นิคมฯ ไทยพ้นจุดพีก แต่ดีมานด์ยังแกร่งหนุนค่าเช่าขยับต่อเนื่อง

แม้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะชะลอลงจากปีก่อนตามภาวะเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ตลาดนิคมอุตสาหกรรมของไทยยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยี อิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ ส่งผลให้ความต้องการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำกัด ทำให้ราคาที่ดินและค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

FDI ชะลอ แล้วไทยยังเป็นหมุดหมายการลงทุนหรือไม่?

นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า การลงทุนจากต่างประเทศที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในไตรมาส 1 ปี 2569 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจโลก ความผันผวนด้านภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงแรงกดดันจากสงครามการค้าที่แม้จะเริ่มคลี่คลาย แต่ยังส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการต่างชาติ

ทั้งนี้ นักลงทุนจากสิงคโปร์ยังครองอันดับหนึ่งของมูลค่าการลงทุนในไทยที่ได้รับอนุมัติจาก BOI มูลค่า 118,868 ล้านบาท คิดเป็น 57% ของมูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด โดยโครงการขนาดใหญ่ส่วนใหญ่เป็นดาต้าเซ็นเตอร์ 3 โครงการ มูลค่ารวม 45,304 ล้านบาท และโรงงานผลิตแผงวงจรอิเล็กทรอนิกส์ (Flexible Printed Circuit Board และ Multilayer Printed Circuit Board)

รองลงมาคือจีน มูลค่าการลงทุน 24,422 ล้านบาท คิดเป็น 12% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด ส่วนญี่ปุ่นอยู่อันดับ 3 มูลค่า 20,554 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10% ส่งผลให้เพียง 3 ประเทศมีสัดส่วนรวมกันเกือบ 79% ของเงินลงทุนจากต่างชาติทั้งหมด โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมพื้นที่ภาคตะวันออก

นายพงษ์พันธ์กล่าวว่า แม้เม็ดเงินลงทุนจะลดลงเมื่อเทียบกับฐานที่สูงในปีก่อน แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ดี และสะท้อนว่าประเทศไทยยังเป็นหนึ่งในฐานการผลิตสำคัญของภูมิภาค โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงที่ยังเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง

นิคมอุตสาหกรรมหลักอุปทานใหม่ยังจำกัด

ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทยได้ผ่านช่วงการเติบโตสูงสุดจากกระแสการย้ายฐานการผลิตในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแล้ว ทำให้การลงทุนจากต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น ไม่ได้ขยายตัวร้อนแรงเช่นในช่วงก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากความต้องการลงทุนยังมีต่อเนื่อง ขณะที่พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมหลัก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี เริ่มเหลือจำกัด หลายโครงการมีอัตราการใช้พื้นที่อยู่ในระดับสูง ขณะที่การขยายนิคมแห่งใหม่ยังใช้เวลาจากข้อจำกัดด้านผังเมืองและกระบวนการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดไม่มาก

ดาต้าเซ็นเตอร์ หนุนดีมานด์นิคมฯ ระลอกใหม่

เขากล่าวเพิ่มเติมว่า นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในพื้นที่หลักของ EEC โดยเฉพาะชลบุรี มีพื้นที่พร้อมขายเหลือน้อย ทำให้การลงทุนใหม่เริ่มกระจายไปยังจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น การลงทุนในระยะต่อไปจึงคาดว่าจะกระจายไปยังจังหวัดที่ยังมีศักยภาพรองรับโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะโครงการ Data Center ซึ่งเริ่มขยับไปยังพื้นที่อย่างฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และสมุทรปราการ ที่ต่างจากชลบุรีที่เริ่มมีข้อจำกัดทั้งด้านที่ดินและแหล่งน้ำอย่างแม่น้ำ

เหตุเพราะ Data Center ต้องอาศัยทั้งระบบไฟฟ้าขนาดใหญ่และแหล่งน้ำที่เพียงพอ จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเลลงทุนขณะที่ผู้ประกอบการยังคงเลือกประเทศไทยเป็นฐานการผลิตในระยะยาว แม้การแข่งขันกับประเทศที่มีต้นทุนแรงงานต่ำกว่าจะรุนแรงขึ้นก็ตาม

ที่ดินหายาก ดันราคาปรับขึ้นต่อเนื่อง

สำหรับตลาดที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม นายพงษ์พันธ์ระบุว่า ปัจจุบันที่ดินเหลือขายในตลาดไม่มาก หลังจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการไทยเข้าซื้อที่ดินเพื่อรองรับการลงทุนและขยายกำลังการผลิตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้นจากปลายปี 2564 เพียงประมาณ 8% แต่ความต้องการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 18% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ปัจจุบันมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีนี้และปี 2570 รวมประมาณ 20,290 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะได้รับการดูดซับอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศปรับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นราว 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายพงษ์พันธ์ยังกล่าวถึงอีกหนึ่งประเด็นที่ต้องติดตาม คือ การเข้ามาถือครองที่ดินของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนที่ไม่ได้ดำเนินธุรกิจการผลิตโดยตรง แต่ลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการรองรับผู้ประกอบการสัญชาติเดียวกัน แม้บางโครงการจะยุติการดำเนินงานและคืนพื้นที่แล้ว แต่ยังมีบางส่วนที่ดำเนินการอยู่ จึงเห็นว่าควรมีการติดตามและตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง

โรงงาน-คลังสินค้าสำเร็จพร้อมให้เช่า ดีมานด์ยังแกร่ง

ขณะเดียวกัน ความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้น จากการขยายการลงทุนของทั้งผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ แม้ในไตรมาส 2 ปี 2569 จะไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด โดยพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready Built Factories : RBFs) ยังคงอยู่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready Built Warehouses : RBWs) อยู่ที่ 6.05 ล้านตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง โดยโรงงานสำเร็จรูปมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 89.55% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85.28% เพิ่มขึ้นประมาณ 1%

ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยทยอยปรับตัวขึ้น โดยโรงงานสำเร็จรูปมีค่าเช่าเฉลี่ย 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิม 194 บาท ขณะที่คลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มเป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จาก 158 บาทในไตรมาสแรก

นายพงษ์พันธ์กล่าวว่า ภาพรวมตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปกำลังเข้าสู่ภาวะฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ อัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าที่ขยับต่อเนื่องสะท้อนว่าตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านจากภาวะที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายได้เปรียบ ไปสู่ภาวะที่สมดุลมากขึ้น และเริ่มเอื้อให้เจ้าของโครงการมีอำนาจในการกำหนดราคามากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลยุทธศาสตร์และมีมาตรฐานอาคารที่ทันสมัย

ในด้านแนวโน้มการลงทุน นายสุรเชษฐกล่าวว่า ดาต้าเซ็นเตอร์ยังเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดอุตสาหกรรมไทย โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และสมุทรปราการ เนื่องจากมีความพร้อมด้านแหล่งน้ำและระบบไฟฟ้า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญของธุรกิจประเภทนี้ ขณะที่พื้นที่ชลบุรีเริ่มมีข้อจำกัดด้านที่ดินและทรัพยากรน้ำ

ทั้งนี้ มองว่าประเทศไทยยังมีศักยภาพรองรับการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ได้อีกหลายปี หากโครงสร้างพื้นฐานสามารถพัฒนาได้สอดรับกับความต้องการของนักลงทุน โดยเฉพาะระบบไฟฟ้าและแหล่งน้ำที่จะเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขันเพื่อดึงดูดการลงทุนในระยะต่อไป