ได้พิจารณาถึงแนวทางจัดหาประโยชน์จากที่ดินหลายทางเลือก ทั้งการให้เช่า การร่วมทุน และการขาย แต่แนวทางที่บริษัทให้น้ำหนักมากที่สุดคือการรักษากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและนำไปสร้างรายได้ผ่านการให้เช่า

การร่วมทุนอาจให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่มีความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจและต้องเข้าไปบริหารโครงการ ขณะที่การขายทำให้บริษัทสูญเสียกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ ดังนั้น “การเช่า” จึงเป็นทางเลือกที่สมดุลระหว่างการรักษาทรัพย์สินกับการสร้างกระแสเงินสด แม้ผลตอบแทนอาจไม่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับการเข้าไปพัฒนาเองหรือร่วมทุน

สำหรับระยะสัญญาการปล่อยเช่ามีอายุ 30 ปี อสมท. ยังไม่ได้เปิดเผยตัวเลขรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับ เนื่องจากขึ้นอยู่กับข้อเสนอของผู้ลงทุนและรูปแบบโครงการที่จะเกิดขึ้น สำหรับโครงสร้างผลตอบแทนของการให้เช่าระยะยาว อสมท.กำหนดไว้ 3 ส่วน ได้แก่ เงินก้อนแรก หรือ Upfront Payment ค่าเช่ารายปี และ Revenue Sharing หรือส่วนแบ่งรายได้ โดยค่าเช่ารายปีในช่วงแรกจะมีลักษณะขั้นบันไดเพื่อเปิดช่วง Grace Period ให้ผู้ลงทุนในระหว่างการก่อสร้าง ขณะที่ผู้ลงทุนสามารถนำตัวเลขขั้นต่ำที่กำหนดไว้ใน TOR ไปคำนวณต้นทุนตลอดอายุสัญญาได้

เปิดทามไลน์ ลุ้นดีลทุนใหญ่ พ.ค.70

ไทม์ไลน์หลังปิดจำหน่ายเอกสารวันที่ 26 สิงหาคม 2569 จะเข้าสู่กระบวนการคัดเลือกและพิจารณาข้อเสนอ โดย อสมท. วางกรอบการดำเนินงานแบบเปิดไทม์ไลน์ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2569-2570 โดยในเดือนก.ย. 2569 จะมีการชี้แจงรายละเอียดเอกสารและกำหนดการจัดทำเอกสาร ก่อนเข้าสู่เดือนพ.ย. 2569 ที่เปิดให้ยื่นเอกสารคัดเลือกและดำเนินการสรุปผล และปิดท้ายปี 2569 ในเดือนธ.ค. ด้วยการนำผลการคัดเลือกเสนอขออนุมัติจากคณะกรรมการ (บอร์ด) บมจ. อสมท

สำหรับปี 2570 จะเป็นขั้นตอนการตรวจร่างสัญญาและลงนาม โดยช่วงม.ค.-ก.พ. 2570 จะเป็นการเจรจาร่างสัญญา พร้อมนำเสนอร่างต่อบอร์ด อสมท และส่งให้สำนักงานอัยการสูงสุด (อสส.) ตรวจทาน ต่อมาในเดือนมี.ค. 2570 จะนำเสนอผลการตรวจร่างสัญญาจาก อสส. ให้บอร์ด อสมท รับทราบ ก่อนเข้าสู่เดือนเม.ย. 2570 ที่มีการจัดประชุมสามัญผู้ถือหุ้น (AGM) เพื่อเสนอผลการคัดเลือกและร่างสัญญาที่ผ่านการตรวจทานแล้ว และปิดกระบวนการในเดือนพ.ค. 2570 ด้วยการลงนามในสัญญา ซึ่งจะทำให้เห็นทั้งผู้ลงทุนและรูปแบบการพัฒนาที่ชัดเจนมากขึ้น
ขณะที่อยู่ในช่วงการจำหน่ายเอกสารประมูลนี้ มีบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาซื้อเอกสารแล้ว โดยระบุว่า เป็นบริษัทในกลุ่ม Property มีทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจค้าปลีก แต่ยังไม่เปิดเผยจำนวนหรือชื่อบริษัท เนื่องจากกระบวนการยังอยู่ในช่วงการแข่งขัน

ซึ่งหากการประมูลประสบความสำเร็จ เงินที่ได้จากการบริหารสินทรัพย์จะมีบทบาทสำคัญต่อแผนธุรกิจระยะถัดไปของ อสมท. โดยเฉพาะการลงทุนด้านคอนเทนต์ แพลตฟอร์มดิจิทัล และธุรกิจใหม่ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนพลิกฟื้นธุรกิจที่บริษัทวางไว้ก่อนหน้านี้ ที่มีแนวทางสร้างรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับการพัฒนาธุรกิจดิจิทัลและธุรกิจใหม่ โดยมุ่งสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ในภารกิจหลักมากขึ้น

หนองแขม-บางไผ่ จ่อเดินตามโมเดลรัชดาฯ

สำหรับสินทรัพย์อีก 2 แปลง อสมท. มีแนวคิดนำโมเดลเดียวกับที่ดิน 50 ไร่มาปรับใช้ โดยจะไม่ล็อกประเภทการพัฒนา แต่เปิดให้เอกชนเสนอรูปแบบที่เหมาะสมกับพื้นที่

ที่ดินหนองแขมมีเนื้อที่ประมาณ 40 ไร่ พร้อมสิ่งปลูกสร้างเดิม ทั้งอาคารสำนักงาน อาคารสตูดิโอ และโรงถ่าย ซึ่งเกิดจากการที่บริษัทในอดีตให้สัมปทานแก่บริษัท บางกอก เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ จำกัด หรือช่อง 3 ใช้พื้นที่และพัฒนาอาคาร เมื่อสิ้นสุดสัมปทานจึงมีการส่งมอบพื้นที่และสิ่งปลูกสร้างกลับมายัง อสมท.

พื้นที่ดังกล่าวอยู่ในบริเวณใกล้ถนนเพชรเกษมและมหาวิทยาลัยเอเชียอาคเนย์ ขณะที่ทางเข้าเป็นภาระจำยอมร่วมกับพื้นที่ของช่อง 3 ทำให้หากจะนำพื้นที่ไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ในอนาคตจะต้องบริหารจัดการเรื่องการสัญจรและเงื่อนไขการใช้ทางร่วมกัน

ส่วนที่ดินบางไผ่มีขนาดราว 59 ไร่เป็นอีกแปลงขนาดใหญ่ที่อยู่ไกลจากศูนย์กลางเมืองมากกว่า โดยที่ผ่านมาเคยมีข้อจำกัดด้านทางเข้า-ออก ทำให้บริษัทต้องพิจารณาแนวทางเพิ่มศักยภาพพื้นที่ก่อนนำออกหาประโยชน์

เช่าระยะสั้นปูทาง หากดีลใหญ่ยังไม่เกิด

ขณะเดียวกันระหว่างรอการลงทุนระยะยาว อสมท. ไม่ได้ปล่อยให้ที่ดิน 50 ไร่ไม่มีรายได้ โดยเปิดให้เช่าระยะสั้นภายใต้กรอบเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดถึงช่ววต้นปี 2570 ซึ่งปัจจุบันมีผู้สนใจเข้ามาใช้พื้นที่จัดกิจกรรมอย่างต่อเนื่อง ทั้ง Music Festival งานอีเวนต์กลางแจ้ง และกองถ่ายภาพยนตร์จากต่างประเทศ

ที่ผ่านมา ที่ดินผืนนี้เป็นที่คุ้นเคยสำหรับการจัดงาน S2O ซึ่งเข้ามาจัดกิจกรรมแสดงดนตรีในพื้นที่ช่วงเทศกาลสงกรานต์ ถือเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ทำให้ตลาดเริ่มรู้จักพื้นที่มากขึ้น และหลังจากนั้นมีผู้จัดงานทั้งไทยและต่างประเทศเข้ามาสอบถามการใช้พื้นที่อย่างต่อเนื่อง

โมเดลนี้จึงถูกวางให้เป็นรายได้เสริมระหว่างรอการพัฒนาโครงการระยะยาว โดย อสมท. มองว่าการมีรายได้จากพื้นที่เป็นระยะๆ ย่อมดีกว่าการถือที่ดินไว้โดยไม่มีรายได้ แต่บริษัทจะยังคงควบคุมประเภทกิจกรรมเพื่อไม่ให้กระทบต่อพื้นที่และชุมชนโดยรอบ โดยนายพรชิต ระบุว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับผู้จัดงานขนาดใหญ่ประมาณ 2 ราย ซึ่งเป็นงานที่ต้องใช้พื้นที่ต่อเนื่องราว 2 เดือน

ซึ่งหากการประมูลเช่าระยะยาวไม่สามารถเดินหน้าได้ตามไทม์ไลน์ อสมท. ระบุว่าจะเพิ่มการใช้พื้นที่ระยะสั้นเพื่อสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่องแทน ด้านการปล่อยเช่าหนองแขมและบางไผ่ หากไม่สามารถเปิดประมูลได้ตามแผนอาจนำโมเดลเช่าระยะสั้นมาปรับใช้เช่นเดียวกัน

ทรัพย์ 9.5 พันล้าน เดิมพันเงินทุนต่อยอด MCOT Next

เหตุผลที่ อสมท. เร่งปลดล็อกที่ดินปล่อยเช่าไม่ได้มีเพียงการเพิ่มรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องไปถึงการหาเงินทุนสำหรับเปลี่ยนผ่านธุรกิจสื่อในระยะยาว

โดยบริษัทต้องการเพิ่มน้ำหนักธุรกิจดิจิทัล พัฒนาแพลตฟอร์ม MCOT Next และสร้างคอนเทนต์ที่สามารถกระจายทั้งผ่านโทรทัศน์และอินเทอร์เน็ต โดยต้องการขยายฐานผู้ชมในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่จำเป็นต้องใช้คอนเทนต์ดิจิทัลและรูปแบบความบันเทิงใหม่เข้ามาเสริม

แนวทางหนึ่งที่บริษัทให้ความสนใจคือการร่วมมือกับผู้ผลิตคอนเทนต์ AI จากจีน เพื่อสร้างภาพยนตร์หรือซีรีส์ที่ใช้เทคโนโลยี AI ซึ่งผู้บริหารระบุว่าต้นทุนการผลิตอาจต่ำกว่าการผลิตละครแบบดั้งเดิมอย่างมีนัยสำคัญ และพัฒนาแพลตฟอร์มให้รองรับทั้งคอนเทนต์ใหม่ ตลอดจนลงทุนในคอนเทนต์คุณภาพสูง งบลงทุนโดยรวมยังอยู่ในระดับหลักร้อยล้านบาทขึ้นไป บริษัทจึงมองสินทรัพย์ขนาดใหญ่เป็นแหล่งเงินทุนสำคัญสำหรับการเปลี่ยนผ่านดังกล่าว

และเมื่อดูผลประกอบการช่วง 6 เดือนแรกปี 2569 อสมท. ระบุว่ารายได้จากธุรกิจดิจิทัลและธุรกิจใหม่เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ผลขาดทุนลดลง 9% และค่าใช้จ่ายลดลง 8% นอกจากนี้ บริษัทได้รับเงินค่าตอบแทนจากการเรียกคืนคลื่นความถี่จากสำนักงาน กสทช. จำนวน 491 ล้านบาท ซึ่งนำไปชำระเงินกู้จากสถาบันการเงินและเหลือเงินสดบางส่วนเพื่อเสริมสภาพคล่อง

ภาพดังกล่าวจึงสะท้อนถึงการดำเนินงานของ อสมท. ที่กำลังลดภาระและปรับโครงสร้างธุรกิจเดิม ควบคู่กับการสร้างรายได้ใหม่จากการบริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ 3 แปลงหลัก เพื่อนำมาทยอยผลักดันธุรกิจดิจิทัลและธุรกิจใหม่ตามแผนพลิกฟื้นองค์กร

จึงเป็นที่น่าจับตามองการประมูลของผู้ลงทุนที่จะมาพลิกศักยภาพของที่ดินมูลค่า 9,500 ล้านบาท ให้กลายเป็นโครงการที่คาดว่าอาจเป็นเมกะโปรเจ็กต์กลางเมืองเพื่อสร้างรายได้ให้กับอสมท. ขณะเดียวผู้ชนะการประมูลเองต้องพิจารณาถึงรูปแบบโครงการที่สามารถรองรับต้นทุนค่าเช่า การลงทุนก่อสร้าง และสร้างผลตอบแทนอย่างคุ้มค่าได้บนที่ดินผืนใหญ่แห่งนี้ได้ตลอดอายุสัญญา 30 ปีต่อไปในอนาคต